좋은 임대차계약 기준｜대상·절차·비용·증빙 확인법

정보 확인 기준일: 2026년 7월 24일

이 글은 상가·사무실 임대인과 임차인이 계약 체결, 갱신, 유지 또는 종료 과정에서 확인해야 할 일반적인 법률 기준과 실무 사항을 정리한 자료입니다.

임대차계약서를 검토하다 보면 임대인과 임차인의 권리를 강조한 문장이 반복해서 등장합니다. 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 임차인은 필요한 수선을 요구할 수 있으며, 상대방의 계약 위반으로 손해가 발생하면 배상을 청구할 수 있다는 식입니다.

그러나 실제 분쟁은 권리가 계약서에 적혀 있지 않아서보다 그 권리를 언제, 어떤 절차로, 어느 범위까지 행사할 수 있는지가 불분명해서 발생하는 경우가 많습니다. “수선은 임대인이 부담한다”, “관리비는 임차인이 낸다”, “계약 종료 시 원상복구한다”는 문장만으로는 실제 문제가 생겼을 때 처리 순서를 정하기 어렵습니다.

좋은 임대차계약은 어느 한쪽의 권리를 최대한 많이 적어 놓은 계약이 아닙니다. 문제가 발생했을 때 무엇을 기준으로 판단하고, 누가 먼저 확인하며, 언제까지 어떻게 처리하고, 비용과 증빙을 어떻게 정리할지를 미리 정한 계약입니다.

민법과 상가건물 임대차보호법은 임대차관계의 기본적인 권리와 의무를 정합니다. 계약서의 역할은 법률을 반복하거나 법률상 보호를 배제하는 데 있지 않고, 실제 건물 상태와 거래조건에 맞게 권리가 작동하는 방법을 구체화하는 데 있습니다.

💡 3줄 핵심 인사이트

1. 권리만 적힌 계약서는 문제가 발생한 뒤에야 문구의 의미와 책임 범위를 해석하기 시작합니다.

2. 기준이 분명한 계약서는 대상·범위·절차·기한·비용·증빙을 통해 문제를 처리하는 순서를 알려 줍니다.

3. 좋은 특약은 상대방을 압박하는 문장이 아니라, 책임이 불분명한 상황에서도 손해 확대를 막고 정산할 수 있게 하는 문장입니다.

1. 권리를 많이 적어도 분쟁이 줄지 않는 이유

“임차인은 임대인에게 필요한 수선을 요구할 수 있다”는 문장은 임차인의 권리를 보여 줍니다. 하지만 이 문장만으로는 실제 누수나 전기 고장이 발생했을 때 다음 사항을 판단하기 어렵습니다.

무엇을 필요한 수선으로 볼 것인지
건물 노후와 임차인의 사용상 과실을 어떻게 구분할 것인지
누가 먼저 현장을 확인할 것인지
수선업체 또는 원인 조사업체를 누가 선정할 것인지
긴급조치 비용을 누가 먼저 지급할 것인지
원인이 확인된 후 비용을 어떻게 정산할 것인지

“임차인은 계약 종료 시 원상복구한다”는 문장도 마찬가지입니다. 입주 당시 상태가 무엇인지, 임차인이 설치한 시설만 철거하는지, 전 임차인 시설도 포함되는지, 임대인이 존치를 승인한 시설과 통상적인 사용에 따른 마모를 어떻게 처리하는지가 정해져 있지 않으면 계약 종료 시 해석이 충돌할 수 있습니다.

추상적인 권리와 의무를 강조한 문장은 계약 당시에는 강해 보일 수 있습니다. 그러나 실제 문제가 발생하면 당사자가 다시 협상하거나 법원, 분쟁조정기관 등 외부의 판단을 받아야 할 수 있습니다.

권리가 실무에서 작동하려면 권리의 존재뿐 아니라 그 권리를 행사할 대상, 범위, 절차, 기한, 비용 부담과 증빙 방법이 함께 정해져 있어야 합니다.

2. 좋은 임대차계약을 판단하는 여섯 가지 공통 기준

임대차계약서의 각 조항은 다음 여섯 가지 질문에 답할 수 있어야 합니다. 모든 항목을 매 조항에 기계적으로 넣을 필요는 없지만, 분쟁 가능성이 큰 내용일수록 구체적으로 정해야 합니다.

판단 기준	계약서에서 확인할 질문	실무상 남길 자료
대상	어떤 공간·시설·비용·행위를 말하는가	도면, 시설목록, 관리비 항목표, 공사목록
범위	어디까지 허용하거나 부담하는가	전용·공용공간 구분, 철거·존치 목록, 비용 포함·제외 항목
절차	누가 누구에게 어떤 방법으로 알리고 확인하는가	통지 주소, 이메일, 문자, 현장확인서, 승인서
기한	언제 통지하고 언제까지 확인·수선·정산하는가	신고일, 현장확인일, 시정기한, 정산일
비용	누가 먼저 지급하고 최종 부담은 어떻게 정하는가	견적서, 세금계산서, 이체내역, 정산서
증빙	어떤 자료를 최종 판단 근거로 사용할 것인가	계약서 별지, 사진 원본, 계량기 수치, 배달기록

예를 들어 “누수는 임대인이 수리한다”는 문구에서 대상은 누수가 발생한 시설이고, 범위는 건물의 기본설비와 임차인 설치시설의 구분입니다. 절차는 하자 신고와 현장확인 방법이며, 기한은 긴급조치와 본수리 완료 시점입니다.

비용 기준에는 조사비와 수리비의 선지급자를 정하고, 증빙 기준에는 원인 진단서, 공사견적서와 사진을 포함할 수 있습니다. 이처럼 하나의 권리를 실제로 실행하려면 여섯 가지 기준이 서로 연결되어야 합니다.

3. 법률상 권리와 계약상 기준은 역할이 다릅니다

민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약이 존속하는 동안 임차인이 이를 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다.

임차인이 임대인의 부담에 속하는 보존 필요비를 지출한 경우에는 민법 제626조에 따라 그 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 실제 시설 고장의 비용 부담은 시설의 성격, 고장의 원인, 건물의 노후 정도, 임차인의 설치·변경 여부, 관리상 과실과 계약 특약에 따라 달라질 수 있습니다.

계약서에는 “모든 수선은 임대인이 부담한다” 또는 “모든 수선은 임차인이 부담한다”고 포괄적으로 적기보다 시설의 종류와 고장 원인에 따라 부담 범위를 나누는 것이 좋습니다.

민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정합니다. 민법 제632조는 건물 임차인이 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우 민법 제629조부터 제631조까지를 적용하지 않는 예외를 두고 있습니다.

다만 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 계약갱신 거절 사유로 정하고 있습니다.

따라서 상가의 일부 공간을 제3자가 사용한다는 이유만으로 민법 제632조가 언제나 적용된다고 단정해서는 안 됩니다. 실제로 전대에 해당하는지는 제3자가 공간을 독립적으로 점유·사용하는지, 별도의 사용료를 지급하는지, 독립된 영업을 하는지와 당사자 사이의 계약관계를 함께 확인해야 합니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 범위에서는 제15조에 따라 해당 법의 규정에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 이는 임차인에게 불리해 보이는 모든 계약조건이 당연히 무효라는 의미가 아니라, 상가건물 임대차보호법이 보장하는 권리를 배제하거나 축소하는 약정인지 구체적으로 판단해야 한다는 의미입니다.

상가건물 임대차보호법은 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 계약에 적용되는 조항을 별도로 정하고 있습니다. 따라서 강행규정이나 관리비 내역 제공 요청권 등의 적용 여부는 환산보증금, 계약 체결·갱신 시점과 해당 조항의 적용 범위를 함께 확인해야 합니다.

계약 기준을 구체화한다는 것은 법률상 보호를 포기한다는 뜻이 아닙니다. 법률이 보장하는 권리는 유지하면서, 법률이 개별 건물과 계약마다 일률적으로 정하기 어려운 실행 방법을 합의하는 것이 계약서의 역할입니다.

4. 표준계약서도 구체적인 확인 기준을 요구합니다

법무부는 2026년 5월 12일 개정된 상가건물 임대차 표준계약서를 공식 게시했습니다.

2026년 개정본에는 상가건물 임대차보호법의 관리비 내역 제공 요청권과 시행령에서 정한 관리비 세부항목을 반영해 계약 체결 단계부터 관리비 항목과 산정기준을 확인할 수 있도록 한 내용이 포함되었습니다.

표준계약서는 보증금·차임·기간만 적는 문서가 아니라 목적물의 표시, 사용 목적, 관리와 수선, 관리비, 계약 종료와 정산 등 임대차기간 중 발생할 수 있는 사항을 확인하도록 구성되어 있습니다.

찾기 쉬운 생활법령정보도 상가건물 임대차계약서를 작성할 때 계약서 기재사항과 특약의 필요성을 함께 검토하도록 안내합니다.

수선비와 관리비, 인테리어, 계약 종료 후 정산처럼 건물마다 달라지는 사항은 표준계약서를 사용하더라도 별지와 특약으로 구체화해야 합니다.

표준계약서는 계약서 작성의 출발점으로 활용할 수 있지만, 해당 점포의 시설 상태와 업종 조건까지 자동으로 해결해 주는 문서는 아닙니다.

전기용량, 덕트와 급배수, 전용·공용공간, 기존 시설, 관리비 산정과 원상복구 범위는 현장자료와 별도 합의로 보완해야 합니다.

5. 여섯 가지 기준을 적용해야 할 주요 계약 항목

5-1. 임대 목적물과 사용 범위

임대차계약서에 주소와 면적만 기재하는 것으로는 실제 사용 범위가 충분히 정해지지 않을 수 있습니다. 다음 공간과 시설을 누가 어떤 조건으로 사용할 수 있는지 구분해야 합니다.

전용공간과 공용공간
창고와 테라스
옥상과 외벽
주차면
간판 설치 장소
화장실과 복도
냉난방·환기설비
전기·급배수·가스설비

계약서에 표시된 면적이 건축물대장상 면적, 실제 전용면적 또는 공용면적이 포함된 계약면적 중 무엇을 의미하는지도 확인해야 합니다.

도면에 전용 사용 부분과 공용 사용 부분을 색상이나 선으로 표시해 별지로 첨부하면 사용 범위에 관한 다툼을 줄일 수 있습니다.

업종도 단순히 “음식점”, “사무실”, “소매점”으로만 적기보다 실제 영업에 필요한 시설조건을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

음식점이라면 배기·덕트, 급배수, 가스, 전력증설, 영업시간, 냄새·소음 관련 관리규정과 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.

인허가 가능 여부를 누가 확인할 것인지도 정해야 합니다. 임대인이 특정 인허가의 취득 가능성을 보장하는 것인지, 임차인이 관할기관에 직접 확인하는 것인지, 필요한 건물 서류를 임대인이 언제까지 제공할 것인지 구분해야 합니다.

업종을 계약서에 표시했다는 이유만으로 영업 인허가가 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 관할기관의 기준, 건축물 용도, 위반건축물 여부와 건물 관리규정을 별도로 확인해야 합니다.

5-2. 인도 상태와 하자·수선 처리

상가 임대차계약에서는 “현 상태로 임대한다”는 문구가 자주 사용됩니다. 그러나 이 문구만으로 임차인이 숨은 하자나 구조적 결함까지 모두 부담한다고 단정하기는 어렵습니다.

입주 전에는 다음 자료를 남기는 것이 좋습니다.

공간별 사진과 영상
천장·벽체·바닥의 상태
누수·균열과 곰팡이 흔적
냉난방기와 환기설비 작동 상태
전기·수도·가스 계량기 수치
전기증설 용량과 분전반 상태
덕트·급배수와 소방시설
기존 간판과 인테리어
임대인이 수리하기로 한 항목
시설물별 설치 주체와 소유관계

사진은 편집본만 보관하지 말고 촬영일을 확인할 수 있는 원본 파일로 보관하는 것이 좋습니다.

천장·바닥·벽체뿐 아니라 전기증설, 냉난방기, 덕트, 급배수시설, 간판 자리와 공용부 손상 여부도 함께 촬영해야 합니다.

수선 조항에는 신고 방법, 현장확인 기한, 긴급수선 범위, 업체 선정 방법, 비용의 임시 지급자와 원인 확인 후 정산방법을 정해야 합니다.

책임이 확정되기 전이라도 영업 손실이나 건물 피해가 확대되지 않도록 긴급조치를 할 수 있는 절차가 필요합니다.

5-3. 관리비와 별도 비용

“관리비는 실비로 한다”는 표현만으로는 무엇이 실비에 포함되는지 확인하기 어렵습니다. 계약서 또는 별지에는 다음 항목을 구분해 표시하는 것이 좋습니다.

일반관리비
청소비
경비비
소독비
승강기 유지비
냉난방비와 급탕비
수선유지비
위탁관리수수료
공용전기료
수도료
주차비
폐기물 처리비
부가가치세
임차인이 직접 납부하는 공과금

정액 관리비라면 월 금액과 포함 항목, 별도 청구 항목을 적어야 합니다. 실비 관리비라면 산정 단위, 면적 또는 계량기 배분방식, 정산 주기와 임차인이 확인할 수 있는 자료를 정해야 합니다.

2026년 5월 12일부터 시행된 상가건물 임대차보호법 제19조의2에 따르면, 임대차계약 시 합의에 따라 임차인이 임대인에게 관리비를 납부하는 경우 임차인은 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있고, 요청받은 임대인은 이에 따라야 합니다.

시행령은 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 냉난방비·급탕비, 수선유지비 등 관리비 내역에 포함할 비용 항목을 구체적으로 정하고 있습니다.

다만 관리비 내역 제공에 관한 개정 규정은 2026년 5월 12일 이후 새로 체결하거나 갱신한 계약부터 적용됩니다. 또한 환산보증금이 법령상 기준을 초과하는 계약은 제19조의2의 법정 요청권 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.

법정 요청권의 적용 대상이 아니더라도 계약서에 관리비 항목, 산정자료와 제공 시기를 정하면 계약상 자료 제공 의무를 마련할 수 있습니다.

관리비 변경 조항에는 변경 사유와 산정자료, 사전 통지기간, 적용일과 이의 제기 방법을 포함하는 것이 좋습니다.

“필요한 경우 임대인이 인상할 수 있다”는 문구만 있으면 인상 사유와 범위를 둘러싼 분쟁이 생길 수 있습니다.

5-4. 시설공사와 임대인의 동의

인테리어 공사와 간판, 전기증설 및 배관 변경은 임차인의 영업에 필요하지만 건물의 안전과 가치에도 영향을 줍니다.

계약서에는 서면 승인이 필요한 공사와 사전 통지만으로 가능한 경미한 공사를 구분해야 합니다.

서면 승인을 검토할 공사는 다음과 같습니다.

구조체·외벽·창호 변경
전기용량 증설
급배수와 가스배관 변경
덕트·환기시설 설치
소방시설 변경
냉난방설비 신설·이전
건물 외부 간판 설치

내부 도장, 이동식 가구와 비고정식 집기처럼 비교적 경미한 공사도 건물의 관리규정에 따라 승인 대상이 될 수 있습니다.

“경미한 공사”라는 표현만 사용하지 말고 구체적인 공사 유형과 예외를 정해야 합니다.

공사 승인서에는 공사 범위, 기간, 시공업체, 보험 가입 여부, 공용부 보호, 폐기물 반출, 소음 작업시간, 비용 부담과 계약 종료 시 철거 여부를 표시하는 것이 좋습니다.

임대인이 공사를 승인했다는 사실과 계약 종료 시 해당 시설의 철거 의무가 면제된다는 사실은 같은 의미가 아닐 수 있습니다. 공사 승인 단계에서 존치·철거와 비용 정산 여부를 함께 정해야 합니다.

5-5. 임차권 양도·전대와 제3자의 사용

민법상 임차인은 원칙적으로 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대할 수 없습니다.

민법 제632조는 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우에 관한 예외를 두고 있지만, 상가건물 임대차보호법은 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 계약갱신 거절 사유로 정하고 있습니다.

따라서 상가 일부를 제3자가 사용하고 있다는 사정만으로 허용되는 사용인지 무단전대인지 단정해서는 안 됩니다.

다음과 같은 상황에서는 계약 명칭보다 실제 사용 형태, 독립적인 영업 여부, 사용 공간, 점유 관계와 대가 지급 구조를 함께 확인해야 합니다.

공유오피스 운영
관계회사 또는 계열사의 공동 사용
입점업체의 일부 공간 사용
사무공간 일부 재임대
숍인숍 운영
공동사업자의 공간 사용

계약서에는 허용되는 사용자의 범위, 사용 가능한 공간, 임대인의 사전 동의가 필요한 경우, 제출할 자료와 승인 처리기한을 정하는 것이 좋습니다.

관계회사나 공동사업자가 사용한다는 이유만으로 적법한 공동 사용이 되는 것도 아니고, 사업자등록이 별도로 되어 있다는 이유만으로 곧바로 무단전대가 확정되는 것도 아닙니다.

실제 점유와 사용 방식, 영업의 독립성, 사용료 지급 여부와 당사자 간 합의를 종합해 판단해야 합니다.

5-6. 계약 위반 통지와 시정 절차

계약 위반이 발생했다고 해서 모든 상황에서 곧바로 계약을 종료할 수 있는 것은 아닙니다.

법률이 직접 해지권을 인정하는 경우, 계약서가 일정한 시정 절차를 정한 경우와 위반의 성격상 시정 기회를 부여하기 어려운 경우를 구분해야 합니다.

차임 연체의 경우에는 단순히 납부가 며칠 늦었다는 사정과 3기의 차임액에 해당하는 금액이 연체된 경우를 구분해야 합니다.

상가건물 임대차보호법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 연체기간만 보지 말고 실제 연체금액이 3기의 차임액에 해당하는지 확인해야 합니다.

소음, 무단 적치, 영업시간 위반과 관리규정 위반처럼 시정 가능한 문제에는 다음 기준을 정할 수 있습니다.

위반 사실과 확인자료
통지할 주소와 연락처
통지방법
시정해야 할 구체적인 행위
시정기한
현장 재확인 방법
반복 위반 시 조치
미시정 시 계약상 처리

통지방법은 내용증명만으로 제한할 필요는 없습니다. 이메일, 문자와 전자문서를 공식 통지로 인정할 수 있지만, 계약해지처럼 중요한 의사표시는 상대방에게 실제로 도달한 날짜를 확인할 수 있는 방법을 사용하는 것이 안전합니다.

계약서에는 통지를 받을 주소와 이메일, 주소 변경 시 알릴 의무와 통지가 반송되었을 때 추가로 사용할 연락수단을 정할 수 있습니다.

5-7. 계약 종료와 원상복구·보증금 정산

민법 제654조는 원상회복에 관한 민법 제615조 등을 임대차에 준용합니다.

다만 실제 원상복구 범위는 계약서의 문구만으로 정해지는 것이 아니라 임차인이 인도받은 상태, 시설의 설치 주체, 공사 승인 내용, 시설의 사용과 변경 경위 등을 함께 확인해야 합니다.

계약서 또는 시설목록에서는 다음 시설을 구분하는 것이 좋습니다.

임대차 시작 전부터 존재한 시설
임대인이 제공한 기본설비
전 임차인이 설치한 시설
현 임차인이 새로 설치한 시설
임대인이 존치를 승인한 시설
계약 종료 시 철거하기로 한 시설
임대인에게 무상 귀속하기로 합의한 시설

복구 기준 상태도 명확히 정해야 합니다.

“원래 상태”가 최초 준공 상태인지, 현재 임차인이 인도받은 당시의 상태인지, 별지 사진과 시설목록에 표시된 상태인지 구체적으로 연결해야 합니다.

퇴거 전 공동점검일, 철거 대상, 공사 완료 확인자, 재점검 방법, 열쇠·출입카드 반환일과 보증금 정산일도 함께 정하는 것이 좋습니다.

“임대인이 만족할 때까지 복구한다”는 문구처럼 한쪽의 주관적인 판단에만 맡기는 표현은 피해야 합니다.

보증금에서 비용을 공제하려면 공제 항목, 금액, 산정기간과 증빙자료를 구체적으로 제시하는 것이 좋습니다. 일부 원상복구 문제가 남아 있다는 이유만으로 보증금 전액을 장기간 유보할 수 있다고 단정해서도 안 됩니다.

6. 공인중개사가 먼저 확인하는 자료

좋은 계약 문구를 작성하려면 먼저 해당 문구가 근거로 삼을 자료가 있어야 합니다.

등기사항증명서
현재 소유자, 공동소유 여부와 임대권한을 확인하는 자료입니다.
건축물대장과 도면
건물 용도, 면적, 위반건축물 표시와 실제 사용공간을 확인하는 자료입니다.
중개대상물 확인·설명서
계약 당시 설명한 권리관계와 시설 상태를 확인하는 자료입니다.
임대차계약서와 별지 특약
기본 조건과 당사자가 개별적으로 합의한 책임·처리 절차를 확인합니다.
관리규약과 관리비 내역서
영업시간, 공사, 간판, 주차와 비용 산정방식을 확인합니다.
시설물 목록과 인수인계서
냉난방기, 전기, 급배수, 덕트와 간판 등 시설의 설치 주체와 인수 범위를 확인합니다.
입주 전 사진과 동영상
하자와 원상복구의 기준 상태를 확인하는 핵심 자료입니다.
공사계획서와 임대인 승인서
임차인이 변경한 시설의 범위, 존치 여부와 철거 책임을 확인합니다.
견적서·세금계산서·이체내역
수선·공사·원상복구 비용과 실제 지급자를 확인합니다.
문자·이메일·내용증명
계약 후 추가 합의와 하자 통지, 승인, 시정 요구 및 종료 의사를 확인합니다.
공동 현장확인서
문제 발생 당시의 상태, 원인에 관한 당사자의 주장과 후속 일정을 기록합니다.
열쇠·출입카드 인도 확인서
계약 종료 후 목적물의 실제 인도 시점과 반환 물품을 확인합니다.

계약서 한 장에 모든 사실을 적기 어렵다면 시설목록, 도면, 관리비 항목표와 사진을 별지로 만들고 계약서에서 해당 별지를 판단 기준으로 지정하는 방식이 실무상 유용합니다.

별지에는 작성일, 페이지 수와 당사자의 서명 또는 날인을 표시해 어떤 자료가 최종 합의본인지 확인할 수 있게 해야 합니다.

7. 권리 중심 문장과 기준 중심 문장의 차이

아래 문구는 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 특약은 해당 계약의 시설 상태와 당사자의 합의 내용에 맞게 조정해야 합니다.

항목	불명확한 문구	구체화한 문구 또는 확인 기준
수선	임차인은 필요한 수선을 요구할 수 있다.	누수·전기·급배수 고장은 약정한 방법으로 통지하고, 긴급 고장은 피해 방지를 위해 우선 조치한 뒤 원인 조사 결과에 따라 조사비와 수리비를 정산한다.
인도 상태	현 상태로 임대한다.	인도 상태는 별지 시설목록과 촬영일이 표시된 사진을 기준으로 하며, 임대인이 수리하기로 한 항목은 목록과 완료기한을 별도로 적는다.
관리비	임차인은 관리비를 부담한다.	관리비의 항목, 월 금액 또는 산정방식, 부가가치세 여부, 증빙자료 제공방법과 변경 통지 시점을 정한다.
시설공사	임차인은 승인 없이 구조를 변경할 수 없다.	구조체·전기용량·배관·덕트·소방 변경은 사전 서면 승인을 받고, 승인서에는 공사기간, 업체, 공용부 보호와 종료 시 철거 여부를 표시한다.
제3자 사용	임차인은 전대할 수 없다.	제3자의 독립적 영업 여부, 사용 공간, 사용료 지급 여부와 임대인의 사전 동의가 필요한 범위를 정한다.
계약 위반	계약 위반 시 계약을 해지할 수 있다.	위반 내용과 증빙을 서면 통지하고 시정 가능한 위반에는 시정기한과 재확인 절차를 정하며, 법률 또는 계약이 정한 해지 요건을 별도로 확인한다.
원상복구	계약 종료 시 원상복구한다.	별지 사진과 시설목록을 기준으로 임차인이 설치·변경한 시설을 철거하되, 임대인이 서면으로 존치를 승인한 시설은 제외하고 공동점검표로 완료 여부를 확인한다.
보증금 정산	비용을 공제하고 보증금을 반환한다.	공제 항목, 금액, 산정기간과 증빙자료를 인도 전 제시하고, 열쇠 반환·관리비 정산·원상복구 확인 후 반환액과 지급일을 서면으로 확정한다.

위 문구는 모든 임대차계약에 그대로 적용되는 표준 특약이 아닙니다. 건물 구조, 업종, 공사 내용, 임대차기간과 협상 결과에 맞게 조정해야 합니다.

특약을 구체적으로 작성하더라도 상가건물 임대차보호법의 강행규정이나 다른 법령에 위반되는 내용까지 유효해지는 것은 아닙니다.

8. 계약 체결 전 확인하는 순서

1단계. 당사자와 권리관계를 확인합니다

등기사항증명서, 법인등기사항증명서와 위임장을 확인해 계약 상대방과 계약 체결 권한을 확인합니다.

공동소유자 또는 대리인이 있는 경우 권한의 범위를 서면으로 남깁니다.

2단계. 목적물과 사용 범위를 특정합니다

전용공간, 창고, 주차면, 간판 자리와 공용공간을 도면에 표시합니다.

계약면적의 의미와 실제 사용할 시설을 대조합니다.

3단계. 업종과 시설조건을 확인합니다

건축물 용도, 관리규정과 인허가 가능성을 확인하고 전기·급배수·덕트·가스·소방 등 영업에 필요한 조건을 점검합니다.

인허가 확인을 임대인, 임차인 또는 중개사 중 누가 담당할지와 확인 결과의 책임 범위를 구분합니다.

4단계. 현재 상태를 기록합니다

입주 전 공동점검을 실시하고 공간별 사진, 동영상, 계량기 수치와 시설목록을 작성합니다.

임대인이 수리하기로 한 항목에는 완료기한을 표시합니다.

5단계. 반복 비용을 구분합니다

보증금·차임과 관리비, 부가가치세 및 별도 공과금을 나눕니다.

관리비는 항목, 산정방식, 증빙자료와 변경 절차를 정합니다.

6단계. 공사와 제3자 사용 기준을 확인합니다

승인이 필요한 공사와 경미한 공사를 구분하고, 관계회사·공동사업자·입점업체가 사용할 가능성이 있다면 동의가 필요한 범위를 미리 정합니다.

7단계. 문제 발생 시 처리 절차를 정합니다

하자 신고, 긴급조치, 시정 통지, 현장확인과 비용 정산의 순서를 정합니다.

공식 통지로 인정할 주소, 이메일과 연락처를 계약서에 표시합니다.

8단계. 종료 절차를 계약 시점에 정합니다

원상복구 기준 상태, 사전 점검일, 시설물 존치·철거, 열쇠 인도, 관리비 기준일과 보증금 정산 절차를 계약 체결 단계에서 정합니다.

계약 종료 절차는 퇴거 직전에 처음 협의할 내용이 아닙니다. 입주 당시 상태와 시설 설치 주체를 확인할 수 있을 때 기준을 정해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

9. 가상의 사례｜같은 수선권, 다른 처리 결과

이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다.

사무실에 입주한 뒤 천장에서 물이 떨어졌고, 임차인은 임대인에게 즉시 수리를 요구했습니다.

임대인은 임차인이 설치한 냉난방기 배관이 원인이라고 주장했고, 임차인은 건물 외벽과 옥상의 노후가 원인이라고 주장했습니다.

계약서에 권리만 적힌 경우

계약서에는 “시설 수선은 임대인이 담당한다”는 문장만 있었습니다.

양쪽 모두 자신의 권리와 상대방의 책임을 주장했지만 다음 사항은 정해져 있지 않았습니다.

누가 먼저 현장을 확인하는지
원인을 어떤 업체가 조사하는지
긴급 누수방지 작업을 누가 지시하는지
조사비와 수리비를 누가 먼저 지급하는지
원인이 복합적인 경우 비용을 어떻게 나누는지
영업 손실과 추가 손해를 어떻게 기록하는지

이 경우 책임이 확정될 때까지 수선이 늦어지면서 천장 마감재와 집기 피해가 확대될 수 있습니다.

계약서에 처리 기준이 적힌 경우

다른 계약에서는 누수 발생 시 임차인이 사진과 영상으로 상태를 촬영해 지정된 연락처로 통지하고, 임대인과 임차인이 일정 시간 안에 공동 현장확인을 하도록 정했습니다.

긴급한 피해 방지공사는 우선 진행하되 일정 금액을 초과하는 공사는 양측의 승인을 받도록 했습니다.

원인 조사비는 임대인이 먼저 지급하고, 조사 결과 임차인 설치시설이 원인으로 확인되면 임차인이 정산하도록 정했습니다.

원인이 건물 노후와 임차인 시설에 함께 있는 경우에는 조사 결과와 공사 항목에 따라 비용을 나누도록 했습니다.

이 계약에서도 최종 책임을 둘러싼 의견 차이는 생길 수 있습니다. 그러나 책임이 불분명한 동안에도 누수 피해를 줄이고, 원인과 비용을 판단할 자료를 확보할 수 있습니다.

좋은 기준은 책임을 성급하게 한쪽에 확정하는 문장이 아닙니다. 책임이 아직 밝혀지지 않은 상황에서도 손해 확대를 막고 최종 정산을 가능하게 하는 절차입니다.

10. 임대인과 임차인이 놓치기 쉬운 부분

임대인이 놓치기 쉬운 부분

임대인은 포괄적인 비용 부담 특약을 작성하면 모든 책임을 임차인에게 이전할 수 있다고 생각하기 쉽습니다.

그러나 시설의 종류와 고장 원인, 특약 문구의 구체성, 상가건물 임대차보호법상 강행규정과 실제 이행 경위에 따라 효력이 달라질 수 있습니다.

공사를 승인할 때에는 공사 자체만 허용할 것이 아니라 계약 종료 시 존치할지 철거할지를 함께 정해야 합니다.

승인서에 철거 여부가 없다면 임대인은 건물에 도움이 되는 시설이라고 주장하고, 임차인은 승인된 시설이므로 철거 의무가 없다고 주장할 수 있습니다.

관리비도 월 총액만 정하지 말고 포함 항목과 변경방식을 정해야 합니다.

차임과 관리비를 형식적으로 나누어 표시하더라도 실제 청구항목과 산정자료가 불분명하면 분쟁이 생길 수 있습니다.

임차인이 놓치기 쉬운 부분

임차인은 “현 상태 계약”이라는 문구를 확인하면서도 실제 현 상태를 사진과 시설목록으로 남기지 않는 경우가 있습니다.

기준 자료가 없으면 계약 종료 시 어떤 시설이 처음부터 있었는지를 입증하기 어려워집니다.

업종이 계약서에 적혀 있다는 사실만으로 인허가와 시설 설치가 모두 가능하다고 단정해서도 안 됩니다.

관할기관, 건축물 용도, 위반건축물 표시와 건물 관리규정을 별도로 확인해야 합니다.

임대인에게 구두로 공사 동의를 받은 경우에는 공사 범위와 존치·철거 여부를 문자나 승인서로 다시 확인해야 합니다.

공사비를 임차인이 부담했다는 사실과 계약 종료 시 철거 책임은 서로 다른 문제일 수 있습니다.

관계회사나 공동사업자와 공간을 함께 사용하는 경우에도 임대인의 동의가 필요한지 계약서와 실제 사용방식을 확인해야 합니다.

11. 공인중개사가 보는 위험 신호

“현 상태”, “실비”, “전체 원상복구”와 같은 표현만 있고 기준 자료가 없습니다.
계약면적과 실제 전용면적의 차이를 설명할 도면이 없습니다.
업종은 허용한다고 적었지만 전기·덕트·급배수와 인허가 확인 주체가 정해져 있지 않습니다.
모든 수선 또는 모든 비용을 한쪽이 부담한다고 포괄적으로 기재되어 있습니다.
관리비 총액만 있고 포함 항목, 부가가치세와 산정자료가 없습니다.
임대인의 공사 동의는 있지만 공사 범위와 종료 시 철거 여부가 없습니다.
관계회사나 입점업체가 사용하고 있지만 제3자 사용 조건이 정리되어 있지 않습니다.
계약 위반 시 즉시 해지한다는 문구만 있고 통지·시정 절차와 도달 방법이 없습니다.
입주 당시 사진과 시설목록이 없어 원상복구의 기준 상태를 확인할 수 없습니다.
보증금 공제 항목과 증빙 제출 시점, 반환일이 정해져 있지 않습니다.

12. 좋은 임대차계약을 위한 실무 체크리스트

☑ 등기사항증명서와 위임장을 통해 계약 상대방과 계약 체결 권한을 확인했습니다.

☑ 도면에 전용공간·공용공간, 창고, 주차면과 간판 설치 장소를 표시했습니다.

☑ 계약면적이 전용면적인지 공용면적이 포함된 면적인지 확인했습니다.

☑ 허용 업종뿐 아니라 건축물 용도, 인허가 확인 주체와 필요한 시설조건을 정했습니다.

☑ 입주 당시 천장·벽·바닥, 전기·냉난방·덕트·급배수와 간판 자리를 원본 사진으로 남겼습니다.

☑ 하자 신고 방법, 현장확인 기한, 긴급조치와 원인 조사 후 비용 정산방식을 정했습니다.

☑ 관리비 항목, 정액·실비 여부, 부가가치세와 산정자료 확인방법을 적었습니다.

☑ 관리비 내역 제공 방법과 제공 시기를 계약서에 정했습니다.

☑ 시설공사의 승인 대상, 신청자료, 처리기한과 계약 종료 시 철거 여부를 정했습니다.

☑ 관계회사·공동사업자·입점업체 등 제3자의 사용 가능 범위와 동의 절차를 확인했습니다.

☑ 계약 위반 통지방법, 수신 주소, 시정기한과 후속 조치를 구체적으로 정했습니다.

☑ 원상복구 기준을 입주 당시 사진·시설목록과 연결하고 존치·철거 시설을 구분했습니다.

☑ 퇴거 전 공동점검일, 열쇠·출입카드 반환, 관리비 정산과 보증금 반환 절차를 정했습니다.

13. 자주 묻는 질문

Q1. 특약이 많으면 좋은 임대차계약인가요?

그렇지 않습니다. 특약의 수보다 각 특약이 대상·범위·절차·기한·비용·증빙을 얼마나 분명하게 정하는지가 중요합니다.

같은 책임 문구를 반복하거나 모든 비용을 한쪽에 부담시키는 특약은 오히려 계약 해석을 어렵게 만들 수 있습니다.

Q2. “현 상태로 임대한다”는 문구를 넣으면 기존 하자도 임차인 책임인가요?

그 문구만으로 모든 하자의 책임이 임차인에게 이전된다고 단정하기는 어렵습니다.

계약 당시 확인할 수 있었던 상태, 숨은 하자, 건물의 구조적 문제와 별도 수리 약정을 함께 확인해야 합니다.

현 상태를 판단할 사진, 시설목록과 하자확인서를 계약서에 첨부하는 것이 중요합니다.

Q3. 모든 수선비를 임차인이 부담한다고 특약할 수 있나요?

특약의 효력은 시설의 성격, 고장 원인, 문구의 구체성 및 민법과 상가건물 임대차보호법의 적용 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

“모든 수선은 임차인이 부담한다”는 포괄적인 표현보다 임차인 설치시설, 소모품, 임차인의 사용상 과실로 발생한 고장과 건물의 구조·기본설비 문제를 구분해 작성하는 것이 좋습니다.

Q4. 표준계약서를 사용하면 별도 특약이 필요 없나요?

그렇지 않습니다. 표준계약서는 계약의 기본 구조를 마련하는 자료이며, 개별 점포의 업종, 시설 상태, 관리비, 공사와 원상복구 범위까지 자동으로 확정하지 않습니다.

현장 도면, 시설목록과 관리비 항목표 등을 별지로 첨부하고 해당 계약에 필요한 특약을 작성해야 합니다.

Q5. 구두로 합의한 내용도 효력이 있나요?

계약의 내용에 따라 구두 합의가 인정될 수 있지만, 구체적인 내용과 합의 시점을 입증하기 어려울 수 있습니다.

중요한 변경은 문자·이메일·변경합의서 등으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.

특히 차임 변경, 관리비 변경, 공사 승인, 제3자 사용과 원상복구 면제는 합의 범위를 서면으로 남겨야 합니다.

Q6. 원상복구는 계약 종료 직전에 정하면 되나요?

계약 체결 시점부터 기준을 정하는 것이 좋습니다. 입주 당시 상태와 기존 시설의 설치 주체를 확인할 수 있을 때 기준 자료를 남겨야 하기 때문입니다.

계약 종료 전에는 기존 자료를 바탕으로 철거 대상, 공동점검일, 완료 확인자와 보증금 정산일을 구체화해야 합니다.

Q7. 임차인은 관리비 내역을 요청할 수 있나요?

상가건물 임대차보호법 제19조의2가 적용되는 계약에서 임차인이 임대인에게 관리비를 납부하는 경우에는 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있습니다.

다만 이 규정은 2026년 5월 12일 이후 새로 체결하거나 갱신한 계약부터 적용되며, 환산보증금 기준을 초과하는 계약은 법정 요청권의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.

법정 요청권의 적용 여부와 별개로 계약서에 관리비 항목, 산정기준과 자료 제공 시기를 정해 두는 것이 좋습니다.

위 글들은 각각 특약 작성방법, 증빙자료 관리와 계약 종료 단계의 분쟁 예방을 다룹니다.

결론

좋은 임대차계약은 임대인이나 임차인의 권리를 더 많이 적은 계약이 아닙니다. 서로 다르게 해석할 수 있는 부분을 찾아 객관적인 판단 기준과 처리 순서를 정한 계약입니다.

계약서를 검토할 때에는 각 조항이 다음 질문에 답하는지 확인해야 합니다.

무엇을 대상으로 하는가
어디까지 포함되는가
누가 어떤 절차로 처리하는가
언제까지 처리해야 하는가
비용을 누가 먼저 지급하고 최종 부담하는가
어떤 자료로 사실과 완료 여부를 확인하는가

사용 범위, 시설 상태, 수선 책임, 관리비, 시설공사, 제3자의 사용, 위반 통지, 계약 종료와 원상복구에도 같은 기준을 적용할 수 있습니다.

계약서는 문제가 발생한 뒤 책임을 다투는 문서에 머물러서는 안 됩니다. 문제가 발생했을 때 먼저 확인할 자료와 처리 순서, 비용 정산방법을 알려 주는 실무 안내서가 되어야 합니다.

안내: 본 글은 상가·사무실 임대차와 부동산 계약에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건에 대한 법률 자문이나 결과를 보장하지 않습니다. 실제 판단은 계약서 내용, 환산보증금, 계약 체결·갱신 시점, 당사자 간 합의, 증빙자료와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 발생했거나 중요한 법적 결정을 앞둔 경우에는 변호사 또는 대한법률구조공단 등 전문기관의 상담을 받으시기 바랍니다.

참고자료

국가법령정보센터｜민법 제623조｜임대인의 목적물 인도 및 사용·수익 상태 유지의무｜시행일 2026년 3월 17일｜2026년 7월 24일 확인
국가법령정보센터｜민법 제626조｜임차인이 지출한 보존 필요비의 상환청구 기준｜시행일 2026년 3월 17일｜2026년 7월 24일 확인
국가법령정보센터｜민법 제629조｜임대인 동의 없는 임차권 양도·전대의 제한｜시행일 2026년 3월 17일｜2026년 7월 24일 확인
국가법령정보센터｜민법 제632조｜임차건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우의 민법상 예외｜시행일 2026년 3월 17일｜2026년 7월 24일 확인
국가법령정보센터｜민법 제654조｜임대차 종료 시 원상회복 관련 규정의 준용｜시행일 2026년 3월 17일｜2026년 7월 24일 확인
국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제2조｜환산보증금 기준과 기준 초과 임대차에 적용되는 조항의 범위｜시행일 2026년 5월 12일｜2026년 7월 24일 확인
국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제10조｜임대인 동의 없는 전대와 계약갱신 거절 사유｜시행일 2026년 5월 12일｜2026년 7월 24일 확인
국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제15조｜법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 약정의 효력｜시행일 2026년 5월 12일｜2026년 7월 24일 확인
국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법｜제19조의2 관리비 내역 제공 요청권과 적용례｜시행일 2026년 5월 12일｜2026년 7월 24일 확인
국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 시행령｜제8조 관리비 내역의 세부 비용 항목｜시행일 2026년 7월 1일｜2026년 7월 24일 확인
법무부｜상가건물 임대차 표준계약서 2026년 5월 12일 개정본｜상가 임대차계약의 기본조건과 관리비 세부항목 작성 참고｜2026년 5월 12일 게시｜2026년 7월 24일 확인
찾기 쉬운 생활법령정보｜상가건물 임대차계약서의 작성｜계약서 기재사항과 특약 작성 시 확인사항｜2026년 7월 24일 확인