정보 확인 기준일: 2026년 7월 18일
“사무실 원상복구는 평당 얼마 정도 잡아야 하나요?”
사무실 임대차 종료를 앞둔 임차인에게 자주 듣는 질문입니다. 견적을 받아 보니 업체마다 금액 차이가 커서 어느 쪽이 적정한지 판단하기 어렵다는 이야기도 많이 듣습니다.
그런데 중개 현장에서 원상복구 문제를 확인하다 보면 평당 단가 자체보다 먼저 해결해야 할 문제가 따로 있는 경우가 많습니다.
어디까지 철거해야 하는지, 기존 칸막이는 누가 설치한 것인지, 냉난방기는 남겨도 되는지, 천장 전체를 다시 해야 하는지부터 임대인과 임차인의 생각이 서로 다르기 때문입니다.
같은 50평 사무실이라도 단순히 카펫과 칸막이만 철거하는 곳과 서버실, 추가 냉난방기, 전기·통신 배선, 탕비실까지 철거해야 하는 곳의 공사비가 같을 수는 없습니다.
그래서 저는 사무실 원상복구 상담을 할 때 “평당 얼마입니까?”보다 “어떤 상태로 돌려놓기로 했습니까?”를 먼저 확인하는 편입니다.
원상복구 비용을 제대로 비교하려면 계약서, 입주 당시 상태, 임차인이 변경한 시설, 빌딩 공사조건을 먼저 맞춰야 합니다.
이 글에서는 확인되지 않은 전국 평균 평당가를 제시하기보다, 실제 사무실 임대차 종료 과정에서 어떤 자료를 확인하고 어떻게 견적을 비교해야 하는지 중심으로 설명하겠습니다.
1. 사무실 원상복구 비용, 평당 견적만 보면 안 되는 이유
실무에서 평당 견적은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
원상복구 총견적 ÷ 견적 산정면적 = 평당 견적
계산 자체는 간단합니다.
문제는 업체마다 어떤 면적과 어떤 공사범위를 기준으로 계산했는지가 다를 수 있다는 점입니다.
예를 들어 같은 사무실이라도 다음과 같이 견적 기준이 달라질 수 있습니다.
- 임대차계약서상 전용면적
- 공용면적을 포함한 계약면적
- 실제 철거하는 구역의 면적
- 천장·벽·바닥 등 공종별 실제 시공면적
전용면적 50평인 사무실이라고 해도 바닥은 전체 50평을 철거하면서 칸막이는 회의실 일부만 철거할 수 있습니다.
벽체 도장은 바닥면적이 아니라 실제 벽면 면적으로 산출할 수도 있습니다.
따라서 평당 견적은 업체별 금액을 대략 비교하는 보조자료로 사용하는 것이 좋습니다.
최종적으로 봐야 할 것은 평당 단가가 아니라 공종별 작업범위와 수량, 포함·제외 항목입니다.
2. 견적을 받기 전에 먼저 ‘복구 기준 상태’를 정해야 합니다
원상복구 분쟁이 생기는 현장을 보면 계약서에는 단순히 다음과 같이 적혀 있는 경우가 적지 않습니다.
“임차인은 계약 종료 시 원상복구한다.”
문장은 짧지만 실제 공사를 시작하면 질문이 계속 생깁니다.
임대 당시 상태가 어떤 상태였는지, 기존 천장은 유지하는 것인지, 전 임차인이 설치한 유리벽까지 철거하는지, 임차인이 설치한 냉난방기를 임대인이 인수하는지 등이 정해져 있지 않기 때문입니다.
특히 다음 표현은 서로 같은 의미라고 단정하면 안 됩니다.
- 임대 당시 상태
- 기본 사무실 상태
- 기준도면 상태
- 완전 철거 상태
견적을 받기 전에 임대인과 임차인이 어느 상태를 ‘원상’으로 볼 것인지부터 확인해야 합니다.
그 기준이 정해지지 않은 상태에서 견적부터 받으면 업체마다 다른 범위를 가정해 금액을 계산하게 되고, 결국 평당 단가 비교 자체가 의미가 없어질 수 있습니다.
3. 사무실 원상복구 견적서에서는 무엇을 봐야 할까?
사무실 원상복구공사는 단순 철거만으로 끝나지 않는 경우가 많습니다.
모바일에서도 비교하기 쉽도록 주요 항목을 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 견적서에서 확인할 부분 |
|---|---|
| 칸막이·유리벽 | 철거 수량, 출입문·프레임 포함 여부 |
| 천장·벽 | 보수 범위, 도장·텍스 교체 범위 |
| 바닥 | 바닥재 철거, 접착제 제거, 바닥 보수 |
| 전기·통신 | 추가 배선·콘센트·랜선 철거와 마감 |
| 냉난방·소방 | 철거·이전·복구 및 지정업체 여부 |
| 폐기물·보양 | 반출비, 엘리베이터·복도 보양 |
| 기타 | 청소, 야간작업, 주차, 부가가치세 |
견적서를 받을 때 제가 특히 확인하는 부분은 ‘별도’라는 표현입니다.
예를 들어 처음 받은 견적은 저렴해 보이는데 다음 항목이 모두 별도로 빠져 있다면 최종금액은 달라질 수 있습니다.
- 폐기물 처리
- 전기배선 철거
- 통신선 철거
- 소방시설 조정
- 천장 보수
- 공용부 보양
- 야간작업
- 공사 후 청소
견적서가 단순히 ‘원상복구공사 일괄 ○○원’으로만 되어 있다면 공사 도중 추가비용이 발생했을 때 무엇 때문에 증액됐는지 확인하기 어렵습니다.
가능하면 공종별 수량과 단가 또는 최소한 포함·제외 항목을 구분해서 받아 두는 것이 좋습니다.
4. 복수 견적은 반드시 같은 조건으로 받아야 합니다
원상복구 견적을 두세 곳에서 받았는데 가격 차이가 크게 나는 경우가 있습니다.
이럴 때는 가장 싼 업체를 바로 선택하기보다 각 업체가 같은 공사를 견적에 넣었는지 먼저 확인해야 합니다.
한 업체는 칸막이와 바닥 철거만 포함하고, 다른 업체는 전기·통신 복구와 천장 보수, 폐기물 처리와 청소까지 포함했을 수도 있기 때문입니다.
제가 현장에서 견적 비교를 할 때 권하는 방법은 간단합니다.
철거·존치·보수 대상을 한 장의 도면이나 사진에 표시한 뒤 모든 업체에 같은 자료를 전달하는 것입니다.
최소한 다음 조건은 통일하는 것이 좋습니다.
- 견적 산정면적
- 철거 대상
- 존치 대상
- 천장·바닥·벽체 복구 수준
- 전기·통신 철거 범위
- 냉난방·소방시설 작업범위
- 폐기물 처리
- 공용부 보양
- 청소
- 부가가치세
- 추가공사 승인 방식
이렇게 해야 업체 A의 1,000만 원과 업체 B의 1,300만 원을 제대로 비교할 수 있습니다.
5. 공사 중 추가비용이 생기는 지점도 미리 정해야 합니다
원상복구 현장은 철거를 시작한 뒤 예상하지 못한 문제가 발견되는 경우가 있습니다.
대표적인 것이 바닥입니다.
바닥재를 걷어 보니 접착제가 예상보다 많이 남아 있거나, 바닥 아래 배선과 배관이 추가로 발견되는 경우가 있습니다.
천장도 비슷합니다.
텍스를 철거한 뒤 임차인이 설치한 것으로 추정되는 배선이나 통신선이 발견됐는데 설치 주체를 바로 확인하지 못하는 경우가 있습니다.
이럴 때 현장에서 바로 작업을 진행해 버리면 나중에 “누가 추가공사를 승인했느냐”를 두고 다툴 수 있습니다.
공사계약을 할 때는 가능하면 다음과 같은 절차를 정해 두는 것이 좋습니다.
추가작업 발견 → 현장사진 촬영 → 작업범위와 금액 제시 → 임차인 또는 정해진 승인권자 확인 → 공사 진행
추가공사 승인 기준을 미리 정해 놓는 것만으로도 예상하지 못한 증액 문제를 상당 부분 줄일 수 있습니다.
6. 법에서 말하는 원상회복은 ‘새것으로 만드는 것’과 다릅니다
현장에서는 주로 ‘원상복구’라는 말을 사용하지만 민법과 판례에서는 ‘원상회복’이라는 표현을 사용합니다.
민법 제615조는 차용물을 반환할 때 원상에 회복하도록 정하고 있으며, 제654조는 이 규정을 임대차에도 준용하고 있습니다.
다만 여기서 중요한 것은 원상회복이 무조건 사무실 전체를 새것으로 만들어 반환한다는 의미는 아니라는 점입니다.
대법원 2019년 8월 30일 선고 2017다268142 판결도 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우 원칙적으로 그 변경 부분을 철거해 임대 당시 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다고 보면서, 구체적인 원상회복 범위는 다음 사항을 고려해 개별적으로 판단해야 한다고 보고 있습니다.
- 임대차계약 체결 경위
- 계약 내용
- 임대 당시 목적물 상태
- 임차인이 수리하거나 변경한 내용
따라서 계약서에 ‘원상복구’라는 문구가 있다는 이유만으로 노후된 천장과 바닥을 모두 새것으로 교체해야 한다고 바로 결론 내릴 수는 없습니다.
반대로 임대인이 인테리어 공사를 승인했다는 이유만으로 철거의무까지 면제됐다고 단정하는 것도 위험합니다.
공사 승인과 계약 종료 시 존치 승인은 별개의 문제일 수 있기 때문입니다.
7. 임차인이 설치한 시설은 어떻게 봐야 할까?
다음과 같이 임차인이 영업이나 업무를 위해 직접 설치하거나 변경한 시설은 계약 내용에 따라 철거 또는 복구 대상이 될 가능성이 높습니다.
- 회의실·임원실 칸막이
- 유리 파티션
- 추가 출입문
- 붙박이 수납장
- 카펫타일·데코타일
- 로고와 시트지
- 추가 조명과 콘센트
- 전기·통신 배선
- 통신랙과 서버실 설비
- 바닥박스와 케이블트레이
- 탕비실 싱크대와 배관
- 추가 냉난방기
- 배기시설
설비만 떼어 내면 끝나는 것도 아닙니다.
칸막이를 철거하면서 천장과 바닥에 타공 흔적이 남았다면 마감공사까지 필요할 수 있고, 냉난방기 배관을 제거했다면 외벽이나 천장 마감이 추가될 수도 있습니다.
따라서 견적을 받을 때는 ‘시설 철거’와 ‘철거 후 마감’이 모두 포함됐는지 확인하는 것이 좋습니다.
8. 전 임차인이 설치한 시설은 현재 임차인이 철거해야 할까?
원상복구 상담에서 가장 판단하기 어려운 부분 중 하나입니다.
입주할 때부터 있던 시설이라는 이유만으로 현재 임차인이 언제나 철거책임을 면하는 것도 아니고, 반대로 기존 시설이라고 해서 무조건 현재 임차인이 철거해야 하는 것도 아닙니다.
대법원 2023년 11월 2일 선고 2023다249661 판결에서는 토지를 임대할 당시 이미 종전 임차인 등이 설치한 시설이 있었던 사안에서 특별한 사정이 없다면 현재 임차인은 자신이 임차했을 당시 상태로 반환하면 되고 종전 임차인 시설까지 원상회복할 의무는 없다는 취지로 판단했습니다.
다만 이 사건은 토지 위 가건물과 공작물이 문제 된 사안입니다.
따라서 사무실 내부의 칸막이·바닥·냉난방기 문제에 기계적으로 적용하기보다는 계약 내용과 시설 인수 경위를 함께 확인해야 합니다.
반대로 대법원 2019년 8월 30일 선고 2017다268142 판결에서는 전 임차인의 커피전문점 영업과 시설을 인수해 같은 영업을 계속한 사안에서 현재 임차인의 철거책임이 인정됐습니다.
두 판결을 현장에 적용할 때 제가 중요하게 보는 것은 “누가 처음 설치했느냐” 하나만이 아닙니다.
다음 자료를 함께 봐야 합니다.
- 계약 체결 당시 시설이 이미 있었는지
- 시설 인수인계서가 있는지
- 시설 대가를 지급하고 인수했는지
- 같은 용도로 계속 사용했는지
- 계약서에서 기존 시설 철거책임을 인수했는지
- 임대인이 기본시설로 제공했는지
- 별도의 기준도면이 있는지
전 임차인의 시설을 그대로 사용할 예정이라면 계약할 때부터 누가 향후 철거비용을 부담할지까지 서면으로 정해 놓는 것이 가장 안전합니다.
9. 노후된 시설까지 임차인이 모두 부담하는 것은 아닙니다
사무실을 오래 사용하면 시설이 자연스럽게 낡을 수 있습니다.
카펫이 마모되거나 햇빛 때문에 벽 마감재가 변색될 수도 있습니다.
반면 임차인의 공사나 관리상 과실 때문에 손상이 생기는 경우도 있습니다.
예를 들면 다음과 같습니다.
- 중량 장비 이동으로 바닥이 파손된 경우
- 무단 타공으로 벽체가 크게 훼손된 경우
- 전기공사 과정에서 기본 배선이 손상된 경우
- 냉난방기 배수 문제를 장기간 방치해 누수가 커진 경우
- 시설 철거 과정에서 천장이나 벽체를 파손한 경우
이러한 경우에는 단순히 “오래된 시설이다” 또는 “임차인이 사용했다”는 이유만으로 판단하기 어렵습니다.
입주 당시 사진과 현재 사진, 시설 설치연도, 수리기록, 공사내역 등을 함께 확인해야 합니다.
특히 다음 항목은 임차인의 인테리어 철거비와 별도로 판단할 필요가 있습니다.
- 건물 공용 전기설비 노후
- 공용 냉난방설비 고장
- 외벽 또는 상층부에서 발생한 누수
- 공용 배관과 공용 덕트 문제
- 구조체 균열
- 임차인이 변경하지 않은 기본시설의 노후
다만 계약에서 일부 수선비를 임차인이 부담하기로 구체적으로 정했거나 임차인의 공사 때문에 손상이 발생했다면 결과는 달라질 수 있습니다.
10. 새 임차인을 위한 공사는 원상복구비와 구분해야 합니다
퇴거 과정에서 기존 임차인의 원상복구공사와 다음 임차인을 위한 인테리어공사가 한꺼번에 진행되기도 합니다.
이 경우 비용을 섞어서 계산하지 않는 것이 중요합니다.
예를 들어 기존 임차인이 원상복구를 완료한 뒤 다음 임차인을 위해 시행하는 다음 공사는 별도로 구분할 필요가 있습니다.
- 새로운 회의실 설치
- 고급 바닥재 교체
- 전기용량 증설
- 신규 서버실 설치
- 출입통제시스템 설치
- 냉난방기 추가 설치
- 로비 또는 공용부 디자인 변경
임대인이 같은 업체에 원상복구와 신규 인테리어를 함께 맡겼다면 견적서와 세금계산서에서도 두 공사를 구분해 두는 것이 좋습니다.
그래야 보증금 정산 과정에서 기존 임차인이 실제로 부담해야 할 부분을 확인하기 쉽습니다.
11. 제가 현장에서 원상복구를 볼 때 먼저 찾는 자료
원상복구 문제는 공사 직전에 시작하면 늦는 경우가 많습니다.
계약 당시 자료가 남아 있지 않으면 어느 시설이 처음부터 있었는지 확인하는 것부터 어려워지기 때문입니다.
임대차계약서와 특약
가장 먼저 봅니다.
특히 다음 표현을 확인합니다.
- 임대 당시 상태
- 기본 마감 상태
- 기준도면 상태
- 완전 철거 상태
- 임대인 지정업체
- 시설 존치
- 원상복구 완료 시점
문구 자체보다 별지 도면이나 사진과 연결되어 있는지가 중요합니다.
입주 당시 사진과 동영상
사진은 원상복구 분쟁에서 상당히 중요한 자료가 됩니다.
가능하면 다음 부분이 보이는 자료를 찾아봅니다.
- 천장과 조명 위치
- 바닥 상태
- 벽체와 출입문
- 분전반
- 통신단자와 바닥박스
- 냉난방기
- 배관
- 스프링클러와 감지기
- 탕비실
- 공용복도
촬영 날짜가 확인되는 원본 파일이면 더 좋습니다.
인테리어 도면과 공사승인서
임차인이 어디를 변경했는지 확인하기 좋습니다.
다만 공사승인서가 있다고 해서 계약 종료 때 해당 시설을 그대로 두어도 된다는 의미는 아닐 수 있습니다.
공사를 해도 된다는 승인과 철거하지 않아도 된다는 승인은 구분해야 합니다.
시설물 인수인계서
전 임차인 시설을 인수했다면 특히 중요합니다.
시설명뿐 아니라 가능하면 향후 철거책임까지 적혀 있어야 합니다.
관리사무소 공사규정
대형 오피스빌딩에서는 이 자료가 견적에 상당한 영향을 줍니다.
12. 대형 오피스빌딩에서는 관리사무소 조건을 놓치면 안 됩니다
사무실 내부만 보고 철거업체와 계약했다가 예상하지 못한 추가비용이 발생하는 경우가 있습니다.
대형 건물에서는 다음과 같은 조건이 붙을 수 있기 때문입니다.
- 공사 가능 요일
- 야간 또는 주말 작업 여부
- 화물용 엘리베이터 이용시간
- 폐기물 반출시간
- 공용부 보양 기준
- 작업자 출입절차
- 소방시설 작업 조건
- 전기작업 조건
- 냉난방설비 작업 조건
- 방재실·시설팀 입회
- 주차비
- 공사보증금
특히 소방·공용 냉난방·건물 기본 전기설비는 지정업체 작업이 요구되는 경우가 있습니다.
처음 받은 철거 견적에 이런 비용이 포함되어 있지 않다면 실제 공사금액은 늘어날 수 있습니다.
따라서 공사업체를 선정하기 전에 관리사무소에 원상복구 공사규정을 요청해 확인하는 것이 좋습니다.
13. 실무에서 반복해서 보는 견적 분쟁 유형
제가 중개 현장에서 원상복구 상담을 받을 때 반복해서 보게 되는 상황을 하나 재구성해 보겠습니다.
특정 계약 한 건을 그대로 공개한 사례가 아니라 여러 상담에서 공통적으로 나타나는 형태를 이해하기 쉽게 정리한 사례입니다.
전용면적 약 50평인 사무실에 회의실 여러 개와 유리 파티션, 서버실, 추가 냉난방기, 전기·통신 배선이 설치되어 있다고 가정해 보겠습니다.
퇴거를 앞두고 두 업체에서 견적을 받았습니다.
한 업체의 총액은 상당히 저렴했습니다.
하지만 자세히 보니 칸막이와 바닥 철거가 중심이었고 다음 작업은 빠져 있었습니다.
- 폐기물 처리
- 전기·통신 철거
- 천장 보수
- 벽체 도장
- 공용부 보양
- 공사 후 청소
다른 업체는 처음부터 이 항목들을 대부분 포함해 더 높은 금액을 제시했습니다.
이 상황에서 첫 번째 견적의 평당 단가만 보고 “훨씬 싸다”고 판단하면 실제 공사 과정에서 추가금액이 붙을 수 있습니다.
제가 이런 상황에서 먼저 확인하는 것은 가격이 아닙니다.
두 업체가 같은 공사범위를 견적에 넣었는지부터 확인합니다.
그리고 임대인과 다음 사항을 다시 맞춥니다.
- 기존 유리벽을 철거해야 하는가
- 서버실 설비는 누가 설치했는가
- 냉난방기를 임대인이 인수하는가
- 천장 전체 교체가 필요한가
- 부분 보수로 가능한가
- 지정업체가 해야 하는 공사가 있는가
이 작업을 하고 나면 처음에는 차이가 커 보였던 두 견적의 실제 차이가 줄어들기도 합니다.
결국 원상복구 비용을 줄이는 가장 좋은 방법은 가장 싼 업체를 찾는 것이 아니라 공사범위를 먼저 명확하게 만드는 것입니다.
14. 임대인도 원상복구 요구 범위를 미리 정리하는 것이 좋습니다
원상복구 문제는 임차인만 준비한다고 해결되는 것은 아닙니다.
임대인도 계약 종료 전에 원하는 반환 상태를 가능한 한 구체적으로 전달하는 것이 좋습니다.
공사가 끝난 다음 처음으로 기준도면이나 관리규정을 제시하면 재철거와 일정 지연 문제가 생길 수 있습니다.
특히 다음 상황은 주의해야 합니다.
- 전 임차인 시설과 현 임차인 시설을 구분하지 않은 상태에서 전체 철거를 요구하는 경우
- 임대인이 제공했던 기본시설까지 임차인 시설로 보는 경우
- 오래된 기본 마감재 전체 교체비를 원상복구비에 포함하는 경우
- 다음 임차인을 위한 개선공사를 기존 임차인의 원상복구비에 함께 넣는 경우
원상복구비를 보증금에서 공제하려는 경우에는 어떤 시설에 어떤 작업이 필요한지와 금액 산정 근거를 구분해 두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
15. 임차인이 특히 놓치기 쉬운 세 가지
인테리어 공사 승인을 원상복구 면제로 생각하는 경우
임대인이 공사를 승인했다는 사실과 계약 종료 때 시설을 그대로 두어도 된다는 것은 별개의 문제일 수 있습니다.
존치를 원하는 시설은 종료 전에 다시 서면으로 확인하는 것이 좋습니다.
전기·통신선을 잘라 놓고 철거가 끝났다고 생각하는 경우
천장 내부나 바닥에 배선이 남아 있으면 관리사무소 완료검수에서 보완을 요구할 수 있습니다.
어디까지 철거해야 하는지 미리 확인해야 합니다.
계약 종료일과 공사 완료일을 같게 잡는 경우
공사 후 현장검수를 했는데 보완사항이 발견되면 시간이 필요합니다.
따라서 다음 날짜를 한꺼번에 생각하기보다 각각 구분해서 계획하는 것이 좋습니다.
- 영업 종료일
- 이사일
- 철거공사 기간
- 완료검수일
- 보완공사일
- 열쇠·출입카드 인도일
- 보증금 정산일
16. 불명확한 원상복구 특약은 이렇게 구체화할 수 있습니다
“임차인은 계약 종료 시 원상복구한다”는 문구만으로는 실제 공사단계에서 해석이 갈릴 수 있습니다.
특약을 작성하거나 갱신하면서 원상복구 조건을 정리할 기회가 있다면 대상·기준·기한·확인방법을 함께 적는 방식이 실무적으로 도움이 됩니다.
예를 들어 다음과 같습니다.
불명확한 문구
임차인은 계약 종료 시 원상복구한다.
확인할 내용을 구체화한 예시
임차인이 설치한 별지 도면상의 칸막이, 유리벽, 추가 전기·통신 배선, 탕비실 설비와 냉난방 설비를 계약 종료일까지 철거한다. 임대 당시 존재한 시설과 임대인이 서면으로 존치를 요청한 시설은 제외한다.
불명확한 문구
기본 사무실 상태로 복구한다.
확인할 내용을 구체화한 예시
복구 기준은 계약 체결 당시 양 당사자가 확인한 별지 기준도면과 사진으로 하며 천장·바닥·벽체·조명·전기·소방시설의 기준 상태를 확인한다.
불명확한 문구
시설은 그대로 두고 퇴거한다.
확인할 내용을 구체화한 예시
별지 시설목록에 표시된 시설은 임대인이 인수하며 현재 임차인의 원상복구 대상에서 제외한다. 시설의 소유관계와 향후 철거비용 부담 주체를 함께 정한다.
이 문구들은 이해를 돕기 위한 예시입니다.
실제 계약에서는 시설 상태와 당사자의 합의 내용이 다르므로 그대로 복사하기보다 해당 사무실 상황에 맞게 조정해야 합니다.
17. 계약 종료 전에는 이 순서로 확인하면 실수가 줄어듭니다
원상복구를 준비해야 한다면 저는 다음 순서로 자료를 맞춰 보는 것을 권합니다.
계약서부터 확인합니다
임대차계약서, 특약, 기준도면, 시설물 인수인계서와 인테리어 공사승인서를 모읍니다.
입주 당시 상태와 현재 상태를 비교합니다
가능하면 같은 위치와 방향의 사진을 비교합니다.
시설의 설치 주체를 나눕니다
시설을 다음과 같이 구분하면 판단하기 쉬워집니다.
- 현 임차인이 설치
- 전 임차인에게서 인수
- 임대인이 제공
- 건물 공용설비
- 설치 주체 불명
철거·존치·보수로 나눕니다
도면이나 사진에 표시하고 임대인과 임차인이 함께 확인하면 좋습니다.
관리사무소의 공사조건을 확인합니다
공사 가능시간, 폐기물 반출, 공용부 보양, 소방·전기작업과 지정업체 여부를 확인합니다.
동일한 자료로 복수 견적을 받습니다
수량과 단가, 포함·제외 항목과 부가가치세를 비교합니다.
공사 전에 범위를 서면으로 확정합니다
철거 대상, 존치 대상, 비용 부담, 공사 완료일과 확인방법을 정합니다.
공사 전후 사진을 남깁니다
사무실 내부뿐 아니라 필요하면 공용복도와 엘리베이터 주변도 기록해 둡니다.
완료검수를 합니다
임대인 또는 관리사무소와 함께 확인하고 미비사항이 있다면 위치와 보완기한을 기록합니다.
보증금을 정산합니다
열쇠와 출입카드를 반환하고 관리비·공과금과 원상복구비 등의 정산내역을 확인합니다.
18. 원상복구비를 보증금에서 공제한다면 무엇을 확인해야 할까?
임차인이 계약상 부담하는 원상복구를 이행하지 않았다면 임대인이 필요한 비용을 보증금 정산에 반영하겠다고 주장할 수 있습니다.
대법원 2019년 8월 30일 선고 2017다268142 판결에서도 해당 사건의 계약 내용과 시설 인수 경위 등을 고려해 임차인의 철거책임을 인정하고, 임대인이 지출한 철거비용을 반환할 보증금에서 공제한 판단이 받아들여졌습니다.
다만 이것이 임대인이 제시하는 모든 원상복구 견적금액이 별도의 확인 없이 자동으로 확정된다는 의미는 아닙니다.
보증금 정산에서는 다음 사항을 확인할 필요가 있습니다.
- 계약상 임차인의 복구 대상인지
- 건물 노후 수선비가 포함됐는지
- 기본설비 수선비가 포함됐는지
- 다음 임차인을 위한 개선공사가 섞였는지
- 실제 필요한 공사인지
- 공사범위와 금액에 합리적인 근거가 있는지
- 공사 전후 사진과 비용자료가 있는지
대법원 1999년 11월 12일 선고 99다34697 판결에서는 임차인이 이행하지 않은 원상회복의무가 사소한 사안에서 이를 이유로 거액의 잔여 보증금 전액 반환을 거부하는 문제를 다뤘습니다.
개별 사건의 금액을 다른 임대차에 그대로 적용할 수는 없지만, 미완료된 복구범위와 보증금 유보 규모 사이의 균형도 함께 살펴볼 필요가 있다는 점은 참고할 수 있습니다.
임대차 종료 후 목적물 인도와 보증금 반환 문제를 협의할 때는 공제 항목과 금액, 산정 근거, 잔여 보증금 지급일을 가능한 한 서면으로 남기는 것이 좋습니다.
19. 이런 상태라면 공사계약부터 하지 않는 것이 좋습니다
현장에서 다음과 같은 상황이 보인다면 견적을 확정하기 전에 자료를 한 번 더 확인할 필요가 있습니다.
- 계약서에 원상복구 범위가 ‘전체’라고만 되어 있다.
- 입주 당시 사진이나 기준도면이 없다.
- 전용면적과 계약면적이 견적서에서 혼용된다.
- 전 임차인 시설과 현 임차인 시설이 구분되지 않는다.
- 인테리어 공사승인서는 있지만 종료 시 철거조건이 없다.
- 견적서에 수량과 단가 없이 총액만 있다.
- 전기·통신·소방공사가 모두 ‘별도’다.
- 관리사무소 공사규정을 확인하지 않았다.
- 철거공사와 다음 임차인 개선공사가 섞여 있다.
- 완료검수 기준이 없다.
- 존치시설을 구두로만 합의했다.
- 보증금 공제항목과 지급일이 불명확하다.
이 가운데 여러 항목이 동시에 해당한다면 평당 견적을 비교하기보다 원상복구 범위부터 다시 맞추는 것이 우선입니다.
20. 계약 종료 전에 직접 확인해 볼 사항
실제로 퇴거를 준비하고 있다면 아래 항목을 하나씩 확인해 보시기 바랍니다.
- 계약서에서 반환 기준 상태를 확인했는가
- 기준도면이나 입주 당시 사진을 확보했는가
- 견적의 산정면적이 무엇인지 확인했는가
- 전 임차인 시설과 현 임차인 시설을 구분했는가
- 임대인이 인수하기로 한 시설이 있는가
- 존치하기로 한 시설을 서면으로 남겼는가
- 빌딩 관리사무소의 공사규정을 확인했는가
- 동일한 공사범위로 복수 견적을 받았는가
- 견적서의 포함·제외 항목을 확인했는가
- 폐기물 처리와 공용부 보양비가 포함됐는가
- 전기·통신·냉난방·소방공사의 범위를 확인했는가
- 부가가치세 포함 여부를 확인했는가
- 추가공사 승인 절차를 정했는가
- 완료검수와 보완공사 기간을 고려했는가
- 열쇠·출입카드 인도와 보증금 정산일을 확인했는가
몇 가지가 확인되지 않는다면 공사업체와 계약하기 전에 임대인이나 관리사무소와 먼저 범위를 맞추는 것이 좋습니다.
21. 자주 묻는 질문
사무실 원상복구비는 평당 얼마인가요?
전국적으로 적용되는 공통 평당 단가가 정해져 있는 것은 아닙니다.
사무실 면적뿐 아니라 칸막이 수량, 천장과 바닥 마감, 전기·통신 변경, 냉난방설비, 폐기물 반출과 빌딩 공사조건에 따라 금액이 달라집니다.
따라서 평당 금액만 비교하기보다 공종별 작업범위와 포함·제외 항목을 함께 비교해야 합니다.
원상복구 비용은 임차인이 전부 부담하나요?
그렇게 단정하기 어렵습니다.
임차인이 설치·변경했거나 계약을 통해 철거책임을 인수한 시설은 임차인 부담 가능성이 높지만, 건물 기본설비의 노후나 구조적인 문제, 새 임차인을 위한 개선공사는 구분할 필요가 있습니다.
임대인이 지정한 업체를 반드시 이용해야 하나요?
계약서와 관리사무소 공사규정을 확인해야 합니다.
소방, 공용 냉난방, 건물 기본 전기설비처럼 관리상 지정업체 작업이 필요한 공종이 있을 수 있습니다.
다만 지정업체를 이용해야 하는 경우에도 작업범위와 견적금액, 추가비용 조건은 확인하는 것이 좋습니다.
입주 당시 사진이 없다면 어떻게 해야 하나요?
다른 자료를 찾아볼 수 있습니다.
인테리어 도면, 공사승인서, 시설물 인수인계서, 중개 당시 광고사진, 관리사무소 자료, 임대인이나 전 임차인이 보관한 자료 등을 확인해 볼 수 있습니다.
자료가 부족할수록 공사를 시작하기 전에 임대인과 복구범위를 공동으로 확인해 서면으로 남기는 과정이 중요합니다.
후임 임차인이 기존 시설을 사용한다고 하면 철거하지 않아도 되나요?
후임 임차인의 의사만으로 결정하지 않는 것이 좋습니다.
임대인을 포함해 시설 인수와 원상복구 제외 여부를 확인하고, 시설명·위치·소유관계와 향후 철거비용 부담 주체를 서면으로 정하는 것이 좋습니다.
일부 원상복구가 끝나지 않으면 보증금 전액을 받을 수 없나요?
미완료된 공사의 범위와 비용, 목적물 사용에 미치는 영향 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
사소한 미완료 항목만을 이유로 거액의 잔여 보증금 전액을 계속 유보하는 문제가 항상 정당화되는 것은 아닙니다.
공제 또는 유보하려는 금액의 산정 근거와 잔여 보증금 지급일을 구분해서 확인하는 것이 좋습니다.
원상복구는 언제부터 준비해야 하나요?
법에서 정한 일률적인 준비기간이 있는 것은 아닙니다.
다만 퇴거 예정일부터 거꾸로 계산해 다음 과정을 진행해야 합니다.
현장확인 → 임대인 협의 → 관리사무소 확인 → 견적 비교 → 업체 선정 → 공사 → 완료검수 → 보완 → 인도
대형 오피스빌딩이거나 전기·소방·냉난방 작업이 많은 경우라면 관리사무소 승인과 업체 일정을 충분히 여유 있게 확인하는 것이 좋습니다.
마무리하며
사무실 원상복구 비용을 알아볼 때 가장 먼저 검색하게 되는 것은 보통 ‘평당 얼마인가’입니다.
하지만 실제 계약 종료 현장에서 비용 차이를 만드는 것은 평당 단가보다 어디까지 철거하고 어느 상태로 돌려놓을 것인지인 경우가 많습니다.
따라서 견적을 받기 전에 임대차계약서와 특약, 입주 당시 사진, 기준도면, 인테리어 공사자료와 시설물 인수인계서를 먼저 모아보시기 바랍니다.
그 자료를 기준으로 임대인과 철거할 것, 그대로 둘 것, 보수할 것을 나누면 견적 비교도 훨씬 쉬워집니다.
특히 전 임차인에게서 인수한 시설과 임대인이 제공한 기본시설, 현 임차인이 직접 설치한 시설을 섞어서 보지 않는 것이 중요합니다.
실무에서는 원상복구공사를 다 마친 뒤 범위를 다투는 것보다 공사를 시작하기 전에 현장을 함께 확인하고 기준을 문서로 남겨 두는 것이 비용과 시간을 줄이는 데 훨씬 효과적입니다.
사무실을 계약할 때도 마찬가지입니다.
입주 당시 사진 몇 장과 시설물 목록, 기준도면을 남겨 두는 일이 당장에는 번거롭게 느껴질 수 있지만 몇 년 뒤 퇴거할 때는 가장 중요한 자료가 될 수 있습니다.
안내: 본 글은 상가·사무실 임대차와 부동산 계약에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 자료입니다. 개별 사건에 대한 법률 자문이나 특정한 법적 결과를 보장하지 않습니다. 실제 원상회복 범위와 비용 부담은 임대차계약서, 특약, 시설 인수 경위, 당사자 간 합의와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 발생했거나 보증금 반환 등 중요한 법적 판단이 필요한 경우에는 변호사 또는 대한법률구조공단 등 전문기관의 상담을 받아보시기 바랍니다.
참고자료
- 국가법령정보센터｜민법｜제615조 원상회복의무 및 제654조 임대차 준용 규정｜본문 확인 기준일 2026년 7월 18일
- 국가법령정보센터｜대법원 2019년 8월 30일 선고 2017다268142 판결｜임차목적물 변경 부분의 원상회복과 구체적인 범위 판단 기준｜본문 확인 기준일 2026년 7월 18일
- 국가법령정보센터｜대법원 2023년 11월 2일 선고 2023다249661 판결｜임대 당시 존재한 종전 임차인 시설과 원상회복의무 판단 기준｜본문 확인 기준일 2026년 7월 18일
- 국가법령정보센터｜대법원 1999년 11월 12일 선고 99다34697 판결｜사소한 원상회복 미이행과 잔여 보증금 전액 반환 거부 문제｜본문 확인 기준일 2026년 7월 18일
