정보 확인 기준일: 2026년 7월 24일
상가나 사무실 임대차계약서를 검토하다 보면 문장은 상당히 강하게 적혀 있는데, 정작 문제가 생겼을 때 어떻게 처리해야 하는지는 빠져 있는 계약서를 자주 보게 됩니다.
“임차인은 계약 종료 시 원상복구한다.”
“필요한 수선은 임대인이 부담한다.”
“관리비는 임차인이 납부한다.”
계약할 때는 이런 문장만 있어도 책임이 분명해 보입니다. 하지만 누수가 생기거나 관리비가 갑자기 올라가고, 퇴거하면서 기존 시설물을 철거해야 하는 상황이 오면 이야기가 달라집니다.
어디까지 수선해야 하는지, 누구 잘못인지, 어떤 시설을 철거해야 하는지, 비용을 누가 먼저 내야 하는지가 계약서에 없기 때문입니다.
제가 상가·사무실 계약서를 검토할 때도 권리 문구 자체보다 먼저 보는 것이 있습니다.
그 권리를 실제로 행사해야 할 상황이 왔을 때 처리 순서가 정해져 있는가입니다.
좋은 임대차계약은 임대인이나 임차인의 권리를 많이 적어 놓은 계약이 아닙니다. 문제가 생겼을 때 무엇을 기준으로 판단하고, 누가 먼저 확인하고, 언제까지 어떤 방식으로 처리하며, 비용과 증빙은 어떻게 정리할지를 미리 정해 둔 계약에 가깝습니다.
민법과 상가건물 임대차보호법이 임대차관계의 기본적인 권리와 의무를 정한다면, 계약서는 그 권리가 실제 건물과 실제 영업 현장에서 어떻게 작동할지를 구체화하는 문서라고 보는 편이 실무적으로 이해하기 쉽습니다.
1. 계약서가 길어도 분쟁이 생기는 이유
임대차계약서에 이런 문장이 있다고 생각해 보겠습니다.
“임차인은 임대인에게 필요한 수선을 요구할 수 있다.”
틀린 문장은 아닙니다.
하지만 사무실 천장에서 물이 떨어지는 상황이 생기면 이 한 문장만으로는 해결하기 어려운 문제가 한꺼번에 나타납니다.
- 건물 노후 때문에 생긴 누수인지
- 임차인이 설치한 냉난방 배관이 원인인지
- 누가 먼저 현장을 확인할지
- 원인 조사업체는 누가 선정할지
- 영업 피해를 막기 위한 긴급공사는 누가 결정할지
- 조사비와 공사비는 누가 먼저 낼지
- 최종 원인이 밝혀진 뒤 비용은 어떻게 정산할지
원상복구도 마찬가지입니다.
“계약 종료 시 임차인이 원상복구한다”는 문구가 있더라도 입주 당시 상태를 촬영한 사진과 시설목록이 없다면 무엇을 ‘원래 상태’라고 볼 것인지부터 다툼이 시작될 수 있습니다.
특히 상가는 전 임차인이 설치한 덕트, 냉난방기, 전기증설, 급배수시설, 간판 구조물 등이 그대로 남아 있는 상태로 새 임차인이 들어오는 경우도 있습니다.
계약 당시에는 모두가 기존 시설이라고 알고 있었는데 몇 년이 지나 퇴거할 때는 누가 설치했는지조차 불분명해지는 경우가 생깁니다.
이때 “전체 원상복구”라는 말만 계약서에 남아 있다면 분쟁 가능성이 커집니다.
권리는 문장 하나로 적을 수 있지만, 권리가 실제로 작동하려면 대상·범위·절차·기한·비용·증빙이 함께 있어야 합니다.
2. 제가 계약서를 볼 때 확인하는 여섯 가지 기준
상가·사무실 임대차계약을 검토할 때 모든 조항에 긴 특약을 붙일 필요는 없습니다.
대신 분쟁 가능성이 높은 조항이라면 다음 여섯 가지 질문 가운데 빠진 것이 없는지 확인하는 것이 좋습니다.
| 확인할 기준 | 계약서에서 확인할 내용 |
|---|---|
| 대상 | 어떤 공간·시설·비용·행위를 말하는가 |
| 범위 | 어디까지 허용하거나 부담하는가 |
| 절차 | 누가 누구에게 어떤 방법으로 알리고 확인하는가 |
| 기한 | 언제 통지하고 언제까지 처리하는가 |
| 비용 | 누가 먼저 지급하고 최종 부담은 어떻게 정하는가 |
| 증빙 | 어떤 자료를 최종 판단 근거로 사용할 것인가 |
예를 들어 “누수는 임대인이 수리한다”는 문장을 조금 더 실무적으로 생각해 보겠습니다.
누수가 발생한 시설이 건물 기본설비인지 임차인이 설치한 시설인지가 먼저 구분되어야 합니다.
누수를 발견했을 때 누구에게 통지하고, 임대인이 몇 시간 또는 며칠 안에 현장을 확인할 것인지도 필요합니다.
영업 중인 점포라면 책임 소재가 밝혀질 때까지 물이 계속 떨어지도록 둘 수도 없습니다. 따라서 피해 확대를 막기 위한 긴급조치 범위도 정해 두는 것이 좋습니다.
마지막으로 조사 결과가 나오면 견적서, 진단자료와 사진을 기준으로 조사비와 공사비를 정산하는 방식까지 연결되어야 합니다.
3. 법률에서 정한 권리와 계약서에서 정할 기준은 역할이 다릅니다
민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 임차인이 사용할 수 있는 상태를 유지할 의무를 부담합니다.
또 임차인이 임대인이 부담해야 할 보존에 필요한 비용을 지출한 경우에는 민법 제626조에 따라 상환을 청구할 수 있습니다.
다만 실제 상가에서 냉난방기, 전기시설, 배관이나 누수 문제가 생겼을 때는 법 조문 하나만 가지고 비용 부담자를 바로 결정하기 어려운 경우가 많습니다.
확인해야 할 것이 많기 때문입니다.
- 건물 기본설비인지
- 임차인이 설치한 시설인지
- 시설의 노후 때문인지
- 임차인의 사용상 과실이 있는지
- 계약 당시 어떤 상태였는지
- 별도의 수선 특약이 있는지
그래서 계약서에 “모든 수선은 임대인이 부담한다” 또는 “모든 수선은 임차인이 부담한다”고 포괄적으로 적기보다는 시설의 종류와 고장 원인에 따라 책임을 구분하는 방식이 실무적으로 더 유용합니다.
임차권 양도와 전대도 계약 문구만 보고 판단하면 안 됩니다
민법 제629조는 원칙적으로 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하도록 규정하고 있습니다.
민법 제632조에는 건물의 소부분을 다른 사람이 사용하게 하는 경우에 관한 예외도 있습니다.
하지만 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호에서는 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 계약갱신 거절 사유로 두고 있습니다.
따라서 상가 일부를 다른 사람이 사용하고 있다는 이유만으로 곧바로 적법한 공동 사용이라고 판단해서도 안 되고, 반대로 무조건 무단전대라고 단정해서도 안 됩니다.
실제 사용관계를 봐야 합니다.
- 제3자가 공간을 독립적으로 점유하는지
- 별도의 영업을 하는지
- 사용료를 지급하는지
- 사용 공간이 구분되는지
- 임대인과 어떤 합의가 있었는지
공유오피스, 숍인숍, 관계회사 공동 사용처럼 사용 형태가 다양해진 만큼 계약 단계에서 미리 정해 두는 것이 중요합니다.
임차인에게 불리하게 적었다고 모두 유효한 것도 아닙니다
상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없도록 규정하고 있습니다.
그렇다고 임차인에게 불리해 보이는 계약조건이 모두 자동으로 무효가 된다는 뜻은 아닙니다.
상가건물 임대차보호법이 보장하는 권리를 실제로 배제하거나 축소하는 약정인지 구체적인 계약 내용과 적용 조항을 함께 살펴야 합니다.
또한 상가건물 임대차보호법은 환산보증금의 규모에 따라 적용되는 조항의 범위가 달라질 수 있습니다.
따라서 중요한 계약이라면 환산보증금, 계약 체결·갱신 시점, 해당 조항의 적용 범위를 함께 확인해야 합니다.
4. 표준계약서를 사용해도 현장 확인은 별도로 해야 합니다
법무부는 2026년 5월 12일 개정된 상가건물 임대차 표준계약서를 공식 게시했습니다.
개정된 표준계약서에는 관리비와 관련된 내용도 반영돼 있습니다.
상가건물 임대차보호법의 관리비 내역 제공 요청권과 시행령에서 정한 관리비 세부항목을 계약 단계에서 확인할 수 있도록 한 것입니다.
표준계약서는 보증금, 월세와 기간만 적는 문서가 아닙니다.
목적물의 표시, 사용 목적, 관리와 수선, 관리비, 계약 종료와 정산 등 실제 임대차기간 동안 발생할 수 있는 주요 문제를 확인하도록 구성되어 있습니다.
그렇다고 표준계약서를 사용하면 별도 특약이 필요 없다는 의미는 아닙니다.
상가마다 조건이 다릅니다.
같은 음식점이라도 어떤 점포에는 덕트가 이미 설치되어 있고, 다른 점포는 새로 설치해야 합니다.
전기용량, 급배수, 가스, 소방시설, 간판과 주차 조건도 다릅니다.
따라서 표준계약서를 기본 틀로 사용하더라도 다음 내용은 현장에 맞춰 별지와 특약으로 보완하는 것이 좋습니다.
- 실제 사용 공간
- 전용·공용공간
- 기존 시설
- 전기용량
- 덕트·환기시설
- 급배수·가스시설
- 관리비 산정방법
- 시설공사 승인
- 원상복구 범위
5. 목적물의 범위를 주소와 면적만으로 끝내지 마세요
상가 계약서를 보면 소재지와 계약면적은 적혀 있지만 임차인이 실제로 사용할 공간이 어디까지인지 분명하지 않은 경우가 있습니다.
특히 다음 공간은 계약 전에 구분할 필요가 있습니다.
- 전용공간
- 창고
- 테라스
- 옥상
- 외벽
- 주차면
- 간판 설치 장소
- 화장실과 복도
- 냉난방·환기설비
- 전기·급배수·가스설비
계약서에 표시된 면적이 건축물대장의 면적인지, 실제 전용면적인지, 공용부분이 포함된 계약면적인지도 확인해야 합니다.
제가 실무에서 권하는 방법은 도면을 계약서 별지로 활용하는 것입니다.
전용으로 사용하는 곳과 공용으로 사용하는 곳, 창고와 주차면 등을 도면에 표시해 두면 몇 년 뒤에도 계약 당시 합의를 확인하기가 훨씬 쉽습니다.
업종을 적었다고 영업이 보장되는 것은 아닙니다
“음식점으로 사용한다”고 계약서에 적었다고 해서 음식점 영업에 필요한 모든 조건이 자동으로 충족되는 것은 아닙니다.
음식점이라면 다음과 같은 부분을 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물의 용도
- 위반건축물 여부
- 배기·덕트 설치 가능 여부
- 급배수
- 가스
- 전력증설
- 소방시설
- 냄새·소음 관련 관리규정
- 영업시간 제한
- 관련 인허가
특히 중요한 것은 누가 인허가 가능 여부를 확인하기로 했는지입니다.
임대인이 가능하다고 보장한 것인지, 임차인이 관할기관에 직접 확인하기로 한 것인지, 임대인이 필요한 건물 서류만 제공하기로 한 것인지가 서로 다릅니다.
업종만 계약서에 적고 이 부분을 확인하지 않으면 계약 후 예상하지 못한 공사비나 영업 제한 문제가 생길 수 있습니다.
6. “현 상태 계약”이라면 현 상태부터 남겨야 합니다
상가 계약에서는 “현 상태로 임대한다”는 표현을 자주 사용합니다.
그런데 정작 그 현 상태가 어떤 상태였는지 기록하지 않은 계약이 적지 않습니다.
몇 년 뒤 원상복구 문제가 생기면 기억에 의존하게 됩니다.
임대인은 “입주할 때 없던 시설”이라고 하고, 임차인은 “처음부터 있던 시설”이라고 주장할 수 있습니다.
그래서 입주 전에는 최소한 다음 자료를 남기는 것이 좋습니다.
- 공간별 사진과 영상
- 천장·벽체·바닥 상태
- 누수·균열·곰팡이 흔적
- 냉난방기 작동 상태
- 전기·수도·가스 계량기 수치
- 분전반과 전기용량
- 덕트와 급배수시설
- 소방시설
- 기존 간판과 인테리어
- 임대인이 수리하기로 한 항목
- 기존 시설의 설치 주체
사진은 메신저로 전송된 축소본만 가지고 있기보다 촬영일을 확인할 수 있는 원본 파일도 별도로 보관하는 편이 좋습니다.
수선 책임보다 수선 절차를 먼저 정해야 합니다
누수나 전기 고장이 발생했을 때 책임을 바로 판단하기 어려운 경우도 많습니다.
그렇다고 책임이 밝혀질 때까지 아무 조치를 하지 않으면 피해가 커질 수 있습니다.
계약서에는 다음과 같은 처리 흐름을 정해 둘 수 있습니다.
하자 발견 → 통지 → 현장 확인 → 긴급조치 → 원인 조사 → 본수리 → 비용 정산
특히 영업 중인 상가에서는 “누구 책임인지 먼저 결정한 뒤 공사한다”는 방식이 항상 현실적인 것은 아닙니다.
피해 확산을 막을 최소한의 긴급조치를 먼저 하고, 이후 원인을 조사해 비용을 정산할 수 있도록 절차를 마련하는 것이 실무적으로 유용합니다.
7. 관리비는 월 금액보다 ‘무엇이 들어 있는지’가 중요합니다
“관리비 월 50만 원.”
이렇게 금액만 계약서에 적혀 있으면 계약 당시에는 간단해 보입니다.
문제는 그 50만 원 안에 어떤 비용이 포함되어 있는지를 당사자가 서로 다르게 이해할 수 있다는 점입니다.
상가 관리비에서는 다음 항목을 구분해 보는 것이 좋습니다.
- 일반관리비
- 청소비
- 경비비
- 소독비
- 승강기 유지비
- 냉난방비·급탕비
- 수선유지비
- 위탁관리수수료
- 공용전기료
- 수도료
- 주차비
- 폐기물 처리비
- 부가가치세
- 임차인이 직접 납부하는 공과금
정액 관리비라면 월 금액과 포함 항목, 별도 청구 항목을 표시하는 것이 좋습니다.
실비 관리비라면 산정기준이 필요합니다.
예를 들어 면적 비율로 나누는지, 개별 계량기를 사용하는지, 몇 개월마다 정산하는지를 확인해야 합니다.
2026년부터 관리비 내역 확인과 관련된 제도도 달라졌습니다
2026년 5월 12일부터 시행된 상가건물 임대차보호법 제19조의2에 따르면, 적용 대상 계약에서 임차인이 임대인에게 관리비를 지급하는 경우 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있습니다.
요청을 받은 임대인은 이에 따라 관리비 내역을 제공해야 합니다.
시행령에서는 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 냉난방비·급탕비와 수선유지비 등 세부 비용항목도 정하고 있습니다.
다만 이 규정은 2026년 5월 12일 이후 새로 체결하거나 갱신한 계약부터 적용되므로 계약 시점을 확인해야 합니다.
환산보증금이 법령상 기준을 초과하는 계약의 경우에도 해당 법정 요청권의 적용 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
법정 요청권의 적용 대상이 아니더라도 계약서에 관리비 항목과 산정자료, 자료 제공 시기를 명시하면 계약상 확인 기준을 만들 수 있습니다.
관리비 인상에 대해서도 단순히
“필요한 경우 임대인이 관리비를 인상할 수 있다”
라고만 적기보다는 변경 사유, 산정자료, 사전 통지기간과 적용일을 정하는 편이 좋습니다.
8. 인테리어 공사 승인을 받을 때 철거 여부까지 정하세요
임차인이 영업을 시작하려면 다양한 공사가 필요할 수 있습니다.
특히 다음 공사는 건물에 영향을 줄 가능성이 크기 때문에 사전 승인을 확인하는 것이 좋습니다.
- 구조체·외벽·창호 변경
- 전기용량 증설
- 급배수 변경
- 가스배관 변경
- 덕트·환기시설 설치
- 소방시설 변경
- 냉난방설비 신설·이전
- 건물 외부 간판 설치
계약서에 단순히 “임대인의 승인을 받아 공사한다”고만 적기보다 승인 대상과 제출할 자료를 정해 두면 좋습니다.
공사 승인서에는 다음과 같은 내용을 넣을 수 있습니다.
- 공사 범위
- 공사 기간
- 시공업체
- 공용부 보호방법
- 폐기물 반출
- 소음 작업시간
- 공사비 부담
- 종료 시 철거 여부
여기에서 특히 자주 놓치는 부분이 있습니다.
공사를 승인했다는 것과 계약이 끝난 뒤 시설을 그대로 남겨도 된다는 것은 같은 의미가 아닐 수 있습니다.
임대인이 덕트 설치를 승인했다고 해서 퇴거 시 덕트를 반드시 존치해도 된다고 단정할 수는 없습니다.
반대로 임차인이 비용을 들여 설치했다는 이유만으로 무조건 철거해야 한다고 볼 수도 없습니다.
따라서 공사 승인 단계에서 존치·철거·무상귀속 여부까지 함께 정해 두는 것이 좋습니다.
9. 관계회사·공동사업자가 함께 사용한다면 계약서를 다시 확인해야 합니다
상가와 사무실을 중개하다 보면 계약 당사자 외에 다른 회사나 사람이 공간을 함께 사용하는 경우가 있습니다.
예를 들면 다음과 같습니다.
- 관계회사
- 계열회사
- 공동사업자
- 입점업체
- 숍인숍
- 공유오피스 이용자
- 사무실 일부 재임차인
이런 상황에서는 계약 명칭보다 실제 사용 형태가 중요합니다.
누가 공간을 점유하고 있는지, 독립된 사업을 하고 있는지, 사용료를 받고 있는지 등을 확인해야 합니다.
계약서에는 가능하면 다음 내용을 미리 정하는 것이 좋습니다.
- 허용되는 사용자
- 사용할 수 있는 공간
- 임대인의 사전 동의가 필요한 경우
- 제출해야 할 자료
- 승인 처리기한
관계회사라고 해서 당연히 자유롭게 사용할 수 있는 것도 아니고, 사업자등록이 별도로 되어 있다는 이유만으로 곧바로 무단전대라고 확정되는 것도 아닙니다.
실제 점유관계와 사용 형태, 대가 지급 구조와 당사자 합의를 함께 확인해야 합니다.
10. 계약 위반이라고 해서 항상 바로 계약을 끝낼 수 있는 것은 아닙니다
상가 계약서를 보면
“계약 위반 시 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있다.”
라는 문구를 접할 수 있습니다.
하지만 실제 계약 종료 여부는 위반 내용과 관련 법률, 계약 조항에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 시정할 수 있는 위반과 즉시 대응이 필요한 위반을 구분할 필요가 있습니다.
소음, 무단 적치, 영업시간이나 관리규정 위반 같은 문제라면 계약서에 다음 절차를 정할 수 있습니다.
- 위반 사실 확인
- 관련 사진·자료 확보
- 공식 통지
- 시정해야 할 행위 특정
- 시정기한 설정
- 현장 재확인
- 미시정 또는 반복 위반 시 후속 조치
월세 연체는 ‘3개월’보다 ‘3기의 차임액’을 확인해야 합니다
상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 이르는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.
실무에서는 단순히 “3개월 밀렸다”는 표현만 듣고 판단하기보다 실제 입금내역과 연체금액을 확인해야 합니다.
중간에 일부 금액을 지급했거나 이전 미납액이 남아 있다면 단순히 달력상 개월 수만 가지고 판단하기 어려울 수 있기 때문입니다.
중요한 의사표시는 ‘보냈는지’보다 ‘도달했는지’를 확인합니다
통지방법을 반드시 내용증명 하나로 제한할 필요는 없습니다.
계약서에서 문자, 이메일이나 전자문서를 공식 연락수단으로 정할 수도 있습니다.
다만 계약해지나 갱신처럼 중요한 의사표시라면 상대방에게 실제 도달한 시점을 확인할 수 있는 방법을 사용하는 편이 안전합니다.
계약서에 공식 통지 주소와 이메일, 주소 변경 시 통지 의무를 정해 놓으면 나중에 연락처 문제로 발생하는 분쟁도 줄일 수 있습니다.
11. 원상복구 문제는 퇴거 직전에 시작되는 것이 아닙니다
원상복구 분쟁은 계약이 끝날 때 갑자기 발생하는 것처럼 보이지만 실제 원인은 입주 시점에 이미 만들어지는 경우가 많습니다.
민법 제654조는 임대차의 종료와 관련해 원상회복에 관한 민법 제615조 등을 준용하고 있습니다.
다만 실제 상가의 원상복구 범위는 단순히 법 조문 하나만으로 결정되는 것은 아닙니다.
다음 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 임차인이 인도받은 당시 상태
- 시설의 설치 주체
- 임차인의 추가 공사
- 임대인의 공사 승인
- 존치 또는 철거 합의
- 계약서와 별지 시설목록
- 입주 당시 사진
시설목록을 작성할 때는 다음과 같이 구분하면 좋습니다.
- 계약 전부터 있었던 시설
- 임대인이 제공한 기본설비
- 전 임차인이 설치한 시설
- 현 임차인이 새로 설치한 시설
- 임대인이 존치를 승인한 시설
- 계약 종료 시 철거할 시설
- 임대인에게 무상귀속하기로 한 시설
특히 “원래 상태로 복구한다”는 표현은 주의할 필요가 있습니다.
원래 상태가 건물 최초 준공 상태인지, 현재 임차인이 들어올 당시 상태인지, 별지 사진과 시설목록의 상태인지 명확하지 않기 때문입니다.
가능하면 “별지 시설목록과 입주 당시 사진에 표시된 상태”처럼 객관적인 자료와 연결하는 방식이 좋습니다.
퇴거 전에는 다음 일정까지 연결해 두면 정산이 훨씬 수월합니다.
공동점검 → 철거 대상 확정 → 공사 → 재점검 → 열쇠·출입카드 반환 → 관리비 정산 → 보증금 정산
“임대인이 만족할 때까지 원상복구한다”처럼 한쪽의 주관적인 판단에만 의존하는 문구는 피하는 것이 좋습니다.
보증금에서 비용을 공제해야 한다면 공제 항목·금액·산정기간·증빙자료를 구체적으로 확인하는 것이 바람직합니다.
12. 중개 현장에서 계약 문구보다 먼저 확인하는 자료
계약서 문장을 아무리 정교하게 작성해도 그 문장이 무엇을 근거로 하는지 확인할 자료가 없으면 활용하기 어렵습니다.
제가 상가·사무실 계약을 검토할 때 중요하게 보는 자료는 다음과 같습니다.
등기사항증명서
현재 소유자와 공동소유 여부, 계약 상대방의 임대 권한을 확인합니다.
건축물대장과 도면
건축물의 용도, 면적, 위반건축물 표시와 실제 사용공간을 확인합니다.
중개대상물 확인·설명서
계약 당시 설명한 권리관계와 시설 상태를 확인하는 자료가 됩니다.
임대차계약서와 별지 특약
보증금·차임·기간뿐 아니라 개별적으로 합의한 책임과 처리 절차를 확인합니다.
관리규약과 관리비 내역
영업시간, 간판, 주차, 시설공사 제한과 관리비 산정방법을 확인합니다.
시설물 목록과 인수인계서
냉난방기, 전기, 덕트, 급배수시설과 간판 등의 설치 주체와 인수 범위를 정리합니다.
입주 전 사진과 동영상
하자와 원상복구 기준을 판단하는 데 매우 중요한 자료입니다.
공사계획서와 임대인 승인서
임차인이 변경한 시설의 범위와 종료 시 존치·철거 조건을 확인합니다.
견적서·세금계산서·이체내역
수선·공사·원상복구 비용과 실제 지급자를 확인할 수 있습니다.
문자·이메일·내용증명
계약 후 이루어진 추가 합의와 하자 통지, 공사 승인, 시정 요구와 종료 의사를 확인하는 자료가 됩니다.
공동 현장확인서
문제가 발생한 당시 상태와 각 당사자의 확인 내용, 향후 처리일정을 기록합니다.
열쇠·출입카드 인도 확인서
계약 종료 후 목적물의 실제 인도 시점을 확인하는 데 활용할 수 있습니다.
계약서 한 장에 모든 것을 넣으려고 하기보다 시설목록, 도면, 관리비 항목표와 사진을 별지로 만들고 계약서에서 그 별지를 판단 기준으로 지정하는 방식이 실무적으로 더 깔끔한 경우가 많습니다.
별지에는 작성일과 페이지 수를 표시하고 당사자가 서명 또는 날인해 최종 합의본을 확인할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.
13. 표현 하나를 바꿔도 계약의 활용도가 달라집니다
아래 문구는 이해를 돕기 위한 예시입니다. 실제 특약은 해당 건물의 시설 상태와 당사자의 합의에 맞게 조정해야 합니다.
수선
단순한 표현
임차인은 필요한 수선을 요구할 수 있다.
조금 더 구체적으로 확인할 내용
누수·전기·급배수 고장은 약정한 연락방법으로 통지하고 긴급한 경우 피해 확대를 막기 위한 조치를 먼저 시행합니다. 이후 원인 조사 결과와 계약내용에 따라 조사비와 수리비를 정산하는 방식입니다.
인도 상태
단순한 표현
현 상태로 임대한다.
조금 더 구체적으로 확인할 내용
인도 상태를 별지 시설목록과 촬영일이 표시된 사진에 연결하고 임대인이 수리하기로 한 항목은 완료기한까지 표시합니다.
관리비
단순한 표현
임차인은 관리비를 부담한다.
조금 더 구체적으로 확인할 내용
관리비 항목, 월 금액 또는 산정방식, 부가가치세 포함 여부, 자료 제공방법과 변경 통지 시점을 정합니다.
시설공사
단순한 표현
임차인은 승인 없이 구조를 변경할 수 없다.
조금 더 구체적으로 확인할 내용
구조체, 전기용량, 배관, 덕트와 소방시설 변경 등에 대해서는 사전 서면승인을 받고 공사기간과 업체, 공용부 보호방법과 종료 시 철거 여부까지 승인서에 표시합니다.
원상복구
단순한 표현
계약 종료 시 원상복구한다.
조금 더 구체적으로 확인할 내용
입주 당시 별지 사진과 시설목록을 기준으로 임차인이 설치하거나 변경한 시설을 구분하고, 임대인이 서면으로 존치를 승인한 시설의 처리방법도 함께 정합니다.
보증금 정산
단순한 표현
비용을 공제하고 보증금을 반환한다.
조금 더 구체적으로 확인할 내용
공제 항목, 금액과 증빙자료를 확인하고 열쇠 반환, 관리비 정산과 원상복구 확인 후 최종 반환액과 지급일을 정합니다.
이런 문구가 모든 계약에 그대로 사용되는 표준 특약이라는 뜻은 아닙니다.
건물 구조와 업종, 공사내용, 임대차기간, 기존 시설과 협상 결과에 따라 반드시 조정해야 합니다.
또 특약을 구체적으로 작성했다고 해서 상가건물 임대차보호법의 강행규정이나 다른 법령에 위반되는 약정까지 유효해지는 것은 아닙니다.
14. 계약 체결 전에 저는 이런 순서로 확인합니다
계약 상대방부터 확인합니다
등기사항증명서와 필요한 경우 법인등기사항증명서·위임장을 확인해 소유자와 계약 체결 권한을 확인합니다.
공동소유자나 대리인이 있다면 권한 범위를 서면자료로 확인하는 것이 좋습니다.
사용할 공간을 특정합니다
전용공간과 공용공간, 창고, 주차면과 간판 자리를 확인하고 가능하면 도면에 표시합니다.
계약면적이 어떤 기준의 면적인지도 확인합니다.
업종과 시설조건을 맞춰 봅니다
건축물 용도와 관리규정, 인허가 가능성을 확인합니다.
전기, 급배수, 덕트, 가스와 소방시설 등 실제 영업에 필요한 조건도 함께 봅니다.
입주 당시 상태를 남깁니다
사진과 동영상, 계량기 수치, 기존 시설목록을 남깁니다.
임대인이 수리하기로 한 항목이 있다면 완료기한도 정합니다.
매월 발생하는 비용을 구분합니다
보증금과 월세뿐 아니라 관리비, 부가가치세, 주차비와 별도 공과금을 구분합니다.
관리비가 정액인지 실비인지도 확인합니다.
공사와 제3자 사용 가능성을 확인합니다
승인이 필요한 공사와 통지만 필요한 공사를 구분합니다.
관계회사나 공동사업자 등이 사용할 가능성이 있다면 임대인의 동의가 필요한 범위를 미리 정합니다.
문제가 생겼을 때 처리 순서를 정합니다
하자 신고, 현장확인, 긴급조치, 시정 통지와 비용 정산방식을 확인합니다.
공식 통지를 받을 주소와 이메일도 계약서에 표시하는 것이 좋습니다.
계약 종료 방법도 입주 전에 정합니다
원상복구 기준, 존치·철거 대상, 사전 공동점검, 열쇠 반환, 관리비와 보증금 정산 절차를 정합니다.
계약 종료 절차는 퇴거할 때 처음 협의할 문제가 아닙니다.
입주 당시 상태와 기존 시설의 설치 주체를 확인할 수 있을 때 정해 놓아야 나중에 분쟁을 줄이기 쉽습니다.
15. 실무에서 자주 보는 누수 상황을 예로 들어보겠습니다
아래 사례는 특정 사건의 결과를 소개하는 것이 아니라, 제가 상가·사무실 계약을 검토하면서 반복해서 확인하는 문제 구조를 이해하기 쉽게 재구성한 예시입니다.
한 사무실에서 입주 후 천장 누수가 발생했다고 가정해 보겠습니다.
임차인은 건물이 오래돼 외벽이나 옥상에서 물이 들어온다고 생각합니다.
임대인은 임차인이 설치한 냉난방기 배관이 원인일 가능성을 이야기합니다.
계약서에 “임대인이 수선한다”는 문장만 있다면
문제는 곧바로 책임 공방으로 넘어갑니다.
누가 원인을 조사할지 정해져 있지 않습니다.
긴급 누수방지공사를 누가 지시할지도 모릅니다.
조사비를 누가 낼지도 정해져 있지 않습니다.
이런 상태가 길어지면 책임을 결정하기도 전에 천장 마감재와 집기 피해가 더 커질 수 있습니다.
처리 절차까지 계약서에 있다면
누수를 발견한 임차인이 사진과 영상을 남겨 지정된 연락처에 통지합니다.
임대인과 임차인이 약정된 시간 안에 현장을 확인합니다.
추가 피해를 막기 위한 긴급조치는 먼저 시행합니다.
원인을 확인할 조사업체를 정하고 조사 결과에 따라 최종 비용 부담자를 결정합니다.
원인이 건물 노후와 임차인 시설에 복합적으로 존재한다면 조사 결과와 공사항목에 따라 비용을 정산할 수 있습니다.
이 경우에도 의견 차이가 완전히 사라지는 것은 아닙니다.
하지만 큰 차이가 있습니다.
책임을 다투는 동안에도 손해가 커지는 것을 막을 수 있고, 나중에 판단할 자료가 남습니다.
이것이 제가 생각하는 ‘기준이 있는 계약’의 실질적인 역할입니다.
16. 임대인이 놓치기 쉬운 부분
임대인은 비용 부담 특약을 강하게 작성하면 책임을 대부분 임차인에게 넘길 수 있다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제 책임은 시설의 종류와 고장 원인, 특약의 구체성, 관련 법령과 실제 이행 경위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 공사를 승인할 때는 공사 자체만 허용하지 말고 계약 종료 시 해당 시설을 존치할지 철거할지도 함께 정하는 것이 좋습니다.
관리비 역시 월 총액만 정하지 말고 포함 항목과 변경방법을 확인해야 합니다.
보증금 정산에서는 공제할 비용의 근거자료를 미리 확보하는 것이 중요합니다.
17. 임차인이 놓치기 쉬운 부분
임차인은 “현 상태 계약”이라는 문장을 읽고도 정작 현 상태를 사진으로 남기지 않는 경우가 있습니다.
입주 당시 자료가 없으면 몇 년 후 기존 시설과 신규 시설을 구분하기가 어렵습니다.
또 계약서에 업종이 적혀 있다고 해서 인허가와 필요한 시설공사가 자동으로 가능하다고 생각해서는 안 됩니다.
건축물 용도와 위반건축물 여부, 관할기관의 인허가 기준과 관리규정을 별도로 확인해야 합니다.
공사에 대한 임대인의 구두 동의를 받았다면 공사 범위와 종료 시 존치·철거 여부를 문자나 승인서로 다시 확인해 두는 것이 좋습니다.
관계회사나 공동사업자가 공간을 사용할 예정이라면 제3자 사용이나 전대와 관련된 계약 조항도 미리 확인해야 합니다.
18. 계약서를 보면서 이런 표현이 나오면 한 번 더 확인합니다
제가 계약서를 검토하면서 특히 주의해서 보는 표현이 있습니다.
“현 상태”
현 상태를 확인할 사진이나 시설목록이 있는지 봅니다.
“관리비 실비”
어떤 비용을 말하는지와 산정자료를 확인합니다.
“전체 원상복구”
기준 상태와 철거 대상이 무엇인지 확인합니다.
“임대인의 승인”
승인 방법과 처리기한, 승인 후 철거 조건까지 봅니다.
“계약 위반 시 즉시 해지”
관련 법률상 요건과 통지·시정 절차를 함께 확인합니다.
“필요한 비용은 임차인이 부담”
어떤 비용인지 범위가 지나치게 넓지 않은지 확인합니다.
이처럼 짧고 강한 표현일수록 실제 상황에 적용했을 때 여러 해석이 나올 가능성이 있습니다.
19. 계약서에 서명하기 전 마지막으로 확인할 사항
아래 항목은 계약서를 모두 작성한 뒤 한 번 더 확인할 때 활용할 수 있습니다.
☑ 등기사항증명서와 필요한 위임장을 확인했습니다.
☑ 실제 사용할 전용공간과 공용공간을 확인했습니다.
☑ 계약면적의 의미를 확인했습니다.
☑ 건축물 용도와 업종 가능성을 확인했습니다.
☑ 필요한 전기·덕트·급배수·가스·소방 조건을 확인했습니다.
☑ 입주 당시 시설을 사진과 영상으로 남겼습니다.
☑ 기존 시설의 설치 주체를 가능한 범위에서 확인했습니다.
☑ 임대인이 수리하기로 한 항목과 기한을 정했습니다.
☑ 하자 발생 시 통지와 현장확인 방법을 정했습니다.
☑ 관리비 항목과 산정방법을 확인했습니다.
☑ 시설공사의 승인 범위를 확인했습니다.
☑ 공사 후 시설의 존치·철거 조건을 확인했습니다.
☑ 관계회사나 제3자의 사용 가능 범위를 확인했습니다.
☑ 중요한 의사표시를 받을 주소와 연락처를 확인했습니다.
☑ 원상복구 기준을 입주 당시 사진·시설목록과 연결했습니다.
☑ 퇴거 전 공동점검과 열쇠 반환 절차를 정했습니다.
☑ 관리비와 보증금 최종 정산방법을 확인했습니다.
20. 자주 묻는 질문
특약이 많으면 좋은 임대차계약인가요?
그렇지는 않습니다.
특약의 개수보다 중요한 것은 실제로 문제가 발생했을 때 그 특약을 적용할 수 있는지입니다.
대상과 범위가 모호한 특약을 여러 개 적는 것보다 분쟁 가능성이 높은 항목의 처리방법을 구체적으로 정하는 편이 도움이 됩니다.
“현 상태로 임대한다”라고 쓰면 기존 하자도 모두 임차인 책임인가요?
그 문장 하나만으로 모든 하자의 책임이 임차인에게 이전된다고 단정하기는 어렵습니다.
계약 당시 확인할 수 있었던 상태, 숨은 하자 여부, 건물의 구조적인 문제와 별도 수리 약정 등을 함께 확인해야 합니다.
무엇보다 현 상태를 확인할 입주 당시 사진과 시설목록을 남겨 두는 것이 중요합니다.
모든 수선비를 임차인이 부담한다고 특약할 수 있나요?
구체적인 효력은 시설의 성격, 고장 원인, 특약 문구와 관련 법률의 적용 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
실무적으로는 “모든 수선은 임차인이 부담한다”는 포괄적인 문장보다 임차인이 설치한 시설이나 소모품, 임차인의 과실로 발생한 고장과 건물 기본설비 문제 등을 구분해 작성하는 편이 좋습니다.
표준계약서를 사용하면 별도 특약은 필요 없나요?
표준계약서는 계약의 기본 구조를 갖추는 데 도움이 되는 자료입니다.
하지만 개별 점포의 업종, 시설 상태, 관리비, 시설공사와 원상복구 범위까지 자동으로 정해 주는 문서는 아닙니다.
필요하다면 도면, 시설목록, 관리비 항목표와 사진을 별지로 첨부하고 해당 계약에 맞는 특약을 작성해야 합니다.
구두 합의도 효력이 있나요?
계약의 내용에 따라 구두 합의가 인정될 가능성은 있지만 나중에 구체적인 내용과 합의 시점을 입증하기 어려울 수 있습니다.
특히 다음 내용은 가능하면 서면이나 문자·이메일 등으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.
- 차임 변경
- 관리비 변경
- 공사 승인
- 제3자 사용
- 시설 존치
- 원상복구 면제
원상복구는 계약 종료 직전에 정하면 되지 않나요?
가능하면 계약 체결 당시부터 기준을 마련하는 것이 좋습니다.
입주 당시에는 기존 시설과 현재 상태를 확인하기 쉽지만 몇 년이 지나면 설치 주체와 당시 상태를 확인하기 어려워지기 때문입니다.
계약 종료가 가까워지면 기존 자료를 기준으로 철거 대상, 공동점검일, 완료 확인방법과 보증금 정산일을 다시 구체화하면 됩니다.
임차인은 관리비 내역을 요청할 수 있나요?
상가건물 임대차보호법 제19조의2가 적용되는 계약에서 임차인이 임대인에게 관리비를 납부하는 경우에는 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있습니다.
해당 규정은 2026년 5월 12일 이후 새로 체결하거나 갱신한 계약부터 적용되므로 계약 시점을 확인해야 합니다.
환산보증금이 법령상 기준을 초과하는 계약은 법정 요청권의 적용 범위를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
법정 요청권 적용 여부와 별개로 계약서 자체에 관리비 항목, 산정기준과 자료 제공 시기를 정해 놓는 방법도 있습니다.
마무리하며
상가·사무실 임대차계약서를 보다 보면 책임을 강하게 표현한 문장이 좋은 특약처럼 보일 때가 있습니다.
하지만 실제 분쟁 현장에서 필요한 것은 강한 문장이 아니라 확인할 수 있는 기준입니다.
누가 책임자인지 당장 알 수 없는 상황도 있습니다.
이때 좋은 계약서는 한쪽의 책임을 성급하게 결정하는 문서가 아니라 무엇을 먼저 확인하고, 피해를 어떻게 막으며, 어떤 자료를 남기고, 최종 비용을 어떻게 정산할지를 알려 주는 문서가 됩니다.
계약서를 검토할 때는 각 조항을 읽으면서 이런 질문을 한번 해보는 것이 좋습니다.
무엇을 말하는가?
어디까지 포함되는가?
문제가 생기면 누구에게 어떻게 알리는가?
언제까지 처리해야 하는가?
비용은 누가 먼저 내고 최종적으로 어떻게 정산하는가?
나중에 무엇을 증거로 확인할 것인가?
사용 범위, 시설 상태, 수선 책임, 관리비, 시설공사, 제3자 사용, 계약 위반과 원상복구까지 이 기준을 적용해 보면 계약서에서 부족한 부분이 훨씬 잘 보입니다.
저는 좋은 임대차계약을 문제가 전혀 생기지 않는 계약이라고 보지는 않습니다.
어떤 계약에서도 예상하지 못한 문제는 생길 수 있습니다.
다만 문제가 발생했을 때 감정적인 책임 공방부터 시작하는 계약과, 계약서와 현장자료를 펼쳐 놓고 처리 순서부터 확인할 수 있는 계약 사이에는 분명한 차이가 있습니다.
계약을 체결할 때 조금 번거롭더라도 사진 한 장, 시설목록 한 장, 처리기한 한 줄을 더 남겨 놓는 이유가 여기에 있습니다.
안내: 본 글은 상가·사무실 임대차와 부동산 계약에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건에 대한 법률 자문이나 특정 법적 결과를 보장하지 않습니다. 실제 판단은 계약서 내용, 환산보증금, 계약 체결·갱신 시점, 당사자 간 합의, 증빙자료와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 발생했거나 중요한 법적 결정을 앞둔 경우에는 변호사 또는 대한법률구조공단 등 전문기관의 상담을 받으시기 바랍니다.
참고자료
- 국가법령정보센터｜민법 제623조｜임대인의 목적물 인도 및 사용·수익 상태 유지의무｜시행일 2026년 3월 17일｜2026년 7월 24일 확인
- 국가법령정보센터｜민법 제626조｜임차인이 지출한 보존 필요비의 상환청구 기준｜시행일 2026년 3월 17일｜2026년 7월 24일 확인
- 국가법령정보센터｜민법 제629조｜임대인 동의 없는 임차권 양도·전대의 제한｜시행일 2026년 3월 17일｜2026년 7월 24일 확인
- 국가법령정보센터｜민법 제632조｜임차건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우의 민법상 예외｜시행일 2026년 3월 17일｜2026년 7월 24일 확인
- 국가법령정보센터｜민법 제654조｜임대차 종료 시 원상회복 관련 규정의 준용｜시행일 2026년 3월 17일｜2026년 7월 24일 확인
- 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제2조｜환산보증금 기준과 기준 초과 임대차에 적용되는 조항의 범위｜시행일 2026년 5월 12일｜2026년 7월 24일 확인
- 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제10조｜임대인 동의 없는 전대와 계약갱신 거절 사유｜시행일 2026년 5월 12일｜2026년 7월 24일 확인
- 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제15조｜법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 약정의 효력｜시행일 2026년 5월 12일｜2026년 7월 24일 확인
- 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법｜제19조의2 관리비 내역 제공 요청권과 적용례｜시행일 2026년 5월 12일｜2026년 7월 24일 확인
- 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 시행령｜제8조 관리비 내역의 세부 비용 항목｜시행일 2026년 7월 1일｜2026년 7월 24일 확인
- 법무부｜상가건물 임대차 표준계약서 2026년 5월 12일 개정본｜상가 임대차계약의 기본조건과 관리비 세부항목 작성 참고｜2026년 5월 12일 게시｜2026년 7월 24일 확인
- 찾기 쉬운 생활법령정보｜상가건물 임대차계약서의 작성｜계약서 기재사항과 특약 작성 시 확인사항｜2026년 7월 24일 확인
