상가 권리금 보호｜신규 임차인 거절과 손해배상 기준

정보 확인 기준일: 2026년 7월 4일

상가건물 임대차 관련 법령과 판례는 개정되거나 변경될 수 있으므로 실제 계약 또는 분쟁 검토 전 최신 내용을 다시 확인하시기 바랍니다.

상가 임대차가 끝날 무렵 기존 임차인이 신규 임차인을 구했는데 임대인이 계약을 거절하면 권리금 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 이때 가장 먼저 구분해야 할 부분은 임대인이 권리금을 직접 지급해야 하는지와 임대인의 거절로 발생한 손해에 대해 배상책임이 생기는지입니다.

결론부터 말씀드리면, 임대인이 신규 임차인을 거절했다는 사실만으로 기존 임차인이 임대인에게 권리금 전액을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

다만 법에서 정한 보호기간 안에 신규 임차인을 주선했는데 임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하거나 현저히 높은 임대조건을 제시하여 권리금 회수를 방해했다면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 실제 분쟁에서는 단순히 임대인이 “거절했다”는 사실보다 다음 내용이 중요합니다.

신규 임차인이 실제로 계약을 체결할 의사와 능력이 있었는지
기존 임차인이 신규 임차인을 구체적으로 주선했는지
임대인이 어떤 이유와 조건으로 계약을 거절했는지
임대인의 거절 사유가 객관적이고 정당한 사유인지
협의 과정이 문자·이메일·내용증명 등으로 남아 있는지
임대인의 거절로 권리금을 회수하지 못한 손해가 실제로 발생했는지

2026년 7월 4일 기준 「상가건물 임대차보호법」은 2026년 5월 12일 시행 법령이며, 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다.

🔎 3줄 핵심 인사이트

1. 임대인이 신규 임차인을 거절했다고 해서 권리금을 직접 지급해야 하는 것은 아니지만, 정당한 사유 없는 거절로 권리금 회수기회를 방해했다면 손해배상책임이 생길 수 있습니다.

2. 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료일까지 신규 임차인을 구체적으로 주선하고, 신규 임차인의 자력·업종·사업계획과 임대인의 답변을 증빙자료로 남겨야 합니다.

3. 임대인의 거절 사유가 신규 임차인의 자력 부족, 건축물 용도와 맞지 않는 업종, 관리규약 위반 또는 계약이행 능력 부족 등 객관적인 사유인지 확인해야 합니다.

1. 상가 권리금 보호의 핵심 개념

「상가건물 임대차보호법」에서 말하는 권리금은 영업시설과 비품뿐 아니라 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치에 대한 대가를 의미합니다.

권리금계약은 신규 임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다.

따라서 일반적인 권리금 거래에서는 기존 임차인이 신규 임차인에게 시설과 영업상 가치를 넘겨주고, 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급합니다.

임대인이 기존 임차인에게 권리금을 반환하거나 권리금 지급을 보장하는 구조는 아닙니다. 임대인이 부담하는 의무는 법에서 정한 보호기간 동안 기존 임차인의 권리금 회수기회를 부당하게 방해하지 않는 것입니다.

권리금계약과 신규 임대차계약은 별개의 계약입니다

권리금계약은 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 계약이고, 신규 임대차계약은 임대인과 신규 임차인 사이의 계약입니다.

기존 임차인과 신규 임차인이 권리금계약을 체결했더라도 임대인이 신규 임대차계약의 당사자가 되는 것은 아닙니다.

반대로 임대인은 권리금계약의 당사자가 아니더라도 법에서 정한 방해행위를 한 경우 기존 임차인에게 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.

실무에서는 권리금 지급일을 다음 시점과 연동하는 것이 안전합니다.

신규 임대차계약 체결일
신규 임대차계약 잔금 지급일
기존 임차인의 점포 인도일
시설과 영업자료의 인수인계일

신규 임대차계약이 체결되지 않을 때 권리금계약의 해제 여부, 계약금 반환기한과 이미 발생한 실사·행정·중개비용의 부담 주체도 별도로 정해야 합니다.

환산보증금이 기준을 초과해도 권리금 보호 규정을 확인해야 합니다

권리금 회수기회 보호에 관한 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4는 지역별 환산보증금 기준을 초과하는 상가 임대차에도 적용됩니다.

따라서 보증금과 월세가 높다는 이유만으로 권리금 보호 규정이 적용되지 않는다고 단정해서는 안 됩니다.

다만 다음 상가건물 임대차에는 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않을 수 있습니다.

「유통산업발전법」에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부
국유재산 또는 공유재산에 해당하는 상가건물

대규모점포 안에 있더라도 법에서 정한 전통시장에 해당하는 경우에는 적용 여부가 달라질 수 있으므로 해당 시설의 법적 성격을 별도로 확인해야 합니다.

2. 임대인의 어떤 행위가 권리금 회수 방해가 될 수 있을까?

현행법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 다음과 같은 방법으로 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다.

구분	확인해야 할 임대인의 행위
권리금 직접 요구	임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대인이 별도의 권리금을 요구하거나 수수했는지
권리금 지급 방해	신규 임차인에게 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 말라고 요구했는지
현저히 높은 임대조건	조세·공과금·주변 상가의 임대조건과 비교하여 설명하기 어려울 정도로 높은 보증금이나 차임을 요구했는지
정당한 사유 없는 거절	신규 임차인의 자력·업종·계약이행 능력과 관계없이 임대차계약 체결을 거절했는지

위와 같은 행위로 기존 임차인에게 손해가 발생하면 임대인이 손해를 배상할 책임을 부담할 수 있습니다.

손해배상액은 다음 두 금액 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.

신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금
임대차 종료 당시의 객관적인 권리금 가치

임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다.

임대인이 거절하면 권리금을 바로 받을 수 있는 것은 아닙니다

손해배상을 청구하려면 일반적으로 다음 사실을 함께 정리해야 합니다.

법에서 정한 보호기간 안에 신규 임차인을 주선했는지
신규 임차인이 실제로 계약을 체결할 의사와 능력이 있었는지
임대인에게 신규 임차인의 구체적인 정보가 전달됐는지
임대인이 어떤 이유와 조건으로 계약을 거절했는지
거절 사유가 법률상 또는 계약상 정당한 사유인지
임대인의 행위 때문에 신규 임차인이 계약을 포기했는지
그 결과 기존 임차인이 권리금을 회수하지 못했는지
권리금 약정액과 임대차 종료 당시의 권리금 가치를 입증할 수 있는지

따라서 기존 임차인이 권리금을 받고 싶다는 의사만 표시했거나 신규 임차인의 이름·업종·자력에 관한 정보를 전달하지 않았다면 권리금 회수 방해를 입증하기 어려울 수 있습니다.

3. 신규 임차인을 반드시 실제로 주선해야 할까?

원칙적으로 기존 임차인은 신규 임차인이 되려는 사람의 구체적인 인적사항과 계약 의사를 임대인에게 제시해야 합니다.

신규 임차인의 이름이나 법인명만 전달하는 것으로 끝나는 것이 아니라, 임대인이 계약 체결 여부를 검토할 수 있을 정도의 자료를 제공하는 것이 좋습니다.

대법원은 구체적인 신규 임차인을 주선하고 임대인이 보호기간 안에 방해행위를 한 경우 권리금 회수 방해에 따른 손해배상책임을 검토할 수 있다고 판단하고 있습니다.

다만 권리금계약서가 미리 완성되어 있어야만 권리금 회수 방해가 인정되는 것은 아닙니다. 신규 임차인이 권리금을 지급할 의사가 있었고 구체적인 협의가 진행됐다는 사실이 다른 자료로 확인될 수도 있습니다.

실제 신규 임차인을 주선하지 않아도 되는 예외

대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 “신규 임차인을 데려오더라도 누구와도 계약하지 않겠다”는 의사를 확정적으로 표시한 특별한 경우에는 기존 임차인이 실제 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 검토할 수 있다고 판단했습니다.

이러한 상황에서까지 기존 임차인에게 신규 임차인을 구해 오도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 될 수 있기 때문입니다.

다만 임대인의 단순한 협상 발언, 임대조건에 관한 의견 차이 또는 특정 신규 임차인에 대한 거절과 앞으로 누구와도 계약하지 않겠다는 확정적인 거절 의사는 구분해야 합니다.

따라서 이러한 예외만을 믿고 신규 임차인 주선을 미루는 것은 위험합니다. 가능한 한 실제 신규 임차인을 확보하고 구체적인 자료를 임대인에게 전달하는 것이 안전합니다.

신규 임차인과 관련해 준비할 자료

성명 또는 법인명과 연락처
예정 업종과 구체적인 영업 형태
보증금·차임 지급에 사용할 자금의 확인자료
사업자금 조달계획
필요한 인허가와 신고 가능 여부
권리금계약서 또는 주요 조건을 정리한 합의서
희망 임대차기간과 입주 예정일
시설공사 계획
운영시간과 소음·냄새 발생 가능성
관리규약과 건축물 용도에 대한 검토 내용

법은 기존 임차인에게도 자신이 알고 있는 범위에서 신규 임차인의 보증금·차임 지급 능력과 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관한 정보를 임대인에게 제공하도록 정하고 있습니다.

4. 임대인이 신규 임차인을 거절할 수 있는 정당한 사유

임대인이 기존 임차인이 주선한 모든 신규 임차인과 반드시 계약해야 하는 것은 아닙니다.

현행법은 다음과 같은 경우 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 보고 있습니다.

신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우
신규 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
임대인이 임대차 종료 당시 해당 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 것이라는 사유로 계약을 거절하고 실제로도 그 기간 동안 영리목적으로 사용하지 않은 경우
임대인이 선택한 신규 임차인이 기존 임차인과 권리금계약을 체결하고 기존 임차인에게 권리금을 지급한 경우

이 밖에도 기존 임차인에게 다음과 같은 계약갱신 거절 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호의 예외가 될 수 있습니다.

3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실
거짓이나 부정한 방법으로 임차한 사실
임대인의 동의 없는 무단전대
고의 또는 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손한 사실
그 밖에 법에서 정한 계약갱신 거절 사유

자력 부족은 추측이 아니라 자료로 판단해야 합니다

임대인이 신규 임차인의 자력을 검토하는 것은 가능합니다.

다만 다음과 같은 인상이나 추측만으로 자력 부족을 단정하면 객관적인 거절 사유로 인정받기 어려울 수 있습니다.

처음 사업하는 사람이라 불안하다는 판단
나이가 어려 보인다는 인상
특정 직업이나 출신 지역에 대한 선입견
명확한 자료 확인 없이 신용이 좋지 않을 것이라는 추측

신규 임차인은 제출 가능한 범위에서 다음 자료를 준비할 수 있습니다.

예금잔액증명
금융기관 대출승인 또는 상담자료
투자금 확인자료
법인 재무자료
기존 사업장의 매출자료
임대보증금 조달계획

임대인은 개인정보를 과도하게 요구하기보다 보증금과 차임 지급 가능성을 확인하는 데 필요한 자료의 종류와 제출기한을 서면으로 요청하는 것이 좋습니다.

업종 제한은 건축물 용도와 관리규약을 함께 확인해야 합니다

신규 임차인이 희망하는 업종이 다음 기준과 맞지 않는다면 임대인이 계약을 거절할 상당한 이유가 될 수 있습니다.

건축물대장상 용도
집합건물 관리규약
건물의 업종 제한
기존 임대차계약의 업종 관련 특약
소방·위생·교육·의료 등 개별 인허가 기준
전기·급배수·배기 등 건물의 설비 조건

음식점의 배기·급배수시설, 학원의 용도와 소방기준, 의료기관·미용업·체육시설 등 개별 인허가가 필요한 업종은 단순히 사업자등록이 가능하다는 사정만으로 입점 가능 여부가 확정되지 않습니다.

따라서 임대인과 임차인은 신규 임차인의 업종명만 확인하지 말고 다음 내용까지 확인해야 합니다.

구체적인 영업 방식
운영시간
소음과 냄새 발생 가능성
필요 전력 용량
배기·급배수 공사
간판 설치
공용부분 사용
주차와 방문객 규모
필요한 인허가와 신고

5. 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않는다는 의미

임대인이 해당 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 예정이라면 신규 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 인정될 수 있습니다.

다만 임대인이 단순히 “앞으로 비워두겠다”고 말한 것만으로 정당한 사유가 확정되는 것은 아닙니다.

대법원은 다음 두 가지 요건이 함께 충족되어야 한다고 판단했습니다.

임대인이 임대차 종료 당시 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절했을 것
임대차 종료 후 실제로도 1년 6개월 동안 해당 상가를 영리목적으로 사용하지 않았을 것

따라서 임대인이 다른 이유로 신규 임차인을 거절한 뒤 상가가 우연히 1년 6개월 동안 비어 있었다는 사정만으로 정당한 거절 사유가 소급하여 인정되는 것은 아닙니다.

또한 임대인이 1년 6개월 안에 다시 임대하거나 직접 음식점·판매점·사무실 등의 영업장으로 사용한다면 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.

임대인이 남겨야 할 자료

임대인이 1년 6개월 미사용을 이유로 신규 임차인을 거절한다면 다음 내용을 서면으로 정리할 필요가 있습니다.

신규 임대차계약을 거절하는 구체적인 이유
비영리 사용 또는 미사용 예정기간
점포를 비우는 시점
미사용 기간의 관리계획
내부 공사나 보관 장소로 사용할 경우 구체적인 사용 형태
소유권 이전 계획이 있는 경우 이후 사용계획
1년 6개월 동안 실제 사용 상태를 확인할 수 있는 자료

기존 임차인은 계약 종료 후 해당 점포가 다시 임대됐는지, 임대인이 영업장으로 사용했는지 등 공개적으로 확인 가능한 범위에서 자료를 보관할 수 있습니다.

다만 건물 내부를 무단으로 촬영하거나 개인정보를 침해하는 방법으로 증거를 수집해서는 안 됩니다.

6. 철거·재건축 계획과 권리금 보호는 구분해야 합니다

철거·재건축은 계약갱신 거절과 권리금 회수기회 보호에서 동일하게 판단되는 문제가 아닙니다.

계약갱신 거절에서는 다음과 같은 사유가 검토될 수 있습니다.

계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우
건물의 노후·훼손 또는 일부 멸실 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우
다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

반면 권리금 분쟁에서는 임대인이 신규 임차인에게 철거·재건축 계획과 예상 시점을 고지했다는 사실만으로 곧바로 권리금 회수 방해가 성립하는 것은 아닙니다.

대법원은 2022년 및 2024년 판결에서 임대인이 신규 임차인과 협의하면서 철거·재건축 계획과 예상 시점을 알렸다는 사정만으로 권리금 회수 방해행위에 해당한다고 단정할 수 없다고 판단했습니다.

다음 내용을 종합적으로 확인해야 합니다.

건물의 노후도와 안전상태
철거·재건축의 객관적인 필요성
재건축 계획의 구체성
행정절차의 진행 단계
임대인이 신규 임차인에게 제시한 임대 가능기간
신규 임차인과의 실제 협의 과정
임대인이 고지한 내용과 이후 행동이 일치하는지

임대인이 철거·재건축 계획 때문에 단기간의 임대차만 가능하다고 설명했고 그 내용이 객관적인 계획과 일치한다면, 단기 임대조건을 제시한 사실만으로 권리금 회수 방해가 인정되지는 않을 수 있습니다.

반대로 철거·재건축의 객관적인 필요성이나 구체적인 계획이 없는데도 지나치게 짧은 임대기간만 고수하거나, 신규 임차인에게 알린 내용과 모순되는 방식으로 곧바로 다른 사람에게 장기간 임대했다면 판단이 달라질 수 있습니다.

따라서 임대인은 막연히 “재건축 예정”이라고 통보하기보다 다음 자료를 확인해 두는 것이 좋습니다.

정비사업 또는 개발사업의 진행 단계
건축물 안전진단이나 구조검토 자료
건축허가·철거신고 등 행정절차 진행 여부
구체적인 공사 예상 시기
신규 임차인에게 제시한 임대 가능기간
기존 임차인과 신규 임차인에게 전달한 서면 자료

7. 계약갱신요구권이 끝나도 권리금 보호를 받을 수 있을까?

계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 서로 다른 제도입니다.

최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 길어져 임차인이 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없는 경우에도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 당연히 없어지는 것은 아닙니다.

대법원은 계약갱신요구권 행사기간이 지난 임차인에 대해서도 권리금 회수기회 보호 규정을 적용해야 한다고 판단했습니다.

따라서 임대차기간이 10년을 넘었다는 이유만으로 임대인이 신규 임차인과의 계약 체결을 아무런 사유 없이 거절할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

다만 기존 임차인에게 다음과 같은 별도의 예외 사유가 있다면 권리금 보호 여부를 다시 판단해야 합니다.

3기 차임액에 해당하는 연체
무단전대
고의 또는 중대한 과실에 의한 건물 파손
거짓이나 부정한 방법에 의한 임차
그 밖에 법에서 정한 계약갱신 거절 사유

계약기간이 오래됐다는 사정과 임차인의 계약위반 사유를 혼동해서는 안 됩니다.

8. 공인중개사가 먼저 확인하는 증빙자료

권리금 분쟁 가능성이 있는 계약에서는 다음 자료를 순서대로 확인하는 것이 좋습니다.

1) 기존 임대차계약서와 특약

다음 내용을 확인합니다.

임대차 종료일
갱신계약 체결 여부
묵시적 갱신 여부
업종 제한
전대·양도 제한
원상복구 범위
중도해지 합의
권리금과 관련된 특약

권리금 포기 문구가 있더라도 실제 적용 여부는 법률과 계약 체결 경위에 따라 달라질 수 있으므로 문구만 보고 결론을 내리지 않는 것이 좋습니다.

2) 계약갱신과 종료 통지자료

임대인과 임차인이 계약을 언제 종료하기로 했는지, 갱신을 요구하거나 거절한 시점이 언제인지 확인합니다.

문자나 이메일은 발송일뿐 아니라 상대방에게 도달했는지를 확인해야 합니다.

통화로 협의했다면 통화 직후 다음과 같은 방식으로 내용을 다시 남기는 것이 좋습니다.

오늘 통화한 내용과 같이 현재 임대차계약은 2026년 10월 31일 종료하는 것으로 이해했습니다. 신규 임차인 주선과 관련된 자료는 별도로 전달드리겠습니다. 내용이 다르면 회신해 주시기 바랍니다.

3) 권리금계약서와 시설·영업 양도 목록

권리금 총액만 적지 말고 다음 양도 대상을 구분해야 합니다.

시설
비품
재고
거래처
영업자료
상호
전화번호
온라인 계정
영업상의 노하우

시설물은 품명, 수량, 현재 상태, 소유자와 리스·렌털 여부를 확인하고 사진을 첨부하는 방식이 유용합니다.

4) 신규 임차인의 자력과 사업계획 자료

다음 내용을 확인합니다.

보증금과 차임 지급 능력
예정 업종
사업자금 조달계획
입주 예정일
필요한 시설공사
인허가 가능성
운영 방식
임대차 희망기간

자료를 임대인에게 전달할 때는 전달일, 자료 목록과 회신 요청기한을 함께 남기는 것이 좋습니다.

5) 건축물대장·등기사항증명서·관리규약

다음 사항을 확인합니다.

소유자와 임대 권한
건축물의 용도
위반건축물 표시
집합건물 관리규약
입점 제한 업종
공사 승인 절차
간판·주차·공용부 사용 기준

임대인의 거절 사유가 건축물 용도나 관리규약 때문이라면 실제 관련 조항과 관리사무소 공문이 있는지도 살펴봐야 합니다.

6) 차임과 관리비 납부내역

기존 임차인에게 3기 차임액에 해당하는 연체 사실이 있었는지 확인합니다.

관리비나 공과금 미납을 차임 연체와 혼동해서는 안 됩니다. 입금내역, 세금계산서, 임대료 영수증과 임대인의 독촉 문자를 함께 대조하는 것이 좋습니다.

7) 주변 임대조건 비교자료

임대인이 보증금이나 월세를 올려 제시했다면 다음 조건이 비슷한 상가와 비교해야 합니다.

동일 건물 또는 인근 건물
면적
층
전면 노출도
유동인구
시설 상태
계약 시점
무상임대기간
관리비
부가가치세
주차 조건

단순히 기존 월세보다 많이 올랐다는 이유만으로 현저히 높은 임대조건이라고 단정하기는 어렵습니다.

반대로 주변 유사 조건과 차이가 큰 경우 임대인은 조세·공과금·건물 수선비·리모델링·관리 부담 등 산정 근거를 제시할 필요가 있습니다.

8) 임대인의 거절 의사와 협의 기록

다음 내용을 시간순으로 정리합니다.

신규 임차인 자료 전달일
임대인의 최초 답변
추가 자료 요청
변경된 보증금과 차임
거절 이유
협의 중단 시점
신규 임차인의 계약 포기 시점
권리금계약의 해제 또는 계약금 반환 과정

구두로만 협의했다면 당사자마다 기억이 달라질 수 있으므로 회의록, 문자, 이메일 또는 내용증명으로 남기는 것이 좋습니다.

9. 임대인과 임차인이 놓치기 쉬운 부분

임차인이 놓치기 쉬운 부분

신규 임차인을 너무 늦게 구하는 경우

법정 보호기간이 임대차 종료 6개월 전부터 시작된다고 하더라도 업종 검토, 자금 확인, 시설 실사와 계약 협상에는 시간이 필요합니다.

종료일 직전에 신규 임차인을 소개하면 임대인이 검토할 시간이 부족했다는 주장이 나올 수 있습니다.

신규 임차인의 이름만 전달하는 경우

신규 임차인의 이름과 연락처만 전달하고 자력·업종·사업계획 자료를 제출하지 않으면 임대인이 객관적인 검토를 하기 어렵습니다.

권리금계약의 해제 조건을 정하지 않는 경우

권리금계약서에는 신규 임대차계약이 체결되지 않을 경우 다음 내용을 정해야 합니다.

권리금계약의 해제 여부
계약금 반환기한
계약금 귀속 사유
실사·행정·중개비용 부담
시설 철거와 원상복구 책임

권리금 전액이 손해배상액으로 인정된다고 생각하는 경우

실제 손해배상액은 약정 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 한도로 검토됩니다.

권리금 약정액뿐 아니라 임대차 종료 당시 시설·영업·입지 가치에 대한 입증도 필요할 수 있습니다.

임대인이 놓치기 쉬운 부분

추상적인 이유로 거절하는 경우

“마음에 들지 않는다”, “업종이 불안하다”, “그냥 계약하고 싶지 않다”는 표현만으로 신규 임차인을 거절하면 객관적인 정당한 사유로 인정받기 어려울 수 있습니다.

자력, 업종, 관리규약, 건물 용도, 시설공사와 계약이행 가능성 등 구체적인 이유를 특정해야 합니다.

거절 사유와 이후 행동이 다른 경우

기존 임차인에게는 누구와도 계약하지 않겠다고 통보한 뒤 제3자에게 곧바로 임대하면 당시 거절 사유와 이후 행동이 모순될 수 있습니다.

신규 임차인에게 별도의 금전을 요구하는 경우

임대인이 신규 임차인에게 기존 임차인과 권리금계약을 하지 않는 조건으로 계약을 제안하거나 별도의 권리금·시설비를 요구하면 권리금 회수 방해 문제가 발생할 수 있습니다.

임대료 인상과 현저히 높은 임대조건을 혼동하는 경우

임대인이 신규 임차인과 새로운 임대조건을 협의하는 것 자체가 금지되는 것은 아닙니다.

다만 주변 조건과 비교해 현저히 높은 보증금이나 차임을 요구하면서 객관적인 산정 근거를 설명하지 못하면 권리금 회수를 방해하기 위한 조건이었다는 주장이 제기될 수 있습니다.

10. 권리금 관련 계약 문구 비교

아래 문구는 이해를 돕기 위한 예시입니다. 실제 특약은 해당 계약의 시설 상태와 당사자의 합의 내용에 맞게 조정해야 합니다.

불명확한 문구	구체화한 문구 또는 확인 기준
임대인은 권리금 거래에 협조한다.	임차인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료일까지 신규 임차인의 인적사항, 예정 업종, 자력 확인자료와 입주 희망일을 서면으로 제출하면 임대인은 자료를 받은 날부터 당사자가 합의한 기간 안에 계약 협의 여부와 추가 확인사항을 서면으로 회신한다.
임대인은 신규 임차인을 거절할 수 있다.	임대인은 신규 임차인의 보증금·차임 지급 능력, 예정 업종의 건축물 용도 및 관리규약 적합성, 시설공사 계획과 임차인 의무 이행 가능성을 검토한다. 계약 체결이 어렵다고 판단할 경우 구체적인 사유와 확인 근거를 서면으로 통지한다.
신규 계약이 안 되면 권리금계약은 무효다.	임대인과 신규 임차인 사이의 임대차계약이 정해진 날까지 체결되지 않을 경우 권리금계약의 해제 여부, 계약금 반환기한, 이미 발생한 실사·중개·행정비용의 부담 주체를 별도로 정한다.
권리금은 시설 일체를 포함한다.	양도 대상 시설과 비품은 별지 목록과 사진으로 특정하고 품명·수량·현재 상태·소유권·리스 또는 렌털 여부를 표시한다. 재고, 상호, 전화번호, 온라인 계정과 고객정보의 이전 여부는 별도로 정한다.
임대료는 임대인이 정하는 조건으로 한다.	신규 임대차의 보증금, 차임, 부가가치세, 관리비, 계약기간과 인상 조건은 임대인과 신규 임차인이 협의한다. 임대인은 기존 임차인의 권리금 회수기회를 방해할 목적으로 주변 조건과 비교해 현저히 높은 보증금이나 차임을 요구하지 않는다.
잔금 지급 후 점포를 인도한다.	권리금 잔금 지급, 신규 임대차계약 체결, 시설 인수인계, 열쇠 인도와 사업자 관련 절차의 순서를 정하고 공동 현장확인서 서명 시점을 명시한다. 미납 차임·관리비와 철거비의 정산은 항목별 증빙을 첨부한다.

계약 문구에는 법률상 보호를 단순히 포기한다는 표현보다 다음 기준을 구체적으로 정하는 것이 중요합니다.

신규 임차인 주선자료
자료 제출방법
임대인의 검토기한
거절 사유의 통지방법
시설과 영업자료의 인계
신규 임대차계약 불성립 시 권리금계약 처리
계약금 반환기한과 비용 부담

11. 현장과 계약에서 확인하는 순서

1단계. 임대차 종료일을 확정합니다

기존 임대차계약서, 갱신계약서와 종료 통지자료를 대조하여 실제 종료일을 확정합니다.

종료일을 기준으로 권리금 보호기간의 시작일도 계산합니다.

2단계. 기존 임차인의 계약위반 여부를 확인합니다

다음 사유가 있는지 확인합니다.

3기 차임액에 해당하는 연체
무단전대
불법 용도변경
고의 또는 중대한 과실에 의한 시설 파손
그 밖의 중대한 계약위반

3단계. 권리금 양도 대상을 정리합니다

다음 항목을 구분합니다.

시설
비품
영업상의 가치
재고
거래처
상호
전화번호
온라인 계정
영업자료

임대인 소유 시설이나 리스·렌털 물품은 임차인이 임의로 양도할 수 없으므로 별도로 확인해야 합니다.

4단계. 신규 임차인의 업종 적합성을 검토합니다

건축물대장, 관리규약, 전력·급배수·배기·소방 조건과 필요한 인허가를 확인합니다.

5단계. 신규 임차인의 자료를 임대인에게 전달합니다

신규 임차인의 인적사항, 자력, 업종, 입주 예정일과 사업계획을 목록화하여 전달합니다.

이메일, 내용증명 등 상대방에게 자료가 도달했다는 사실을 확인할 수 있는 방법을 사용하는 것이 좋습니다.

6단계. 임대조건과 거절 사유를 서면으로 확인합니다

임대인이 제시한 다음 조건을 기록합니다.

보증금
차임
관리비
부가가치세
임대차기간
무상임대기간
시설공사 조건
원상복구 조건
특약

임대인이 계약을 거절한다면 구체적인 이유와 근거자료를 요청합니다.

7단계. 권리금계약의 조건을 확정합니다

신규 임대차계약이 체결되지 않을 경우 다음 처리방법을 정합니다.

권리금계약의 해제
계약금 반환
이미 발생한 비용
시설물 처리
원상복구 책임
점포 인도일

8단계. 현장 공동점검을 실시합니다

다음 시설과 상태를 확인합니다.

천장
바닥
벽체
전기증설
냉난방기
덕트
급배수시설
간판
공용부분
계량기
열쇠와 출입카드

촬영일을 확인할 수 있는 사진과 동영상 원본을 보관하는 것이 좋습니다.

9단계. 시설과 영업자료를 인계합니다

시설물 인수인계서, 열쇠 인도 확인서와 미납 차임·관리비 정산서를 작성하고 권리금 잔금 지급 조건을 확인합니다.

10단계. 분쟁 가능성이 있으면 자료를 시간순으로 정리합니다

다음 자료를 날짜순으로 정리합니다.

기존 임대차계약서
권리금계약서
신규 임차인 주선자료
임대인의 회신
보증금·차임 협의자료
신규 임차인의 계약 포기자료
주변 임대조건 비교자료
권리금 감정 또는 견적자료

필요한 경우 상가건물임대차분쟁조정위원회나 법률전문가의 상담을 검토할 수 있습니다. 권리금에 관한 분쟁도 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 대상에 포함될 수 있습니다.

12. 이해를 돕기 위한 가상의 사례

기존 임차인 A는 상가에서 음식점을 운영하다가 계약 종료를 앞두고 신규 임차인 B를 구했습니다.

B는 같은 업종을 운영할 예정이었으며 기존 시설과 비품을 인수하는 조건으로 A와 권리금의 주요 조건을 협의했습니다.

A는 B의 인적사항, 예정 업종, 자금 확인자료와 입주 예정일을 임대인에게 이메일로 전달했습니다.

임대인은 처음에는 “권리금이 있는 거래는 인정하지 않는다”고 답한 뒤 기존 조건과 상당한 차이가 있는 보증금과 월세를 제시했습니다.

A는 임대인의 요구가 주변 임대조건과 비교해 현저히 높아 권리금 회수를 방해했다고 주장했습니다.

반면 임대인은 최근 건물 수선비와 공과금 부담이 증가했으며 새로 제시한 조건은 정상적인 임대료 조정이라고 주장했습니다.

이 경우 한쪽의 주장만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 다음 자료를 함께 확인해야 합니다.

임대인이 처음 거절한 이유와 발언 내용
B가 실제 계약을 체결할 의사와 자력이 있었는지
임대인이 요구한 임대조건과 인근 유사 점포의 조건
건물 수선비와 공과금 증가를 확인할 자료
임대인이 다른 점포에 제시한 임대조건
권리금 협의가 어느 단계까지 진행됐는지
임대인의 조건 때문에 B가 계약을 포기했는지
A가 회수하지 못한 권리금의 객관적인 가치

분쟁을 예방하려면 임대인은 처음부터 검토 기준과 임대조건을 서면으로 제시하고, 기존 임차인은 신규 임차인의 자력과 업종 자료를 빠짐없이 전달했어야 합니다.

권리금계약에도 신규 임대차계약 불성립 시 계약금 반환과 비용 부담을 정해 둘 필요가 있습니다.

13. 공인중개사가 보는 위험 신호

임대인이 신규 임차인의 자료를 받기 전부터 누구와도 계약하지 않겠다고 통보하는 경우
기존 임차인이 신규 임차인의 이름·업종·자력 자료를 제공하지 않은 경우
임대인이 신규 임차인 거절 이유를 계속 변경하는 경우
임대인이 신규 임차인에게 별도의 권리금이나 시설비를 직접 요구하는 경우
기존 조건과 큰 차이가 있는 보증금·월세를 제시하면서 산정 근거를 설명하지 않는 경우
권리금계약서에 신규 임대차계약 불성립 시 처리방법이 없는 경우
재건축 예정이라는 설명만 있고 사업 단계·공사 시기·관련 자료가 없는 경우
임대인이 1년 6개월 미사용을 이유로 거절한 뒤 곧바로 다른 임차인을 모집하거나 직접 영업하는 경우

위와 같은 위험 신호가 있다는 이유만으로 곧바로 위법 또는 손해배상책임이 확정되는 것은 아닙니다.

기존 임대차계약서, 통지 내용, 신규 임차인 자료와 실제 협의 과정을 함께 확인해야 합니다.

14. 상가 권리금 보호 실무 체크리스트

☑ 임대차계약의 정확한 종료일과 권리금 보호기간을 계산했는가?

☑ 기존 임차인의 3기 차임 연체, 무단전대와 중대한 계약위반 여부를 확인했는가?

☑ 권리금에 포함되는 시설·비품·영업상 가치를 목록으로 작성했는가?

☑ 신규 임차인의 인적사항과 연락처를 임대인에게 전달했는가?

☑ 신규 임차인의 보증금·차임 지급 능력을 확인할 자료가 있는가?

☑ 신규 임차인의 업종이 건축물 용도와 관리규약에 맞는가?

☑ 신규 임차인 주선자료를 이메일·내용증명 등 도달 증빙이 남는 방법으로 전달했는가?

☑ 임대인이 제시한 보증금·차임과 주변 유사 상가의 조건을 비교했는가?

☑ 임대인의 거절 사유와 추가 자료 요청이 서면으로 남아 있는가?

☑ 권리금계약에 신규 임대차계약 불성립 시 해제와 계약금 반환 조건이 있는가?

☑ 시설 인수인계와 점포 상태를 촬영일이 남는 원본으로 보관했는가?

☑ 임대차 종료일부터 3년의 손해배상청구권 행사기간을 확인했는가?

15. 자주 묻는 질문

Q1. 임대인이 신규 임차인을 거절하면 기존 권리금 전액을 받을 수 있나요?

그렇지 않습니다.

임대인이 신규 임차인을 거절했다는 사실만으로 권리금 전액을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

정당한 사유 없는 거절로 권리금 회수기회가 방해됐는지, 신규 임차인이 실제 계약 의사와 능력을 갖추고 있었는지, 그로 인해 기존 임차인에게 손해가 발생했는지를 확인해야 합니다.

손해배상액도 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.

Q2. 권리금계약서를 작성하지 않았으면 보호받을 수 없나요?

권리금계약서가 미리 체결되지 않았다는 이유만으로 권리금 회수 방해가 항상 부정되는 것은 아닙니다.

다만 신규 임차인이 권리금을 지급할 의사가 있었고 구체적인 협의가 진행됐다는 사실을 입증해야 합니다.

따라서 권리금 액수, 시설 양도 범위, 지급일과 주요 조건을 정리한 문서와 주선자료를 보관하는 것이 좋습니다.

Q3. 임대인이 신규 임차인의 업종이 마음에 들지 않는다고 거절할 수 있나요?

임대인의 단순한 선호만으로 판단해서는 안 됩니다.

다음과 같은 객관적인 사유가 있는지 확인해야 합니다.

건축물 용도
관리규약
개별 인허가 가능성
소음과 악취
시설공사
전력·급배수·배기 조건
기존 임대차계약의 업종 제한
임차인 의무 이행 가능성

Q4. 임대인이 월세를 많이 올리면 권리금 회수 방해인가요?

월세를 인상했다는 사실만으로 권리금 회수 방해가 되는 것은 아닙니다.

조세·공과금·주변 상가의 보증금과 차임, 건물 상태와 계약 시점을 고려했을 때 현저히 높은 조건인지 확인해야 합니다.

또한 권리금 회수를 어렵게 할 목적으로 해당 조건을 제시했는지도 구체적인 자료를 통해 판단해야 합니다.

Q5. 임대인이 상가를 직접 사용하겠다고 하면 신규 임차인을 거절할 수 있나요?

임대인이 직접 사용하거나 직접 영업하겠다는 사정만으로 신규 임차인과의 계약 거절이 당연히 정당화되는 것은 아닙니다.

임대인의 직접 사용은 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제2항에서 정한 정당한 거절 사유로 별도로 열거되어 있지 않습니다.

특히 임대인이 직접 음식점·판매점·사무실 등을 운영한다면 영리목적 사용에 해당할 수 있으므로, ‘1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다’는 사유를 적용하기도 어렵습니다.

실제 판단에서는 임대인이 계약 종료 당시 제시한 거절 사유와 종료 후 해당 점포를 어떻게 사용했는지를 함께 확인해야 합니다.

Q6. 계약갱신요구권을 모두 사용한 임차인도 권리금 보호를 받을 수 있나요?

계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없다는 이유만으로 권리금 보호가 당연히 배제되지는 않습니다.

대법원도 계약갱신요구권 행사기간이 지난 임차인에게 권리금 회수기회 보호 규정이 적용될 수 있다고 판단했습니다.

다만 차임 연체, 무단전대 등 별도의 예외 사유가 있는지는 확인해야 합니다.

Q7. 권리금 분쟁은 어디에서 조정받을 수 있나요?

권리금에 관한 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 대상에 포함될 수 있습니다.

다만 조정은 당사자의 주장과 제출자료를 토대로 진행되므로 다음 자료를 미리 정리해야 합니다.

기존 임대차계약서
권리금계약서
신규 임차인 주선자료
임대인의 거절 통지
임대조건 협의자료
신규 임차인의 계약 포기자료
손해액을 확인할 자료

결론

2026년 상가 권리금 보호의 핵심은 임대인이 신규 임차인을 거절했는지가 아니라 정당한 사유 없이 기존 임차인의 권리금 회수기회를 방해했는지를 확인하는 데 있습니다.

기존 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 신규 임차인을 구체적으로 주선하고, 인적사항·자력·예정 업종·사업계획과 권리금 협의 내용을 임대인에게 서면으로 전달해야 합니다.

특히 임대인이 어떤 이유로 계약을 거절했는지와 신규 임차인이 계약을 포기하게 된 과정을 자료로 남기는 것이 중요합니다.

임대인은 신규 임차인의 자력과 업종을 검토할 수 있지만, 거절 사유를 감정적이거나 추상적으로 설명해서는 안 됩니다.

자력, 건축물 용도, 관리규약, 시설공사, 인허가와 계약이행 가능성을 기준으로 판단하고 그 근거를 서면으로 남기는 것이 좋습니다.

권리금 분쟁은 계약 종료 직전에 구두로만 협의할수록 신규 임차인의 주선 시점, 임대인의 거절 이유와 손해 발생 여부를 입증하기 어려워질 수 있습니다.

임대차 종료일, 신규 임차인 자료 제출기한, 임대인의 회신기한과 권리금계약 해제 조건을 미리 정해 두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

안내: 본 글은 상가·사무실 임대차와 부동산 계약에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건에 대한 법률 자문이나 결과를 보장하지 않습니다. 실제 판단은 계약서 내용, 당사자 간 합의, 증빙자료와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 발생했거나 중요한 법적 결정을 앞둔 경우에는 변호사 또는 대한법률구조공단 등 전문기관의 상담을 받으시기 바랍니다.

참고자료

국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법｜권리금의 정의, 회수기회 보호기간, 방해행위, 정당한 거절 사유, 손해배상 한도와 소멸시효｜2026년 5월 12일 시행｜2026년 7월 4일 확인
대법원·국가법령정보센터｜대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결｜임대인이 누구와도 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우 신규 임차인을 실제로 주선하지 않아도 권리금 회수 방해가 인정될 수 있는 기준｜2019년 7월 4일 선고｜2026년 7월 4일 확인
대법원·국가법령정보센터｜대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결｜권리금계약이 미리 체결되지 않은 경우에도 권리금 회수 방해가 인정될 수 있는 기준｜2019년 7월 10일 선고｜2026년 7월 4일 확인
대법원·국가법령정보센터｜대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결｜상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다는 정당한 거절 사유의 판단 기준｜2021년 11월 25일 선고｜2026년 7월 4일 확인
대법원·국가법령정보센터｜대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312·225329 판결｜계약갱신요구권 행사기간이 지난 임차인에 대한 권리금 회수기회 보호｜2019년 5월 16일 선고｜2026년 7월 4일 확인
대법원·국가법령정보센터｜대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결｜철거·재건축 계획과 임대 가능기간을 고지한 경우 권리금 회수 방해행위의 판단 기준｜2022년 8월 11일 선고｜2026년 7월 4일 확인
대법원·국가법령정보센터｜대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결｜철거·재건축 계획과 단기 임대 가능기간을 고지한 경우 권리금 회수 방해행위의 판단 기준을 재확인한 판결｜2024년 7월 31일 선고｜2026년 7월 4일 확인
법무부｜상가건물 임대차 권리금표준계약서｜권리금계약 당사자, 목적물, 권리금과 시설·영업권 양도 내용을 작성할 때 참고할 공식 서식｜2015년 5월 27일 게시｜2026년 7월 4일 확인
찾기 쉬운 생활법령정보｜상가건물 임대차 권리금 안내｜권리금의 개념과 회수기회 보호에 관한 일반적인 법령 안내｜2026년 7월 4일 확인