정보 확인 기준일: 2026년 7월 23일
상가 계약을 진행하다 보면 계약서에 도장을 찍기 직전에 의외로 자주 나오는 질문이 있습니다.
“상가는 수수료가 무조건 0.9% 아닌가요?”
또 어떤 임차인은 보증금과 월세를 알려주면서 “월세에 70만 곱하면 되는 것 아니냐”고 묻기도 합니다. 임대인과 임차인이 수수료를 절반씩 부담하는 것으로 알고 있는 경우도 있습니다.
공인중개사로 현장에서 계약을 진행하다 보면 이런 혼선은 대부분 계산식 자체보다 ‘0.9%가 어떤 의미인지’, ‘누가 얼마를 부담하는지’, ‘부가세가 어디에 붙는지’를 계약 전에 숫자로 확인하지 않았을 때 생깁니다.
법령상 정식 표현은 ‘중개보수’입니다. 다만 실제 검색에서는 ‘중개수수료’라는 표현을 많이 사용하기 때문에 이 글에서는 두 용어를 함께 사용하겠습니다.
일반적인 상가·사무실처럼 주택 외 부동산은 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 중개보수를 협의합니다.
여기서 중요한 것은 0.9%가 자동으로 적용되는 고정요율이 아니라 법정 상한이라는 점입니다.
그리고 부가가치세 역시 보증금과 월세를 환산한 거래금액에 곧바로 10%를 더하는 방식이 아닙니다. 먼저 중개보수를 계산한 뒤 중개사무소의 과세유형과 부가세 포함·별도 약정을 확인해야 합니다.
계약 전에 이 순서만 제대로 잡아도 중개보수와 관련된 상당수의 오해를 줄일 수 있습니다.
상가 중개수수료는 먼저 거래금액부터 계산합니다
상가 임대차에서 보증금 외에 월세가 있다면 중개보수의 기준이 되는 거래금액을 먼저 계산해야 합니다.
| 구분 | 계산 방법 |
|---|---|
| 1차 거래금액 | 보증금＋월세×100 |
| 1차 금액이 5,000만 원 미만 | 보증금＋월세×70으로 재계산 |
| 중개보수 | 최종 거래금액×협의요율 |
| 부가가치세 | 확정된 중개보수를 기준으로 확인 |
공인중개사법 시행규칙 제20조에 따라 보증금 외에 월차임이 있는 임대차는 원칙적으로 보증금＋월차임×100으로 거래금액을 계산합니다.
여기서 실무상 가장 많이 틀리는 부분이 하나 있습니다.
월세에 70을 처음부터 곱하면 안 됩니다
70배 계산은 모든 소액 상가에 처음부터 적용하는 공식이 아닙니다.
먼저 반드시 다음처럼 계산합니다.
보증금＋월세×100
그 결과가 5,000만 원 미만인 경우에만 월세에 70을 곱해 다시 계산합니다.
예를 들어 보면 기준이 더 분명합니다.
- 1차 계산 결과가 4,999만 원 → 월세×70으로 재계산
- 1차 계산 결과가 5,000만 원 → 월세×100 유지
- 1차 계산 결과가 5,001만 원 → 월세×100 유지
법에서 말하는 기준은 ‘5,000만 원 이하’가 아니라 ‘5,000만 원 미만’입니다.
계산 결과가 정확히 5,000만 원이라면 70배 계산으로 바꾸지 않습니다.
보증금 5,000만 원·월세 300만 원이면 얼마일까?
실제 상담에서 중개보수 금액을 설명할 때는 계산식을 말로만 설명하는 것보다 보증금과 월세를 하나씩 넣어 보여주는 편이 훨씬 이해가 빠릅니다.
보증금 5,000만 원, 월세 300만 원인 일반 상가를 예로 들어보겠습니다.
거래금액
월세 300만 원×100＝3억 원
보증금 5,000만 원＋3억 원＝3억 5,000만 원
1차 계산 결과가 5,000만 원 이상이므로 70배 계산은 하지 않습니다.
협의요율이 0.6%라면
3억 5,000만 원×0.6%＝210만 원
중개사무소가 일반과세자이고 부가가치세를 별도로 지급하기로 했다면 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
- 중개보수 공급가액: 210만 원
- 부가가치세 10%: 21만 원
- 최종 지급액: 231만 원
0.9% 상한은 얼마일까?
3억 5,000만 원×0.9%＝315만 원
여기서 315만 원은 법정 상한을 계산한 금액입니다.
“상가니까 수수료가 315만 원이다”라는 뜻은 아닙니다.
실제 중개보수는 법정 상한과 중개사무소가 게시한 상한요율 범위에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하게 됩니다.
5,000만 원 미만 거래에서는 계산이 한 번 더 필요합니다
보증금 1,000만 원, 월세 30만 원인 상가를 가정해 보겠습니다.
먼저 100배 계산을 합니다.
1,000만 원＋30만 원×100＝4,000만 원
4,000만 원은 5,000만 원 미만이므로 이번에는 70배로 다시 계산합니다.
1,000만 원＋30만 원×70＝3,100만 원
따라서 최종 거래금액은 3,100만 원입니다.
법정 상한인 0.9%를 적용하면
3,100만 원×0.9%＝27만 9,000원
입니다.
일반과세 중개사무소와 부가세 별도 약정을 했다면 예를 들어 다음과 같습니다.
- 중개보수 공급가액: 27만 9,000원
- 부가가치세: 2만 7,900원
- 최종 지급액: 30만 6,900원
다만 여기에서도 27만 9,000원은 0.9%를 적용했을 때의 상한 계산액입니다.
실제로 0.7%로 협의했다면 거래금액 3,100만 원에 0.7%를 적용해야 합니다.
“상가는 0.9%”라고만 알고 계약하면 생기는 문제
현장에서 중개보수 설명을 할 때 제가 가장 먼저 구분해서 설명하는 것도 이 부분입니다.
법정 상한과 실제 협의요율은 같은 말이 아닙니다.
주택 외 부동산의 중개보수는 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다.
따라서 다음과 같은 약정은 서로 다른 계약입니다.
- 거래금액의 0.9%, 부가세 별도
- 거래금액의 0.7%, 부가세 별도
- 거래금액의 0.6%, 부가세 포함
- 공급가액과 부가세를 각각 금액으로 확정
- 부가세를 포함한 총 지급액으로 협의
계약 전에 “법정요율로 합니다”라고만 적어 두면 나중에 서로 다른 숫자를 생각할 가능성이 있습니다.
가능하면 다음처럼 구체적으로 확인하는 편이 좋습니다.
- 거래금액: 3억 5,000만 원
- 협의요율: 0.6%
- 중개보수 공급가액: 210만 원
- 부가가치세: 21만 원
- 최종 지급액: 231만 원
- 지급일: 잔금일
비율보다 최종 지급액을 숫자로 남기는 것이 분쟁 예방에는 훨씬 효과적입니다.
법정 상한뿐 아니라 중개사무소의 게시요율도 확인합니다
중개보수를 확인할 때 법에서 정한 0.9%만 보면 충분하다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 개업공인중개사는 법정 범위 안에서 자신이 실제로 받고자 하는 중개보수 상한요율을 중개사무소에 게시해야 합니다.
따라서 실무에서는 두 가지를 함께 봐야 합니다.
- 법령상 상한요율
- 해당 중개사무소가 게시한 상한요율
예를 들어 법정 상한은 0.9%라 하더라도 해당 중개사무소가 주택 외 임대차의 상한요율을 0.7%로 게시했다면 그 게시요율도 함께 확인해야 합니다.
계약 직전에 중개보수를 처음 이야기하기보다 계약조건을 협의하는 과정에서 적용요율과 예상 금액을 미리 확인하는 편이 좋습니다.
계약서에 ‘상가’라고 적혀 있다고 모두 0.9%는 아닙니다
상가로 영업할 예정이라는 이유만으로 주택 외 부동산 요율을 곧바로 적용해서는 안 되는 경우도 있습니다.
공인중개사가 중개보수를 계산하기 전에 건축물대장을 확인하는 이유도 여기에 있습니다.
주택과 상가가 함께 있는 건물
주택과 근린생활시설이 혼합된 건축물은 주택 부분의 면적 비율에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다.
따라서 다음 내용을 확인해야 합니다.
- 건축물대장상 층별 용도
- 주택 부분 면적
- 근린생활시설·업무시설 면적
- 전체 건축물 면적
- 실제 중개대상이 건물 전체인지 일부인지
겉으로 보기에 1층이 상가라고 해서 건물 전체에 바로 주택 외 요율을 적용해서는 안 됩니다.
오피스텔도 별도로 봐야 합니다
전용면적 85㎡ 이하이고 시행규칙에서 정한 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실·목욕시설 등의 요건을 갖춘 오피스텔에는 별도 중개보수 상한이 적용될 수 있습니다.
해당 요건을 갖춘 오피스텔의 상한요율은
- 매매·교환: 0.5%
- 임대차 등: 0.4%
입니다.
요건을 충족하지 않는 오피스텔은 일반적인 주택 외 부동산과 같이 0.9% 이내에서 협의하는 기준이 적용될 수 있습니다.
따라서 “사무실로 사용하니 상가 수수료”라고 사용 목적만 보고 판단하기보다 건축물의 법적 유형과 설비 요건부터 확인해야 합니다.
임대인과 임차인이 하나의 수수료를 반씩 내는 것은 아닙니다
상가 임대차 상담에서 또 하나 자주 나오는 오해가 있습니다.
“수수료가 200만 원이면 임대인 100만 원, 임차인 100만 원씩 내는 것 아닌가요?”
일반적인 구조는 그렇지 않습니다.
주택 외 부동산의 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받을 수 있습니다.
따라서 임대인과 임차인은 각자 자신에게 적용되는 중개보수를 개별적으로 협의합니다.
예를 들어 한 중개사무소가 임대인과 임차인 양쪽을 중개했더라도
- 임대인 협의요율: 0.5%
- 임차인 협의요율: 0.6%
처럼 서로 다른 요율을 정할 수 있습니다.
두 사람의 요율이 반드시 같아야 하는 것은 아닙니다.
다만 각 중개보수는 각각 법정 상한과 중개사무소 게시요율을 넘을 수 없습니다.
공동중개라면 ‘중개업소 사이의 배분’과 ‘고객 부담’을 구분합니다
상가·사무실 거래에서는 임대인 측 중개사무소와 임차인 측 중개사무소가 함께 계약을 진행하는 공동중개가 흔합니다.
이때 고객 입장에서 주의할 부분은 중개업소 사이의 보수 배분 문제와 임대인·임차인의 지급의무를 섞어서 생각하지 않는 것입니다.
일반적으로 임대인은 자신이 의뢰한 쪽의 보수를, 임차인은 자신이 의뢰한 쪽의 보수를 부담하는 형태로 협의하는 경우가 많습니다.
하지만 실제 부담관계는 중개의뢰 관계와 약정에 따라 확인해야 합니다.
공동중개라고 해서 임차인이 임대인 측 중개사무소의 중개보수까지 자동으로 부담하는 것은 아닙니다.
중도해지하면서 새 임차인을 구할 때는 더 조심해야 합니다
중개보수 분쟁이 자주 생기는 상황 중 하나가 기존 임차인의 중도퇴거입니다.
예를 들어 임차인이 계약기간을 채우지 못하고 나가면서 새로운 임차인을 구하는 경우에는
- 임대인
- 기존 임차인
- 신규 임차인
세 사람의 비용 부담 문제가 얽힐 수 있습니다.
신규 임대차의 중개보수는 원칙적으로 해당 중개를 의뢰한 임대인과 신규 임차인이 각자 협의하는 문제입니다.
따라서 기존 임차인이 중개업무를 의뢰하지 않았다면 신규 임대차 중개보수를 무조건 부담해야 한다고 단정하기는 어렵습니다.
다만 현실에서는 임대인이 중도해지에 동의하는 조건으로 기존 임차인이 임대인 측에 발생하는 중개보수 상당액을 부담하기로 합의하는 경우가 있습니다.
이 경우에는 두 가지를 구분해야 합니다.
공인중개사에게 지급하는 법정 중개보수와
임대인과 기존 임차인 사이의 중도해지 비용 정산 약정입니다.
중도해지 합의서에는 가능하면 다음 내용을 숫자로 남겨두는 것이 좋습니다.
- 기존 임차인이 부담하는 비용의 정확한 명칭
- 누구의 중개보수인지
- 실제 발생한 금액만 부담하는지
- 최대 부담 한도
- 부가세 포함 여부
- 신규 계약이 체결되지 않은 경우
- 신규 계약이 해제된 경우
- 지급받는 사람
- 지급일
- 증빙자료
- 해당 비용 지급 후 남은 월세 책임이 어떻게 되는지
“새 임차인 복비는 기존 임차인이 부담한다” 한 줄만 적어두면 나중에 금액과 범위를 두고 다시 다툴 가능성이 있습니다.
부가세는 거래금액이 아니라 중개보수를 기준으로 봅니다
중개보수를 계산하면서 또 많이 혼동하는 것이 부가가치세입니다.
보증금＋월세 환산금액에 10%를 더하는 것이 아닙니다.
먼저 거래금액과 협의요율을 이용해 중개보수를 계산합니다.
그다음 중개사무소의 과세유형과 부가세 약정을 확인합니다.
일반과세 중개사무소
일반과세자는 원칙적으로 공급가액에 10% 세율을 적용해 매출세액을 계산합니다.
예를 들어 중개보수 공급가액을 200만 원으로 협의했고 부가세 별도라면
- 공급가액: 200만 원
- 부가가치세: 20만 원
- 최종 지급액: 220만 원
으로 계산할 수 있습니다.
여기에서도 임대인과 임차인의 중개보수는 각각 계산합니다.
임대인과 임차인의 보수를 먼저 합친 뒤 부가세를 절반씩 나누는 방식이 아닙니다.
‘200만 원＋부가세’와 ‘부가세 포함 200만 원’은 다릅니다
이 두 문장은 최종 지급액이 다릅니다.
| 약정 | 의미 |
|---|---|
| 중개보수 200만 원, 부가세 별도 | 최종 220만 원 |
| 부가세 포함 총 200만 원 | 공급가액과 세액을 합한 총액이 200만 원 |
제가 계약 과정에서 금액을 확인할 때도 “부가세 별도입니다”라는 말에서 끝내기보다 공급가액과 세액, 최종 지급액까지 숫자로 확인하는 방식을 선호합니다.
말은 기억이 달라질 수 있지만 숫자로 적힌 산출내역은 확인이 훨씬 쉽기 때문입니다.
간이과세 중개사무소라면 ‘무조건 10%’라고 단정하지 않습니다
간이과세자는 일반과세자와 부가가치세 계산구조가 다릅니다.
국세청 안내에 따르면 일반과세자와 간이과세자는 납부세액 계산방식이 서로 다릅니다.
여기서 실무상 중요한 문제가 하나 생깁니다.
간이과세 중개사무소가 “부가세 별도”라고 안내했다면 별도로 받을 금액이 언제나 공급가액의 10%라고 보아도 되는가 하는 문제입니다.
법제처 법령해석 15-0523은 간이과세자인 개업공인중개사도 당사자 간 약정에 따라 법정 중개보수와 별도로 부가가치세 상당액을 요구할 수 있다는 취지로 설명하고 있습니다.
다만 구체적인 금액은 약정 내용을 함께 살펴야 합니다.
대법원 2024년 3월 12일 선고 2023다290485 판결도 ‘부가가치세 별도’라는 표현만 있는 경우 간이과세자가 일반과세자와 똑같이 10%를 자동 청구할 수 있는지에 관해 참고할 만한 기준을 제시했습니다.
이 판결은 공사대금에 관한 사건이므로 상가 중개보수 사건과 동일한 사건은 아닙니다.
다만 부가가치세 금액이나 계산방법에 관한 명시적·묵시적 약정이나 거래관행이 있다면 그 기준을 따르고, 그러한 기준이 없다면 실제 적용되는 부가가치세 법령상 납부세액 상당액을 기준으로 판단한다는 법리를 참고할 수 있습니다.
따라서 간이과세 중개사무소와 계약할 때는 “간이과세자는 부가세를 못 받는다”거나 반대로 “무조건 10%를 더 내야 한다”고 단정하기보다 다음 사항을 확인하는 편이 안전합니다.
- 사업자등록증상 과세유형
- 중개보수 금액
- 별도 부담액
- 별도 부담액 계산방법
- 최종 결제금액
- 발급받을 증빙의 종류
특히 ‘부가세 별도’라는 문구만 있고 실제 금액이 적혀 있지 않다면 계약 전에 숫자로 확정하는 것이 좋습니다.
관리비·권리금까지 모두 합쳐서 계산하는 것은 아닙니다
상가 임대차에서는 월세 외에도 관리비, 주차비, 수도료, 시설대금, 권리금 등 다양한 금액이 오갑니다.
그렇다고 이 모든 금액을 보증금과 월세에 더해 중개보수 거래금액을 계산하는 것은 아닙니다.
상가 임대차의 법정 거래금액 환산은 기본적으로 보증금과 월차임을 기준으로 합니다.
따라서 다음 항목은 자동으로 거래금액에 포함되는 것이 아닙니다.
- 관리비
- 전기·수도·가스 등 공과금
- 주차비
- 권리금
- 시설 양도대금
- 영업 양도대금
다만 ‘관리비’라는 이름만 붙였다고 모두 관리비라고 볼 수 있는 것은 아닙니다.
실질적으로 임대료 일부를 관리비 명목으로 나눈 것인지, 실제 공용관리비와 전기·수도료 등을 정산하는 것인지 계약 구조를 확인할 필요가 있습니다.
권리금 역시 임대차 거래금액에 자동으로 더하지 않습니다.
권리금계약이나 시설양도계약은 임대차계약과 당사자와 목적이 다를 수 있으므로 계약서와 금액을 따로 구분해 두는 것이 좋습니다.
‘컨설팅비’라는 이름을 붙였다고 중개보수 규정을 피할 수 있는 것은 아닙니다
상가 거래에서는 중개보수 외에 컨설팅비, 시설양도 업무비, 권리금 수수료 등의 명칭이 사용되기도 합니다.
중요한 것은 이름이 아니라 실제로 어떤 업무를 수행했는지입니다.
실질적으로 부동산 중개업무의 대가에 해당한다면 단순히 ‘컨설팅비’라고 이름을 바꿨다는 이유만으로 중개보수 규제를 피할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.
별도의 용역계약을 체결한다면 적어도 다음은 구분해 두는 편이 좋습니다.
- 업무 대상
- 업무 범위
- 구체적인 결과물
- 수행기간
- 비용
- 부동산 중개업무와 다른 점
별도 용역이 실제로 무엇인지 설명하기 어렵다면 비용의 성격부터 다시 확인할 필요가 있습니다.
중개보수는 언제 지급해야 할까?
중개보수 지급일은 당사자와 개업공인중개사가 약정한 날짜가 우선합니다.
별도의 약정이 없다면 관련 법령에서 정한 지급시기를 확인해야 합니다.
상가 계약에서는 다음 날짜가 모두 다를 수 있습니다.
- 계약 체결일
- 계약금 지급일
- 잔금일
- 점포 인도일
- 실제 입주일
- 월세 기산일
그래서 “법정 지급일에 지급한다”라고만 적어놓기보다는 날짜를 구체화하는 편이 좋습니다.
예를 들어 다음과 같이 정할 수 있습니다.
- 잔금일에 전액 지급
- 계약일 50%, 잔금일 50% 지급
- 거래대금 지급 완료일에 지급
- ○년 ○월 ○일에 지급
조건부 계약이라면 더 신경 써야 합니다.
인허가 조건, 임대인의 시설공사, 잔금일 변경 등의 조건이 있는 경우 잔금일이 바뀌었을 때 중개보수 지급일도 함께 변경되는지 확인해 두는 것이 좋습니다.
계약이 해제됐다고 중개보수가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다
계약이 취소되거나 해제됐을 때도 중개보수 문의가 많습니다.
공인중개사법 제32조는 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소 또는 해제된 경우 중개보수를 받을 수 없도록 정하고 있습니다.
반대로 중개사무소의 고의나 과실이 아니라 당사자의 개인 사정이나 계약 위반, 자금 미지급, 단순 변심 등으로 계약이 해제된 경우라면 중개보수 지급의무가 당연히 사라진다고 단정하기 어렵습니다.
이 경우에는 다음 자료를 함께 봐야 합니다.
- 임대차계약이 실제로 성립했는지
- 중개보수 지급 약정
- 계약 해제 원인
- 개업공인중개사의 고의·과실 여부
- 중개업무 진행 정도
- 조건부 계약이라면 조건 성취 여부
- 계약금 반환과 중개보수 반환을 별도로 약정했는지
“계약이 깨졌으니 복비도 없다” 또는 “계약서에 도장을 찍었으니 무조건 전액 지급한다”처럼 한 문장으로 정리하기 어려운 이유입니다.
제가 상가 계약에서 먼저 확인하는 자료
중개보수 문제는 계산기를 두드리기 전에 자료를 제대로 보는 것이 더 중요합니다.
건축물대장
근린생활시설, 업무시설, 주택, 오피스텔 중 어떤 유형인지 확인합니다.
주택과 상가가 혼합돼 있다면 면적 비율도 함께 봅니다.
임대차계약서
보증금과 월세가 정확히 얼마인지 확인합니다.
월세와 관리비를 분리하고 월세 자체에 부가가치세가 별도로 표시돼 있다면 산출내역도 명확하게 구분해 두는 편이 좋습니다.
중개대상물 확인·설명서
비주거용 건축물 확인·설명서에는 거래예정금액과 중개보수·실비, 산출내역 등을 기재하는 항목이 있습니다.
계약서 금액과 확인·설명서의 산출내역이 서로 다르지 않은지 확인합니다.
중개사무소 게시요율표
법정 상한뿐 아니라 해당 중개사무소가 게시한 상한요율도 확인합니다.
사업자등록증
일반과세자인지 간이과세자인지 확인합니다.
계약을 담당한 중개사무소의 상호와 사업자등록번호가 실제 증빙 발급 주체와 일치하는지도 살펴봅니다.
중개보수 산출내역
최소한 다음 숫자는 한 번에 확인할 수 있어야 합니다.
- 보증금
- 월세
- 1차 거래금액
- 70배 재계산 여부
- 최종 거래금액
- 협의요율
- 중개보수
- 부가가치세 또는 별도 부담액
- 최종 지급액
증빙자료
세금계산서, 현금영수증 또는 카드전표 등 어떤 증빙을 발급받을지도 확인합니다.
개인사업자나 법인의 비용처리 및 매입세액 공제 가능 여부는 사업자의 과세·면세 여부와 증빙 형태 등에 따라 달라질 수 있으므로 세무상 판단은 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
계약 현장에서 실제로 분쟁이 생기는 지점
제가 중개 현장에서 중개보수를 설명할 때 계산식보다 더 신경 쓰는 부분은 서로 같은 숫자를 보고 있는지 확인하는 것입니다.
예를 들어 다음과 같은 상황을 생각해 보겠습니다.
임차인이 보증금 5,000만 원, 월세 300만 원인 근린생활시설을 계약하려고 합니다.
거래금액은 3억 5,000만 원입니다.
계약 직전에 “상가는 법정요율이 0.9%이니 수수료는 315만 원이고 부가세 별도입니다”라는 설명만 들었다고 가정해 보겠습니다.
그런데 확인해 보니 해당 중개사무소가 게시한 상한요율은 0.7%이고 사업자등록증상 간이과세자입니다.
확인·설명서에는 ‘부가세 별도’라는 문구만 있고 실제 별도 부담액이나 계산방법은 없습니다.
이런 상황에서는 바로 “얼마를 내야 한다”고 결론을 내리기보다 자료부터 맞춰봐야 합니다.
확인할 것은 다음과 같습니다.
- 건축물대장상 용도
- 임대차계약서의 보증금과 월세
- 중개사무소 게시요율
- 확인·설명서의 중개보수 산출내역
- 사업자등록증상 과세유형
- 실제 협의요율을 확인할 문자나 기록
- 부가세 금액 또는 계산방식에 관한 약정
거래금액 3억 5,000만 원이라는 계산이 맞더라도 중개보수까지 자동으로 315만 원이 되는 것은 아닙니다.
게시요율과 실제 협의요율을 확인해야 합니다.
간이과세자의 별도 부담액 역시 ‘부가세 별도’라는 네 글자만으로 10%가 자동 확정된다고 단정하기 어렵습니다.
결국 이런 분쟁을 줄이는 가장 간단한 방법은 계약 전에 아래 금액을 한 번에 적어놓는 것입니다.
거래금액 → 협의요율 → 중개보수 → 별도 부담액 → 최종 지급액
애매한 문구는 계약 전에 숫자로 바꿔두는 것이 좋습니다
| 애매한 표현 | 실무에서 확인할 내용 |
|---|---|
| 중개수수료는 법정요율 | 실제 협의요율과 공급가액을 숫자로 표시 |
| 수수료 0.9% | 법정 상한인지 실제 협의요율인지 구분 |
| 부가세 별도 | 과세유형·별도 금액·최종 지급액 확인 |
| 양쪽이 반씩 부담 | 임대인·임차인 각각의 보수 확인 |
| 기존 임차인이 복비 부담 | 누구의 보수인지·한도·지급일 명시 |
| 계약일에 지급 | 구체적인 지급일과 변경 조건 확인 |
| 컨설팅비 별도 | 중개업무와 구분되는 업무 범위 확인 |
| 계약 해제 시 반환 안 함 | 해제 원인과 반환 범위를 구체화 |
상가계약은 금액이 크다 보니 0.1% 차이도 실제 지급액에서는 적지 않은 차이가 날 수 있습니다.
그래서 계약서에 긴 설명을 쓰는 것보다 최종 금액을 명확하게 적어두는 것이 실무적으로 훨씬 유용할 때가 많습니다.
계약 전에 이 정도는 직접 확인해 보세요
상가 중개보수를 지급하기 전에는 아래 항목을 계약서와 산출내역을 보면서 확인해 보는 것이 좋습니다.
- 건축물대장에서 중개대상물의 용도를 확인했다.
- 주택과 상가가 혼합된 건물이라면 면적 비율을 확인했다.
- 오피스텔이라면 별도 요율 적용 여부를 확인했다.
- 보증금과 월세로 먼저 100배 거래금액을 계산했다.
- 1차 금액이 5,000만 원 미만일 때만 70배로 다시 계산했다.
- 0.9%를 고정요율이 아닌 법정 상한으로 이해하고 있다.
- 중개사무소의 게시요율을 확인했다.
- 실제 협의요율을 확인했다.
- 임대인과 임차인의 부담액을 각각 구분했다.
- 중개사무소의 일반·간이과세 여부를 확인했다.
- 부가세 또는 별도 부담액을 숫자로 확인했다.
- 최종 지급액과 지급일을 확인했다.
- 세금계산서·현금영수증·카드전표 등 증빙방법을 확인했다.
체크 항목이 많아 보이지만 실제로는 계약서, 건축물대장, 확인·설명서, 사업자등록증과 산출내역서 정도를 서로 맞춰보는 과정입니다.
자주 묻는 질문
상가 중개수수료는 항상 0.9%인가요?
아닙니다.
일반적인 주택 외 부동산의 0.9%는 법정 상한입니다.
실제 중개보수는 법정 범위와 해당 중개사무소의 게시요율 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의합니다.
중개사무소가 0.9%를 요구하면 반드시 내야 하나요?
0.9%가 법정 상한이라는 사실과 실제로 0.9%를 협의했다는 것은 별개의 문제입니다.
중개사무소 게시요율과 실제 협의 내용을 확인해야 합니다.
계약서, 확인·설명서, 산출내역과 관련 문자 등이 도움이 될 수 있습니다.
임대인과 임차인이 수수료를 절반씩 부담하나요?
하나의 중개보수를 반씩 나누는 구조로 이해하면 정확하지 않습니다.
임대인과 임차인은 각각 중개의뢰인으로서 자신에게 적용되는 중개보수를 별도로 협의할 수 있습니다.
한 중개사무소가 임대인과 임차인 양쪽에서 받을 수 있나요?
주택 외 부동산은 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 중개보수를 받을 수 있습니다.
다만 각 당사자에게 적용되는 금액은 법정 상한과 중개사무소 게시요율을 넘을 수 없습니다.
부가세를 포함해서 0.9% 이하여야 하나요?
법정 중개보수와 부가가치세는 구분해서 확인할 필요가 있습니다.
부가세 포함·별도 여부와 중개사무소의 과세유형에 따라 실제 지급액이 달라질 수 있으므로 중개보수 자체와 부가세 상당액을 나누어 보는 것이 좋습니다.
간이과세 중개사무소도 10%를 별도로 받을 수 있나요?
계약내용에 따라 달라질 수 있어 무조건 된다 또는 안 된다고 단정하기 어렵습니다.
부가세 금액이나 계산방법에 관한 구체적인 약정이 있는지부터 확인해야 합니다.
단순히 ‘부가세 별도’라고만 적혀 있다면 사업자등록증상 과세유형과 별도 부담액의 계산근거를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
관리비도 거래금액에 포함하나요?
관리비라는 이유만으로 자동 합산하지는 않습니다.
법정 환산식은 보증금과 월차임을 기준으로 합니다.
다만 관리비의 실질이 임대료 일부인지 실제 관리비인지에 따라 추가 확인이 필요할 수 있습니다.
권리금도 중개보수 계산에 더하나요?
권리금이 상가 임대차 거래금액에 자동으로 더해지는 것은 아닙니다.
권리금계약과 임대차계약은 별도의 당사자와 계약구조를 가질 수 있으므로 계약서와 비용을 구분하는 것이 좋습니다.
계약이 해제되면 중개보수를 내지 않아도 되나요?
해제 이유에 따라 달라집니다.
개업공인중개사의 고의·과실로 거래가 무효·취소 또는 해제된 경우와 당사자의 개인 사정으로 계약이 해제된 경우를 구분해야 합니다.
중개보수 지급약정과 계약 성립 여부도 함께 확인해야 합니다.
마무리하며
상가 중개수수료를 계산할 때 가장 먼저 해야 할 일은 0.9%를 곱하는 것이 아닙니다.
어떤 부동산인지 확인하고, 보증금과 월세로 거래금액을 정확하게 계산하는 것이 먼저입니다.
일반적인 상가 임대차라면 보증금＋월세×100으로 거래금액을 계산하고, 그 결과가 5,000만 원 미만일 때만 월세×70으로 다시 계산합니다.
그다음 법정 상한과 중개사무소 게시요율을 확인하고 실제 협의요율을 정합니다.
임대인과 임차인은 하나의 수수료를 반씩 나누는 것으로 생각하기보다 각자 자신의 중개보수를 확인하는 편이 정확합니다.
부가가치세도 마찬가지입니다.
“부가세 별도”라는 문구만 확인하지 말고 중개사무소의 과세유형, 중개보수, 별도 부담액과 최종 지급액을 숫자로 확인하는 것이 좋습니다.
현장에서 중개보수와 관련한 오해를 줄이는 가장 효과적인 방법은 복잡하지 않습니다.
거래금액, 협의요율, 중개보수, 부가세 또는 별도 부담액, 최종 지급액과 지급일을 계약 전에 한 번에 확인해 서면으로 남기는 것입니다.
계산식보다 이 과정이 제대로 되어 있는지가 실제 분쟁 예방에는 더 중요합니다.
안내: 본 글은 상가·사무실 임대차와 부동산 중개보수에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 계약에 대한 법률·세무 자문이나 특정한 결과를 보장하지 않습니다. 실제 적용은 중개대상물의 종류, 계약내용, 중개의뢰 관계, 당사자 간 약정, 중개사무소의 과세유형과 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 분쟁이나 법적 판단이 필요한 경우 변호사, 세무사 또는 관계 전문기관의 상담을 받으시기 바랍니다.
참고자료
- 국가법령정보센터｜공인중개사법 제32조｜중개보수 청구와 개업공인중개사의 귀책사유로 거래가 무효·취소·해제된 경우｜시행 2026년 2월 15일｜2026년 7월 23일 확인
- 국가법령정보센터｜공인중개사법 시행규칙 제20조｜주택 외 부동산 중개보수 상한, 거래금액 환산식, 혼합건축물·오피스텔 및 게시요율 기준｜시행 2024년 7월 10일｜2026년 7월 23일 확인
- 국가법령정보센터｜공인중개사법 시행령 제27조의2｜중개보수 지급시기의 약정 우선과 약정이 없는 경우의 기준｜시행 2026년 1월 1일｜2026년 7월 23일 확인
- 국가법령정보센터｜중개대상물 확인·설명서Ⅱ－비주거용 건축물｜거래예정금액, 중개보수·실비와 산출내역 작성 항목｜2026년 7월 23일 확인
- 서울특별시 서울부동산정보광장｜부동산 중개보수｜상가 등 주택 외 부동산과 오피스텔의 상한요율, 환산식, 부가가치세 및 지급시기 안내｜2026년 7월 23일 확인
- 국세청｜부가가치세 세액계산 안내｜일반과세자와 간이과세자의 부가가치세 계산구조 차이｜2026년 7월 23일 확인
- 국가법령정보센터｜법제처 법령해석 15-0523｜간이과세자인 개업공인중개사의 중개보수와 부가가치세 상당액 별도 약정｜2016년 1월 18일 회신｜2026년 7월 23일 확인
- 국가법령정보센터｜대법원 2024년 3월 12일 선고 2023다290485 판결｜간이과세자의 ‘부가가치세 별도’ 약정과 구체적인 부가가치세 상당액 산정 기준｜2024년 3월 12일 선고｜2026년 7월 23일 확인
