상가 임대차 중도해지 기준｜남은 월세와 중개보수는 누가 부담할까?

정보 확인 기준일: 2026년 7월 17일

“계약기간이 아직 1년 남았는데 폐업하게 됐습니다. 가게만 비우면 월세를 더 이상 안 내도 되나요?”

“새 임차인을 제가 구해 오면 그날부터 계약이 끝나는 것 아닌가요?”

“중도에 나가려면 새 임차인의 중개보수까지 제가 부담해야 하나요?”

상가 임대차 중도해지 상담에서 실제로 많이 나오는 질문입니다.

공인중개사로서 이런 상황을 접하면 저는 퇴거 날짜보다 먼저 계약이 법적으로 언제 끝나는지를 확인합니다.

영업을 중단한 날, 집기를 뺀 날, 열쇠를 건넨 날과 임대차계약이 종료되는 날은 서로 다를 수 있기 때문입니다.

특히 중도해지에서는 계약 종료일 하나만 잘못 이해해도 남은 월세, 관리비, 신규 임차인의 공사기간, 중개보수와 보증금 정산까지 연달아 문제가 생길 수 있습니다.

그래서 “얼마를 내야 하나요?”부터 계산하기보다 계약서 → 갱신 상태 → 해지 조건 → 임대인의 동의 → 신규 계약 → 정산일 순서로 확인하는 것이 안전합니다.

폐업하거나 점포를 비우면 계약도 끝날까?

기간을 정해 체결한 상가 임대차계약은 원칙적으로 약정한 기간까지 유지됩니다.

따라서 임차인이 매출 감소, 사업 이전이나 폐업 등의 사정으로 영업을 중단했다고 해서 임대차계약까지 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.

점포 안의 집기를 모두 반출하거나 열쇠를 임대인에게 전달했다고 해서 반드시 같은 날 계약이 종료되는 것도 아닙니다.

중도에 계약을 끝내려면 보통 다음 중 어느 경우에 해당하는지를 먼저 확인해야 합니다.

상황	먼저 확인할 사항
중도해지 특약 있음	통지기간·방법·위약금
임대인과 합의 가능	종료일·월세·보증금 정산
임대인 의무 위반 주장	하자 정도·수리요청·증빙
묵시적 갱신 상태	적용 법률과 해지통고 기간
단순 폐업·이전	특약 또는 합의해지 가능성

현장에서 의외로 자주 문제가 되는 것은 계약서에 “새 임차인을 구하면 나갈 수 있다” 정도만 적혀 있는 경우입니다.

이 문장만으로는 새 임차인을 소개한 날인지, 신규 계약을 체결한 날인지, 새 임차인이 실제 입점한 날인지 기존 계약의 종료 시점을 알기 어렵습니다.

결국 중도해지에서 중요한 것은 “나가기로 했다”는 사실보다 “언제부터 기존 계약의 책임이 끝나는지”를 서면으로 확정하는 것입니다.

“3개월 전에 말하면 나갈 수 있다”는 설명은 모든 상가에 적용되지 않습니다

상가를 중개하다 보면 “상가는 3개월 전에만 말하면 언제든 해지할 수 있다”고 알고 있는 경우가 적지 않습니다.

하지만 이 설명을 모든 계약에 그대로 적용하면 안 됩니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신이 성립한 경우에는 임차인이 언제든 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

그러나 계약기간이 아직 남아 있는 확정기간 계약이라면 이야기가 달라집니다.

예를 들어 계약기간이 2027년 6월까지인데 2026년 7월에 폐업했다고 해서, 임차인이 임대인에게 3개월 전에 통지하기만 하면 법률상 당연히 계약이 종료되는 것은 아닙니다.

이때는 계약서에 정한 중도해지 특약이나 임대인과의 별도 합의를 먼저 확인해야 합니다.

환산보증금을 초과하는 상가는 한 번 더 확인해야 합니다

환산보증금 기준을 초과하는 상가도 상가건물 임대차보호법의 모든 조항이 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에도 적용되는 조항을 별도로 정하고 있는데, 제10조 제4항과 제5항은 여기에 포함되어 있지 않습니다.

따라서 환산보증금을 초과한 상가가 묵시적으로 갱신된 경우에는 민법 제639조와 제635조에 따른 해지 기준을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

민법상 묵시적 갱신이 성립한 건물 임대차에서는 임차인의 해지통고가 상대방에게 도달한 뒤 1개월이 지나면 효력이 발생하는 것이 원칙입니다.

계약금액이 큰 상가나 사무실일수록 “3개월 규칙”을 바로 적용하기 전에 환산보증금과 갱신 형태를 먼저 확인하는 이유입니다.

누수나 시설 고장 때문에 영업을 못한다면 중도해지가 가능할까?

임대인은 임대차기간 동안 임차인이 목적물을 계약 목적에 맞게 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.

대법원 2010년 4월 29일 선고 2009다96984 판결에서도 목적물의 파손이나 장애가 단순한 불편 수준을 넘어, 수리하지 않으면 계약 목적에 따라 사용·수익하기 어려운 정도라면 임대인이 수선의무를 부담할 수 있다고 보았습니다.

그렇다고 누수나 냉난방시설 고장이 발생했다는 이유만으로 바로 계약을 해지할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

실무에서는 다음 자료가 중요합니다.

• 하자가 발생한 날짜와 위치
• 사진과 동영상
• 전문업체 점검 결과
• 실제 영업이나 업무에 미친 영향
• 임대인에게 수리를 요청한 날짜
• 문자·이메일·내용증명 등 통지자료
• 임대인의 답변과 조치 내용
• 수리가 가능했는지 여부
• 임차인의 공사나 관리상 원인이 있었는지 여부

제가 이런 상담을 받을 때 가장 먼저 권하는 것도 하자 자체보다 ‘수리를 언제 요구했고 임대인이 어떻게 대응했는지’를 남기는 것입니다.

전화로 여러 차례 수리를 요청했더라도 기록이 없으면 나중에는 “그 정도로 심한 문제인지 몰랐다”는 다툼이 생기기 쉽습니다.

반대로 사진, 업체 점검서, 수리요청 문자와 임대인의 답변이 시간 순서대로 남아 있으면 당시 상황을 설명하기가 훨씬 수월합니다.

열쇠를 반납했다고 계약 종료로 생각하면 위험합니다

중도해지 현장에서 특히 조심해야 하는 순간이 열쇠를 넘기는 때입니다.

임차인은 이렇게 생각할 수 있습니다.

“열쇠까지 받아 갔으니 임대인도 계약 종료에 동의한 것이다.”

하지만 임대인은 다르게 말할 수 있습니다.

“신규 임차인에게 점포를 보여주기 위해 보관했을 뿐 중도해지에 동의한 것은 아니다.”

둘 다 충분히 나올 수 있는 주장입니다.

따라서 열쇠를 넘길 때는 적어도 다음 날짜를 서로 구분해야 합니다.

• 중도해지를 요청한 날
• 임대인이 중도해지에 동의한 날
• 기존 임대차계약 종료일
• 영업 종료일
• 원상복구 완료일
• 열쇠·출입카드 인도일
• 신규 임대차계약 체결일
• 신규 임차인의 차임 개시일
• 보증금 반환일

열쇠 인도확인서를 작성한다면 단순히 “열쇠 2개를 인도받았다”고만 쓰는 것보다, 열쇠 수령이 임대차 종료에 대한 동의를 의미하는지 여부까지 적어 두는 것이 좋습니다.

남은 월세는 언제까지 내야 할까?

중도해지에서 가장 현실적인 문제는 결국 남은 월세입니다.

임대인이 중도해지에 동의하지 않고 기존 계약이 계속 유효하다면, 임차인이 점포를 실제 사용하지 않더라도 약정한 차임 부담이 바로 없어지는 것은 아닙니다.

반면 임대인과 중도해지에 합의했다면 계약기간 끝까지 남은 월세를 무조건 모두 내야 한다는 의미도 아닙니다.

당사자가 어떤 조건으로 계약을 끝내기로 했는지가 중요합니다.

합의 내용	비용 부담 기준
특정일에 계약 종료	그 종료일까지 정산
새 임차인 입점 시 종료	차임 개시일을 명확히 확인
일정액 지급 후 종료	정산금 성격·금액 명시
보증금에서 공제	공제 항목·근거 명시
즉시 합의해지	종료 후 비용 여부 별도 확인

특히 “새 임차인이 들어올 때까지 기존 임차인이 월세를 부담한다”는 문구는 가능한 한 피하는 것이 좋습니다.

언뜻 분명해 보이지만 실제로는 질문이 더 생깁니다.

새 임차인의 계약 체결일을 말하는 것인지, 인테리어 공사를 시작한 날인지, 실제 영업일인지, 월세가 발생하기 시작한 날인지 알 수 없기 때문입니다.

또 새 임차인이 계약한 뒤 입점을 포기하면 어떻게 할 것인지도 정해져 있지 않습니다.

따라서 최소한 다음 사항은 합의서에 넣는 것이 좋습니다.

• 기존 임대차의 확정 종료일
• 신규 임차인의 차임 개시일
• 공사기간 중 월세 부담 주체
• 신규 계약이 무산될 경우의 처리
• 관리비 부담 종료일
• 보증금 정산일

계약서에 “중도해지 시 남은 기간의 월세 전액을 지급한다”는 조항이 있다면 그 문구도 그대로 적용된다고 단정하기 전에 확인이 필요합니다.

실제 분쟁에서는 해당 금액이 계약 존속기간의 차임인지, 중도해지를 위한 정산금인지, 손해배상액의 예정 또는 위약금 성격인지 등에 따라 검토 내용이 달라질 수 있습니다.

새 임차인을 구하면 기존 계약이 바로 끝나는 것은 아닙니다

중도해지를 원하는 임차인이 새 임차인을 직접 찾아오는 경우가 많습니다.

그 자체는 협의를 빠르게 진행하는 데 도움이 됩니다.

하지만 신규 임차인을 소개했다는 사실과 기존 임대차가 종료되었다는 사실은 별개입니다.

실무에서는 다음 세 날짜가 서로 다른 경우가 많습니다.

• 신규 임대차계약 체결일
• 신규 임차인의 점포 인도일
• 신규 임차인의 월세 개시일

예를 들어 8월 1일 신규 계약을 체결했지만 인테리어 기간을 고려해 월세 개시일을 9월 1일로 정할 수 있습니다.

이때 기존 임차인의 계약이 8월 1일 종료되는지, 8월 31일 종료되는지를 정하지 않았다면 한 달치 월세를 놓고 바로 다툼이 생깁니다.

그래서 저는 신규 임차인이 정해졌을 때 새 계약서만 확인하지 않고 기존 임차인과 임대인 사이의 종료 합의도 따로 확인하는 편입니다.

신규 계약이 체결됐다는 사실보다 중요한 것은 기존 계약을 어느 날짜에, 어떤 조건으로 종료시키기로 했느냐입니다.

신규 임대차 중개보수는 기존 임차인이 무조건 내는 비용일까?

이 부분도 현장에서 오해가 많습니다.

결론부터 말하면 기존 임차인이 신규 임대차의 중개보수를 법률상 당연히 부담한다고 볼 수는 없습니다.

공인중개사법 제32조는 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 중개보수를 받도록 규정하고 있습니다.

대법원 2024년 1월 4일 선고 2023다252162 판결도 중개를 의뢰하지 않은 거래당사자에게 별도의 지급 약정 등 특별한 사정이 없다면 중개보수를 청구하기 어렵다고 판단했습니다.

따라서 두 관계를 반드시 나누어 봐야 합니다.

기존 임차인이 공인중개사에게 직접 중개를 의뢰한 경우

기존 임차인이 중개사무소에 찾아와 신규 임차인 모집을 직접 의뢰하고 중개보수에 관해 약정했다면, 그 의뢰 관계와 약정 내용을 확인해야 합니다.

임대인의 중개보수를 중도해지 조건으로 부담하기로 한 경우

반면 임대인이 이렇게 제안할 수 있습니다.

“중도해지는 동의하되 새 임차인을 구하는 데 발생하는 임대인 측 중개보수 상당액은 기존 임차인이 부담해 주세요.”

기존 임차인이 이에 동의했다면 이는 공인중개사가 기존 임차인에게 법률상 당연히 청구하는 중개보수와는 구분해야 합니다.

임대인과 임차인 사이의 중도해지 정산 약정이 될 수 있기 때문입니다.

이 경우에는 단순히 “중개보수는 기존 임차인이 부담한다”고 적기보다 다음 내용을 정해 두는 것이 좋습니다.

• 누구의 중개보수인지
• 실제 발생한 금액만 부담하는지
• 최대 부담액은 얼마인지
• 부가가치세 포함 여부
• 누구에게 지급하는지
• 지급 시점
• 영수증 또는 세금계산서 등 증빙
• 신규 계약이 해제된 경우의 처리
• 해당 비용 지급 후 기존 월세 책임이 끝나는지 여부

한 줄짜리 합의가 나중에 가장 긴 분쟁이 되는 경우가 있습니다.

현장에서 자주 생기는 상황을 하나 예로 들어보겠습니다

음식점을 운영하는 임차인이 계약기간을 약 1년 남겨 두고 폐업하게 됐다고 가정해 보겠습니다.

임차인은 점포를 비우면서 새 임차인까지 소개했습니다.

임차인의 생각은 간단했습니다.

“새 임차인을 구했으니 기존 계약은 끝났다.”

그런데 신규 임차인은 계약서를 먼저 작성한 뒤 한 달 동안 인테리어 공사를 하고 그 다음 달부터 월세를 내기로 했습니다.

임대인은 기존 임차인에게 말합니다.

“새 임차인의 월세가 시작될 때까지는 기존 월세를 내야 한다.”

여기에 임대인 측 신규 계약 중개보수까지 기존 임차인이 부담해야 한다는 이야기가 추가됩니다.

문제는 누가 더 억울한지가 아닙니다.

처음 합의할 때 기존 계약의 종료 기준을 정하지 않았다는 것입니다.

이 상황에서 제가 확인할 자료는 다음과 같습니다.

• 기존 임대차계약서와 특약
• 최근 갱신계약서
• 임차인의 중도해지 요청 내용
• 임대인의 답변
• 신규 임대차계약 체결일
• 신규 임차인의 점포 인도일
• 신규 임차인의 차임 개시일
• 기존 임차인이 중개를 의뢰했는지 여부
• 중개보수에 관한 별도 합의
• 원상복구 완료일
• 열쇠 인도일

이 사례에서 신규 임대차계약을 체결했다는 사실 하나만으로 기존 임대차 종료일을 결정해서는 안 됩니다.

반대로 신규 임차인의 공사기간이 있다는 이유만으로 기존 임차인이 당연히 그 기간의 모든 비용을 부담한다고 단정해서도 곤란합니다.

결국 계약서와 중도해지 합의 내용이 기준이 됩니다.

만약 처음부터 합의서에 다음 네 가지가 들어 있었다면 상당수 분쟁을 막을 수 있습니다.

기존 계약 종료일, 신규 임차인의 공사기간 중 차임 부담, 중개보수 부담 한도, 보증금 반환일입니다.

공인중개사가 중도해지 상담에서 먼저 보는 서류

중도해지는 기억보다 서류가 중요합니다.

“건물주가 나가도 된다고 했다”, “3개월 전에 말하면 된다고 들었다”는 설명만으로는 최종 정산기준을 정하기 어렵습니다.

임대차계약서와 특약

가장 먼저 확인합니다.

계약기간뿐 아니라 다음 문구를 찾습니다.

• 중도해지권
• 사전 통지기간
• 통지방법
• 신규 임차인 주선
• 위약금
• 중개보수
• 원상복구

특히 서로 다른 시기에 작성한 특약이 충돌하는지 살펴봐야 합니다.

최근 갱신계약서와 통지자료

최초 계약서만 보면 안 됩니다.

계약이 여러 차례 갱신됐다면 최근 갱신계약서와 임대료 변경 합의서, 계약 만료 전에 오간 갱신 관련 문자나 이메일도 함께 확인해야 합니다.

확정기간 계약인지 묵시적 갱신인지에 따라 해지 기준 자체가 달라질 수 있기 때문입니다.

중도해지 요청과 임대인의 답변

“부동산에 내놓아 보겠다.”

“새 임차인이 구해지면 이야기하자.”

“일단 열쇠를 달라.”

이런 답변은 중도해지를 확정적으로 승인한다는 의미인지 불분명할 수 있습니다.

따라서 최종적으로는 종료일과 조건에 동의했다는 내용이 남아 있어야 합니다.

월세와 관리비 납부자료

월세와 관리비를 하나의 항목처럼 생각하면 안 됩니다.

계약 종료 후 관리비 부담은 실제 사용·수익 여부, 관리규정과 계약 내용 등에 따라 별도로 문제가 될 수 있으므로 월세 종료일과 관리비 종료일을 나누어 정리하는 편이 안전합니다.

원상복구 자료

중도해지에 합의했다고 해서 원상복구 문제도 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.

입주 당시 사진, 시설 인수인계서, 인테리어 도면, 공사자료와 현재 상태를 비교해야 합니다.

대법원 2002년 12월 6일 선고 2002다42278 판결도 임대인의 귀책사유로 임대차가 중도 종료됐다는 사정만으로 임차인의 원상회복의무가 자동으로 없어지는 것은 아니라고 판단했습니다.

다만 당사자가 시설 존치나 철거 면제에 별도로 합의했다면 그 합의가 우선 중요한 판단자료가 됩니다.

중도해지 합의서에는 날짜를 따로 적는 것이 좋습니다

실무에서는 긴 법률문구보다 날짜를 정확히 적는 것이 오히려 효과적입니다.

예를 들어 다음처럼 구분합니다.

• 기존 임대차 종료일: 2026년 ○월 ○일
• 월세 부담 종료일: 2026년 ○월 ○일
• 관리비 부담 종료일: 2026년 ○월 ○일
• 원상복구 완료일: 2026년 ○월 ○일
• 열쇠 인도일: 2026년 ○월 ○일
• 보증금 반환일: 2026년 ○월 ○일

그리고 신규 임차인이 연계돼 있다면 다음 사항도 넣습니다.

• 신규 계약이 무산되면 기존 합의가 어떻게 되는지
• 신규 임차인의 공사기간은 누가 부담하는지
• 중개 관련 비용은 얼마까지 부담하는지
• 보증금에서 공제할 항목과 증빙 방법

이런 문구는 조금 더 구체화하는 편이 좋습니다

불명확한 표현	확인해야 할 내용
새 임차인이 구해지면 종료	계약일·인도일·차임개시일 중 어느 날인지
중개보수는 임차인 부담	누구의 보수인지·금액 한도
3개월 전에 통보	어떤 계약에 적용되는지·통지 도달일
열쇠 반납 시 퇴거	계약 종료 동의까지 포함하는지
원상복구 후 정산	대상·완료일·검수자·보증금 지급일

계약문구에는 가능하면 대상, 날짜, 금액, 지급 주체, 증빙방법과 예외 상황이 들어가는 것이 좋습니다.

중도해지를 준비한다면 이 순서대로 확인해 보세요

실제로 계약을 정리해야 하는 상황이라면 한꺼번에 모든 문제를 해결하려 하기보다 순서를 정하는 것이 좋습니다.

먼저 최초 계약서와 가장 최근 갱신계약서를 꺼내 계약기간과 갱신 상태를 확인합니다.

그다음 중도해지 특약이 있는지 살펴봅니다.

특약이 없다면 임대인에게 원하는 종료일과 정산방법을 구체적으로 제안하는 것이 좋습니다. 단순히 “폐업하니 나가겠다”고 알리는 것보다 다음 내용을 함께 전달하면 협의가 훨씬 명확해집니다.

• 희망 계약 종료일
• 신규 임차인 주선 여부
• 월세·관리비 정산안
• 원상복구 계획
• 열쇠 인도일
• 보증금 반환 희망일

임대인이 동의했다면 구두로 끝내지 말고 중도해지 합의서나 확인 가능한 문자·이메일 등으로 조건을 남겨야 합니다.

신규 임차인을 모집한다면 보증금과 월세, 업종, 입점 가능일, 임대인의 심사조건도 미리 확인해야 합니다.

마지막으로 원상복구가 끝난 뒤에는 임대인과 함께 현장을 확인하고 월세, 관리비, 공과금, 원상복구비, 중개 관련 비용을 항목별로 정산합니다.

임대차가 종료된 뒤 임차목적물 반환의무와 잔여 임대차보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행 관계가 문제될 수 있으므로, 인도일과 잔여 보증금 지급일을 가능한 한 함께 확정하는 것이 좋습니다.

이런 상황이라면 중도해지 합의를 서두르지 않는 편이 좋습니다

계약서를 검토하다 보면 몇 가지 위험 신호가 반복됩니다.

• 계약서에 중도해지 조항이 없는데 임차인이 이미 퇴거한 경우
• “3개월 전에 말하면 된다”는 구두 설명만 있는 경우
• 묵시적 갱신인지 재계약인지 확인하지 않은 경우
• 임대인이 “일단 나가도 된다”고만 답한 경우
• 신규 임차인 소개만으로 기존 계약이 끝났다고 생각하는 경우
• 신규 계약일과 월세 개시일이 다른 경우
• 신규 계약이 취소될 때 처리기준이 없는 경우
• 중개보수 금액이나 한도를 정하지 않은 경우
• 열쇠는 넘겼지만 계약 종료일은 정하지 않은 경우
• 원상복구 완료일과 계약 종료일을 같은 날로 생각하는 경우
• 보증금 반환일이 “새 임차인이 들어오는 날”로만 되어 있는 경우

여기에 하나라도 해당한다면 점포를 먼저 비우기보다 계약 종료 조건부터 문서로 정리하는 것이 좋습니다.

중도해지 전에 마지막으로 확인할 사항

실제 계약서를 놓고 아래 내용을 한 번씩 확인해 보면 빠진 부분을 찾는 데 도움이 됩니다.

• 최초 계약서와 최근 갱신계약서를 모두 확인했는가
• 현재 계약이 확정기간인지 묵시적 갱신인지 확인했는가
• 환산보증금에 따른 적용 법률을 확인했는가
• 중도해지 특약과 통지기간을 확인했는가
• 중도해지 요청과 임대인의 답변을 보관했는가
• 기존 임대차의 정확한 종료일을 정했는가
• 월세와 관리비 부담 종료일을 각각 확인했는가
• 신규 임차인의 계약일과 차임 개시일을 구분했는가
• 중개보수의 부담 근거와 금액 한도를 확인했는가
• 원상복구 범위와 완료일을 정했는가
• 열쇠·출입카드 인도일을 기록했는가
• 보증금 공제 항목과 잔액 지급일을 정했는가

자주 묻는 질문

폐업신고를 하면 상가 임대차계약도 끝나나요?

아닙니다.

사업자등록상 폐업과 임대차계약 종료는 별개의 문제입니다.

폐업이나 영업중단만으로 계약기간이 남은 임대차가 자동 종료되지는 않으므로 계약서의 중도해지 특약이나 임대인과의 합의를 확인해야 합니다.

상가는 3개월 전에 통지하면 무조건 해지할 수 있나요?

그렇지 않습니다.

상가건물 임대차보호법상 묵시적 갱신에 해당하는 경우에는 임차인이 해지를 통고하고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

하지만 약정한 계약기간이 남아 있는 모든 상가 임대차에 이 규정이 자동 적용되는 것은 아닙니다.

열쇠를 건물주에게 전달하면 계약이 끝난 것 아닌가요?

열쇠 전달만으로 계약 종료가 확정됐다고 단정하기 어렵습니다.

열쇠를 받은 목적, 임대인의 의사, 신규 임차인 모집과 월세 정산에 관한 합의 등을 함께 확인해야 합니다.

가능하다면 열쇠 인도확인서에 계약 종료 동의 여부와 종료일을 함께 적는 것이 좋습니다.

남은 월세를 전부 내야 하나요?

계약이 그대로 유지되는지, 임대인과 합의해지했는지에 따라 달라집니다.

합의해지를 한다면 남은 기간 전체를 막연하게 계산하기보다 정확한 종료일 또는 합의한 정산금을 서면으로 정하는 것이 중요합니다.

제가 새 임차인을 구했는데도 월세를 계속 내야 하나요?

새 임차인을 소개했다는 사실만으로 기존 계약이 자동 종료되지는 않습니다.

신규 계약 체결일, 점포 인도일과 신규 임차인의 차임 개시일 중 어느 날짜를 기존 계약 종료일로 삼았는지 확인해야 합니다.

기존 임차인이 새 임차인의 중개보수를 무조건 부담해야 하나요?

아닙니다.

기존 임차인이 공인중개사에게 직접 중개를 의뢰했는지, 별도의 보수 약정이 있는지 또는 임대인과 중도해지 조건으로 비용 부담에 합의했는지를 구분해야 합니다.

단순히 기존 임차인이라는 이유만으로 신규 임대차의 중개보수가 자동으로 발생한다고 보기는 어렵습니다.

임대인의 잘못 때문에 계약을 해지하면 원상복구도 하지 않아도 되나요?

자동으로 면제되는 것은 아닙니다.

임대인의 귀책사유에 따른 손해배상 문제와 임차인의 원상회복의무는 구분해서 판단될 수 있습니다.

다만 계약서나 별도 합의에서 시설 존치 또는 원상복구 면제를 정했다면 해당 내용을 함께 확인해야 합니다.

마무리하며

상가 임대차 중도해지는 점포를 언제 비우느냐보다 계약을 언제 끝내기로 했느냐가 더 중요합니다.

폐업신고를 하고 집기를 철거하거나 열쇠를 전달했다고 해서 계약상 월세 책임까지 같은 날 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.

반대로 중도해지에 합의하면서도 남은 월세 전체를 무조건 지급해야 하는 것은 아닙니다. 계약서와 합의 내용에 따라 종료일과 정산기준을 정해야 합니다.

현장에서 중도해지 계약을 정리할 때 제가 가장 중요하게 보는 것도 결국 날짜입니다.

기존 계약 종료일, 월세·관리비 종료일, 신규 임차인의 차임 개시일, 원상복구 완료일, 열쇠 인도일과 보증금 반환일을 서로 분리해 확인해야 합니다.

중개보수 역시 같은 원칙이 적용됩니다.

기존 임차인이 공인중개사에게 직접 중개를 의뢰해 발생하는 중개보수인지, 임대인과 중도해지 조건으로 부담하기로 한 정산비용인지부터 구분해야 합니다.

중도해지 분쟁은 거창한 법률문제에서 시작되기보다 “새 임차인이 들어오면”, “3개월 전에 통보하면”, “열쇠를 주면 끝난다”처럼 기준 날짜가 빠진 한 문장에서 시작되는 경우가 많습니다.

계약기간이 남은 상태에서 이전이나 폐업을 준비하고 있다면 먼저 점포를 비우기보다 계약서와 갱신자료를 확인하고, 종료일과 비용 부담을 서면으로 확정한 뒤 움직이는 것이 안전합니다.

안내: 본 글은 상가·사무실 임대차와 부동산 계약에 관한 일반적인 정보를 제공하기 위한 자료이며, 개별 사건에 대한 법률자문이나 특정한 법적 결과를 보장하지 않습니다. 실제 판단은 계약서, 특약, 당사자 간 합의, 환산보증금, 갱신 형태와 구체적인 증빙자료에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 이미 발생했거나 중요한 법적 판단이 필요한 경우에는 변호사 또는 대한법률구조공단 등 전문기관의 상담을 받으시기 바랍니다.

참고자료

• 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제2조｜환산보증금 초과 임대차에 적용되는 조항의 범위｜2026년 5월 12일 시행｜2026년 7월 17일 확인
• 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제10조｜묵시적 갱신과 임차인의 해지통고 기준｜2026년 5월 12일 시행｜2026년 7월 17일 확인
• 국가법령정보센터｜민법｜임대인의 수선의무, 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고 및 묵시적 갱신｜2026년 3월 17일 시행｜2026년 7월 17일 확인
• 국가법령정보센터｜공인중개사법 제32조｜중개의뢰인에 대한 중개보수 청구 기준｜2026년 2월 15일 시행｜2026년 7월 17일 확인
• 국가법령정보센터｜대법원 2010년 4월 29일 선고 2009다96984 판결｜임대인이 수선의무를 부담하는 목적물 파손·장애의 정도｜2010년 4월 29일 선고｜2026년 7월 17일 확인
• 국가법령정보센터｜대법원 2024년 1월 4일 선고 2023다252162 판결｜중개를 의뢰하지 않은 거래당사자에 대한 중개보수 청구 기준｜2024년 1월 4일 선고｜2026년 7월 17일 확인
• 국가법령정보센터｜대법원 2002년 12월 6일 선고 2002다42278 판결｜임대인의 귀책사유로 중도해지된 임대차와 임차인의 원상회복의무｜2002년 12월 6일 선고｜2026년 7월 17일 확인
• 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보｜상가건물 임대차계약의 갱신｜묵시적 갱신과 임차인의 계약해지 통고 기준｜수시 개정 자료｜2026년 7월 17일 확인