정보 확인 기준일: 2026년 7월 1일
“계약한 지 아직 10년이 안 됐으니 계속 영업할 수 있는 것 아닌가요?”
상가 임대차 상담에서 계약 만료를 앞둔 임차인에게 자주 나오는 질문입니다. 반대로 임대인은 “이번 계약기간이 끝났으니 더 이상 갱신하지 않아도 되는 것 아닌가요?”라고 묻기도 합니다.
두 질문 모두 현재 계약서의 만료일만 보고 판단하기 쉽다는 공통점이 있습니다.
상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권은 단순히 “10년 동안 무조건 영업할 수 있는 권리”가 아닙니다. 최초 임대차기간부터 전체 기간을 계산해야 하고, 정해진 기간 안에 갱신을 요구해야 하며, 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는지도 확인해야 합니다.
상가·사무실 중개 실무에서 저는 이런 상담을 받을 때 현재 계약서부터 보지 않습니다. 먼저 최초 계약서가 언제 작성됐는지, 실제 입점은 언제 했는지, 중간에 계약서를 몇 번 다시 썼는지부터 시간순으로 맞춰봅니다.
그다음 월세 납부내역, 전대 여부, 재건축 관련 자료, 갱신 통지 기록을 확인합니다.
결국 계약갱신 분쟁은 법 조문 하나보다 날짜와 자료를 얼마나 정확하게 연결했는지가 중요해지는 경우가 많습니다.
1. ‘상가 계약갱신요구권 10년’은 무엇을 의미할까?
상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
여기서 가장 먼저 이해해야 할 부분은 10년의 계산 기준입니다.
10년은 최근 갱신계약서를 작성한 날부터 새로 계산하는 것이 아닙니다.
최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간을 기준으로 계산합니다.
예를 들어 같은 점포를 다음과 같이 계속 사용했다고 가정해 보겠습니다.
- 최초 계약: 2019년 3월 1일
- 1차 갱신: 2021년 3월 1일
- 2차 갱신: 2023년 3월 1일
- 3차 갱신: 2025년 3월 1일
2025년에 새 계약서를 작성했다고 해서 그날부터 다시 10년이 시작되는 것은 아닙니다.
원칙적으로 2019년 3월 1일부터 전체 임대차기간을 계산해야 합니다.
그래서 오래 영업한 상가의 계약갱신 여부를 검토할 때 최근 계약서 한 장만 보는 것은 위험합니다.
계약서를 여러 번 다시 썼다면 무엇을 봐야 할까?
제가 실무에서 먼저 맞춰보는 것은 계약서의 ‘연결성’입니다.
다음 자료를 시간순으로 놓아보면 판단이 훨씬 쉬워집니다.
- 최초 임대차계약서
- 갱신계약서
- 기간연장 합의서
- 보증금·월세 변경계약서
- 최초 점포 인도일
- 첫 월세 지급일
- 사업자등록 관련 자료
중간에 계약기간이 비어 있거나 임차인 명의가 바뀌었다면 단순히 날짜만 이어 붙여서는 안 됩니다.
실제로 같은 임대차관계가 계속된 것인지를 별도로 확인해야 하기 때문입니다.
2. 2018년 10월 16일 이전 계약은 적용 시점을 확인해야 합니다
현재는 계약갱신요구권의 전체 행사 가능 기간이 10년이지만 처음부터 10년이었던 것은 아닙니다.
기존 5년에서 10년으로 확대된 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.
따라서 오래된 상가라면 단순히
“아직 최초 계약일부터 10년이 안 됐다.”
라는 이유만으로 결론을 내리면 안 됩니다.
대법원 2020다241017 판결에서도 2018년 개정법 시행 당시의 계약 상태와 실제 갱신 여부가 문제가 됐습니다.
실무에서는 다음 순서로 확인하는 것이 안전합니다.
- 최초 계약일을 확인합니다.
- 2018년 10월 16일 당시 계약이 존속하고 있었는지 확인합니다.
- 그 이후 계약이 실제로 갱신됐는지 확인합니다.
- 갱신되지 않고 이미 종료된 계약이었는지 구분합니다.
특히 개정법 시행 전에 이미 종전 법률상 갱신요구 가능 기간이 끝난 계약이라면 10년 규정이 당연히 되살아난다고 생각해서는 안 됩니다.
오래된 계약일수록 계약서 한 장보다 계약 연혁 전체가 중요합니다.
3. 갱신 요구는 언제 해야 할까?
계약갱신요구권은 아무 때나 행사할 수 있는 권리가 아닙니다.
임차인은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구해야 합니다.
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 갱신 요구 시작 | 계약 만료 6개월 전 |
| 갱신 요구 마감 | 계약 만료 1개월 전 |
| 전체 기간 | 최초 임대차기간 포함 10년 이내 |
| 중요한 자료 | 계약서·갱신 통지·도달 증빙 |
예를 들어 계약 만료일이 2027년 2월 28일이라면, 계약갱신요구권을 검토할 때는 그 만료일을 기준으로 법정 행사기간을 역산해야 합니다.
만료 20일 전에 처음 요구했다면?
이 부분에서 실수가 많이 발생합니다.
임차인이 계약 만료 20일 전에 처음으로
“계약을 연장하고 싶습니다.”
라고 말했다면 법에서 정한 계약갱신요구권 행사기간을 벗어난 문제가 생깁니다.
이 경우에는 계약갱신요구권만 볼 것이 아니라
- 임대인과 별도 갱신 합의가 있었는지
- 임대인이 조건변경 또는 갱신거절 의사를 어떻게 표시했는지
- 묵시적 갱신과 관련된 요건이 충족되는지
등을 다시 살펴봐야 합니다.
10년이 남아 있는 것과 법정 기간 안에 갱신요구권을 행사한 것은 서로 다른 문제입니다.
4. 임차인이 가장 먼저 해야 할 일은 ‘갱신 의사’를 명확하게 남기는 것입니다
현장에서 의외로 많이 보는 문제가 있습니다.
임차인은 갱신을 요구했다고 생각하지만, 실제 문자 내용을 보면 단순한 조건 문의에 가까운 경우입니다.
예를 들어
“사장님, 내년에 월세 어떻게 하실 생각인가요?”
라는 문자와
“현재 임대차계약의 만료일은 2027년 2월 28일이며, 현 점포에 대해 계약갱신을 요구합니다.”
라는 문장은 의미가 다릅니다.
분쟁을 줄이려면 통지 내용에 적어도 다음 사항이 드러나는 것이 좋습니다.
- 임대인과 임차인
- 임대차 목적물 주소와 호실
- 현재 계약 만료일
- 계약갱신을 요구한다는 의사
- 작성일 또는 발송일
조건 협의가 필요하다면 보증금·차임·관리비 등 협의할 항목도 함께 구분할 수 있습니다.
중요한 것은 문장을 길게 쓰는 것이 아니라 “갱신을 요구했다”는 사실이 명확하게 남는 것입니다.
5. 내용증명만 보내면 끝나는 것은 아닙니다
계약갱신 요구를 반드시 내용증명으로 해야 하는 것은 아닙니다.
문자, 이메일, 카카오톡 등으로 의사표시를 했더라도 내용과 도달 여부가 확인되면 중요한 자료가 될 수 있습니다.
다만 분쟁을 예상한다면 저는 발송자료와 도달자료를 구분해서 보관하는 것을 권합니다.
내용증명을 보냈다면 내용증명 사본만 보관하지 말고 다음 자료까지 함께 챙기는 것이 좋습니다.
- 우체국 접수자료
- 등기번호
- 배송조회 기록
- 배달증명
- 상대방의 회신
문자나 카카오톡이라면 전화번호, 날짜, 시간과 대화 흐름이 보이도록 저장합니다.
이메일도 발송 화면만 저장하기보다 수신확인이나 상대방의 회신까지 함께 남겨두는 편이 좋습니다.
분쟁에서는 “보냈다”보다 “언제 상대방에게 도달했는가”가 문제가 될 수 있기 때문입니다.
6. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우도 있습니다
10년의 기간 안에 있고 갱신요구 시기도 맞았다고 해서 모든 계약이 반드시 갱신되는 것은 아닙니다.
상가건물 임대차보호법은 일정한 경우 임대인이 갱신을 거절할 수 있도록 정하고 있습니다.
대표적인 사유는 다음과 같습니다.
- 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 당사자가 합의하고 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 고의 또는 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손한 경우
- 건물이 멸실돼 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우
- 법에서 정한 철거·재건축 사유가 있는 경우
- 그 밖에 임차인의 현저한 의무 위반 등 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
여기서 중요한 것은 거절 사유의 명칭보다 실제 사실관계와 증빙입니다.
7. ‘3개월 연체’보다 ‘3기의 차임액’을 확인해야 합니다
월세 연체 문제는 계약갱신 상담에서 특히 자주 혼동됩니다.
흔히
“월세를 3개월 연속 안 내야 갱신을 거절할 수 있다.”
라고 생각하지만 법 문구는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액’을 기준으로 합니다.
따라서 단순히 연체 횟수만 세기보다 실제 미납액을 계산해야 합니다.
예를 들어 월 차임이 300만 원이라면 다음 자료를 월별로 펼쳐놓고 확인하는 방식이 좋습니다.
| 확인 항목 | 볼 내용 |
|---|---|
| 약정 차임 | 매월 얼마인지 |
| 납부기한 | 계약상 지급일 |
| 실제 지급액 | 일부 지급 포함 |
| 미납액 | 월별 잔액 |
| 별도 합의 | 감액·유예·분할납부 |
실무에서는 “조금씩 계속 냈으니 연체가 아니다”라고 생각하는 경우도 있고, 반대로 임대인은 “세 번 늦었으니 바로 3기 연체다”라고 생각하는 경우도 있습니다.
둘 다 월별 지급내역을 계산하기 전에는 단정하기 어렵습니다.
특히 임대인과 임차인이 차임 감액이나 지급 유예에 합의했다면 구두 합의로 끝내지 않는 것이 중요합니다.
감액 금액, 적용기간, 분할납부일과 연체 처리 여부를 문자나 합의서로 남겨두는 편이 좋습니다.
8. 임대인의 ‘직접 사용’만으로 바로 갱신을 거절할 수 있을까?
“건물주가 직접 장사한다고 하니 나가야 한다는데 맞나요?”
주택 임대차와 상가 임대차를 혼동하면서 자주 나오는 질문입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의 갱신거절 사유에는 임대인이 직접 영업한다는 사정 자체가 독립적인 갱신거절 사유로 열거되어 있지 않습니다.
가족이 점포를 사용할 예정이라는 경우도 마찬가지입니다.
따라서 이런 말을 들었다면 바로 퇴거 여부부터 결정하지 말고
차임 연체, 무단전대, 파손, 철거·재건축 등 법에서 정한 다른 갱신거절 사유가 실제 존재하는지를 확인해야 합니다.
9. “재건축 예정”이라는 말만 듣고 판단하지 마세요
재건축도 분쟁이 많이 발생하는 부분입니다.
임대인이
“앞으로 건물을 다시 지을 예정입니다.”
라고 말했다고 해서 모든 경우에 갱신거절이 인정되는 것은 아닙니다.
법이 정한 철거·재건축 관련 사유에 해당하는지를 확인해야 합니다.
대표적으로는 다음과 같은 경우입니다.
- 계약 체결 당시 공사 시기와 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지했고 그 계획에 따라 진행하는 경우
- 건물의 노후·훼손 또는 일부 멸실 등으로 안전사고 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
따라서 재건축 이야기가 나오면 말로만 확인하지 않습니다.
제가 실무에서 확인하는 자료
- 최초 계약 당시 재건축 관련 특약
- 당시 임차인에게 제공한 안내자료
- 건축물 안전점검 또는 안전진단 관련 자료
- 정비사업 관련 문서
- 철거·건축 인허가 진행자료
- 실제 공사 일정
막연한 개발 계획과 법에서 정한 갱신거절 사유는 구분해서 봐야 합니다.
10. 환산보증금이 기준을 넘는 상가도 갱신요구권부터 확인해야 합니다
환산보증금은 다음과 같이 계산합니다.
환산보증금 = 보증금 + 월 차임 × 100
2026년 7월 1일 기준 지역별 기준금액은 다음과 같습니다.
| 지역 | 기준금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억 원 |
| 수도권 과밀억제권역 중 서울 제외·부산 | 6억 9천만 원 |
| 일부 광역시·세종·시행령 지정 수도권 지역 | 5억 4천만 원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 |
여기서 중요한 점이 있습니다.
환산보증금이 지역별 기준을 초과한다고 해서 계약갱신요구권이 곧바로 사라지는 것은 아닙니다.
상가건물 임대차보호법은 계약갱신요구권 관련 일부 규정을 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에도 적용하도록 정하고 있습니다.
따라서 보증금과 월세가 높은 병원, 대형 학원, 프랜차이즈 또는 규모가 큰 사무실도 먼저 계약갱신요구권 적용 여부를 확인해야 합니다.
다만 임대료 조정은 별도로 봐야 합니다
여기서는 한 가지 더 조심해야 합니다.
환산보증금 기준을 초과하는 임대차에는 법 제10조 제3항의 본문이 적용되지만, 제11조와 연결되는 단서까지 동일하게 적용되는 구조는 아닙니다.
법 제10조의2는 환산보증금 기준을 초과하는 임대차의 계약갱신에서 조세·공과금, 주변 상가의 차임과 보증금, 경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있도록 별도의 특례를 두고 있습니다.
따라서 고액 상가라면
“상가니까 무조건 5%까지만 올릴 수 있다.”
라고 단정하지 말고 환산보증금, 계약서 내용과 적용 조항을 함께 검토해야 합니다.
11. 갱신 협의에서는 월세와 관리비를 따로 보세요
계약갱신 과정에서 임대료를 협의하다 보면 월세는 그대로 두고 관리비를 조정하는 경우도 있습니다.
이때는 월세와 관리비를 하나의 금액처럼 보지 않는 것이 좋습니다.
2026년 5월 12일부터 상가건물 임대차보호법에 관리비 내역 제공 관련 규정이 시행됐습니다.
임대차계약에 따라 임차인이 임대인에게 관리비를 지급하는 경우 임차인은 부과된 관리비 내역을 요청할 수 있습니다.
시행령은 원칙적으로 일반관리비, 청소비, 경비비, 냉난방비, 전기료, 수도료 등 14개 비용 항목별 금액을 제시하도록 정하고 있습니다.
다만 월 관리비가 10만 원 미만인 경우에는 비용 항목별 금액 대신 포함된 항목만 표시할 수 있는 간소화 규정이 있습니다.
따라서 갱신 때 관리비가 크게 바뀐다면
- 기존 관리비
- 변경 관리비
- 포함되는 비용
- 전기·수도 등 별도 납부 여부
- 부가가치세 처리
- 적용 시작일
을 나누어 확인하는 것이 좋습니다.
12. 계약서 한 장보다 계약의 ‘연혁’을 만들어 보세요
계약갱신 분쟁이 예상되는 상가라면 저는 계약서를 읽기 전에 간단한 타임라인부터 만드는 방법을 권합니다.
예를 들면 다음과 같습니다.
2019.03.01 최초 임대차 시작
2021.03.01 1차 갱신
2023.03.01 월세 변경
2025.03.01 3차 갱신
2026.09.10 임대인이 재건축 가능성 언급
2026.12.10 임차인이 계약갱신 요구
2026.12.15 임대인이 갱신거절 통보
이렇게 정리하면 현재 계약서만 볼 때 보이지 않던 문제가 드러납니다.
특히 확인할 자료는 다음과 같습니다.
계약 관계
- 최초 계약서
- 모든 갱신계약서
- 기간연장 합의서
- 보증금·월세 변경 합의
차임 지급
- 계좌이체 내역
- 월별 세금계산서
- 미납내역
- 감액·유예·분할지급 합의
실제 점유
- 사업자등록 명의
- 실제 영업자
- 간판과 영업 형태
- 임대인의 전대 또는 공동사용 동의
갱신 의사
- 내용증명
- 문자
- 이메일
- 카카오톡
- 회신자료
재건축 또는 파손
- 계약 당시 특약
- 현장사진
- 안전 관련 자료
- 인허가 자료
자료가 흩어져 있으면 계약갱신 문제와 상관없는 내용까지 한꺼번에 섞이기 쉽습니다.
날짜순으로 배열하는 것만으로도 쟁점이 상당히 선명해집니다.
13. 실제 상담에서는 ‘임대인에게 누가 통지했는지’도 확인합니다
갱신 의사는 명확했는데 엉뚱한 사람에게 통지한 경우도 문제가 될 수 있습니다.
특히 다음과 같은 상가는 주의해야 합니다.
- 소유자가 변경된 상가
- 공동소유 상가
- 관리인이 임대인을 대신해 관리하는 상가
- 법인 소유 건물
- 대리인이 계약한 건물
이 경우 저는 계약서와 함께 등기사항증명서와 위임관계를 확인합니다.
관리인과 몇 년 동안 월세 이야기를 해왔다는 이유만으로 모든 법률상 통지를 관리인에게 해도 된다고 단정하기 어렵기 때문입니다.
계약갱신을 앞두고 있다면
누가 현재 임대인인지, 대리인이 있다면 어느 범위까지 권한을 가지고 있는지부터 확인하는 것이 좋습니다.
14. 실무형 사례｜8년 가까이 음식점을 운영한 임차인
실제 상담에서 반복해서 볼 수 있는 유형을 바탕으로 사례를 구성해 보겠습니다.
※ 아래 사례는 이해를 돕기 위해 구성한 가상 사례입니다.
서울의 한 근린상가에서 임차인 A가 2019년 3월 1일부터 음식점을 운영하고 있습니다.
현재 계약 만료일은 2027년 2월 28일입니다.
A는 2026년 12월 10일 임대인에게 문자와 내용증명으로 계약갱신을 요구했습니다.
그런데 임대인은 다음과 같이 답했습니다.
“가족이 직접 가게를 운영할 예정이고, 예전에 월세도 몇 번 늦었기 때문에 이번에는 갱신하지 않겠습니다.”
A는 밀린 월세는 현재 없으며, 몇 차례 늦게 낸 적은 있지만 며칠 안에 모두 납부했다고 주장합니다.
이 상황에서 제가 먼저 확인할 것은 “누가 맞는가”가 아닙니다.
자료부터 정리해야 합니다.
먼저 확인할 자료
- 2019년 최초 계약서
- 이후 갱신계약서 전체
- 2019년 이후 월세 입금내역
- 월세 연체 독촉 문자
- 감액·유예 합의 여부
- 갱신요구 내용증명
- 배달증명 또는 배송조회
- 실제 점포 영업자와 사업자등록 명의
- 무단전대 또는 파손 관련 자료
A가 2026년 12월 10일 갱신을 요구했다면 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 법정 행사기간 안에 들어갑니다.
전체 임대차기간도 아직 10년 이내입니다.
그러나 여기서 끝이 아닙니다.
임대인이 과거 연체를 주장한다면 실제 연체액이 3기의 차임액에 이른 사실이 있었는지를 월별 입금내역으로 확인해야 합니다.
반면 “가족이 직접 사용할 예정”이라는 이유만으로 갱신거절이 당연히 인정된다고 단정해서도 안 됩니다.
이 사례의 핵심은 간단합니다.
10년 → 행사기간 → 거절사유 → 증빙
이 순서로 확인해야 합니다.
15. 임대인이 계약 만료 전에 먼저 확인할 것
임대인도 계약 만료일만 보고 퇴거를 통보하면 분쟁이 커질 수 있습니다.
갱신 여부를 결정하기 전에 적어도 다음 사항은 확인하는 것이 좋습니다.
- 최초 임대차 시작일
- 전체 임대차기간
- 2018년 개정법 적용 여부
- 임차인의 갱신 요구 시점
- 월별 차임 지급내역
- 무단전대 여부
- 건물 파손 여부
- 철거·재건축 사유와 증빙
차임 연체를 이유로 갱신을 거절하려면
“월세를 몇 번 늦게 냈다.”
는 설명보다 월별 약정액·입금액·미납액을 계산한 표가 훨씬 중요합니다.
재건축이라면 마찬가지입니다.
“건물을 지을 생각이다.”
라는 계획보다 계약 당시 고지내용, 인허가와 실제 공사계획을 정리해야 합니다.
16. 임차인이 계약 만료 전에 먼저 확인할 것
임차인은 “10년이 안 지났으니 알아서 갱신되겠지”라고 생각하지 않는 것이 좋습니다.
특히 계약 만료 6개월 전이 되면 다음 사항을 한 번에 정리해 보는 것을 권합니다.
- 최초 계약일
- 현재 만료일
- 전체 임대차기간
- 갱신요구 가능 기간
- 월세 연체 여부
- 실제 영업자와 계약자 일치 여부
- 전대 또는 공동운영 여부
- 재건축 관련 통지
- 갱신 후 임대조건
- 갱신 실패 시 권리금·원상복구 일정
자금 사정 때문에 월세 납부가 어려운 상황이라면 임대인의 구두 양해만 믿고 지나가지 않는 편이 안전합니다.
감액, 유예, 분할지급을 합의했다면 금액과 기간을 문자 또는 합의서로 남겨두는 것이 좋습니다.
17. 계약서 특약은 추상적으로 쓰지 않는 것이 좋습니다
갱신 과정에서 분쟁이 생기는 특약은 대부분 내용이 너무 짧습니다.
예를 들어 다음과 같은 문구입니다.
“계약 만료 시 상호 협의하여 갱신한다.”
문장 자체가 틀렸다고 할 수는 없지만 실제 분쟁이 생기면
- 누가 먼저 통지하는지
- 언제까지 통지하는지
- 어떤 방법으로 하는지
- 임대료 변경은 어떻게 정하는지
가 다시 문제가 됩니다.
다음처럼 처리 절차를 조금 더 구체적으로 정해두는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.
“임차인이 갱신을 원하는 경우 법률상 계약갱신요구권 행사기간을 확인하여 임대인에게 서면, 전자우편 또는 수신 여부를 확인할 수 있는 방법으로 통지한다. 통지에는 목적물, 현재 계약 만료일 및 갱신 의사를 기재한다. 본 조항은 법률상 계약갱신요구권을 제한하는 것으로 해석하지 않는다.”
임대료 조정도 마찬가지입니다.
“갱신 시 조정되는 금액은 보증금, 월 차임, 관리비 및 부가가치세를 구분하여 표시하고 적용일과 지급일을 별도 합의서 또는 갱신계약서에 기재한다.”
재건축 관련 특약 역시 단순히
“재건축 시 즉시 퇴거한다.”
라고 쓰기보다 공사 대상, 예정시기, 통지절차, 원상복구와 보증금 정산을 나누어 적는 편이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
※ 위 문구는 이해를 돕기 위한 예시입니다. 실제 특약은 해당 건물의 상태와 당사자 합의, 적용 법령에 맞게 조정해야 합니다.
18. 계약갱신 여부를 확인하는 현장 순서
계약 만료가 가까워졌다면 다음 순서로 확인하면 빠뜨리는 자료가 줄어듭니다.
- 최초 계약서부터 현재 계약서까지 기간을 연결합니다.
- 현재 계약 만료일을 확인합니다.
- 법정 갱신요구 가능 기간을 계산합니다.
- 등기사항증명서와 위임관계로 통지 상대방을 확인합니다.
- 월별 차임 입금내역을 정리합니다.
- 감액·유예·분할납부 합의가 있었는지 확인합니다.
- 계약상 임차인과 실제 영업자를 비교합니다.
- 전대 또는 공동사용에 임대인 동의가 있었는지 확인합니다.
- 재건축 주장이 있다면 관련 자료를 요청합니다.
- 갱신 의사 또는 거절 사유를 서면으로 남깁니다.
- 보증금·월세·관리비 변경 조건을 구분합니다.
- 합의 내용은 갱신계약서나 별도 합의서에 남깁니다.
갱신되지 않을 가능성이 있다면 현장 상태도 미리 촬영해 두는 것이 좋습니다.
천장과 바닥만 찍지 말고
- 전기증설
- 냉난방기
- 덕트
- 급배수시설
- 간판
- 벽체
- 공용부
까지 촬영일이 확인되는 원본 파일로 보관하면 이후 원상복구와 보증금 정산에도 도움이 됩니다.
19. 이런 상황이라면 조금 더 신중하게 보세요
상가 계약갱신 상담에서 제가 특히 주의해서 보는 상황들이 있습니다.
- 최초 계약서는 없고 최근 갱신계약서만 있는 경우
- 계약서 본문의 종료일과 특약의 종료일이 다른 경우
- 갱신 요구를 구두로만 한 경우
- 계약 만료 1개월 이내에 처음 갱신을 요구한 경우
- 계약서상 임대인과 현재 등기상 소유자가 다른 경우
- 월세 일부 지급이 계속됐지만 충당 기준이 불분명한 경우
- 임차인과 실제 영업자가 다른 경우
- 재건축 특약에 공사 시기와 범위가 없는 경우
- 임대인의 직접 사용만으로 갱신이 당연히 거절된다고 생각하는 경우
- 월세 대신 관리비가 크게 올라가는 경우
- 계약갱신과 권리금 문제를 하나의 문제로 처리하는 경우
마지막 항목은 특히 중요합니다.
20. 10년이 끝났다고 권리금 보호까지 자동으로 끝나는 것은 아닙니다
계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 서로 구분해서 봐야 합니다.
계약갱신요구권의 10년이 끝났다고 해서 권리금 회수기회 보호까지 당연히 사라진다고 단정할 수는 없습니다.
상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 일정한 방법으로 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다.
따라서 10년 만료가 가까운 임차인이라면 갱신 여부만 기다리다가 권리금 준비를 늦추지 않는 것이 좋습니다.
- 신규 임차인 주선 시점
- 신규 임차인의 보증금·차임 지급 능력
- 신규 임차인의 업종
- 임대인에게 전달한 기록
- 임대인의 거절 사유
- 권리금 계약자료
를 별도로 준비해야 합니다.
갱신요구권과 권리금 보호는 적용 요건과 확인할 자료가 다른 문제입니다.
21. 자주 묻는 질문
Q1. 상가 임차인은 무조건 10년 동안 영업할 수 있나요?
그렇게 단정할 수 없습니다.
최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있다는 의미입니다.
법정 기간 안에 갱신을 요구해야 하며 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는지도 함께 확인해야 합니다.
Q2. 2년마다 계약서를 다시 쓰면 10년이 다시 시작되나요?
원칙적으로 그렇지 않습니다.
같은 상가에서 동일한 임대차관계가 계속됐다면 최초 임대차기간부터 전체 기간을 계산합니다.
다만 임차인, 목적물의 범위나 계약관계가 실질적으로 변경됐다면 별도 검토가 필요합니다.
Q3. 문자로 계약갱신을 요구해도 되나요?
문자에 목적물, 계약 만료일과 갱신 의사가 명확하게 나타나고 상대방에게 도달한 사실을 확인할 수 있다면 중요한 증빙이 될 수 있습니다.
다만 분쟁 가능성이 있다면 내용증명이나 이메일, 상대방의 회신 등 다른 도달자료도 함께 확보하는 것이 좋습니다.
Q4. 계약 만료 20일 전에 갱신을 요구해도 되나요?
법에서 정한 계약갱신요구권 행사기간인 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간을 벗어나는 문제가 생깁니다.
별도의 갱신 합의나 묵시적 갱신 등 다른 법률관계를 추가로 확인해야 합니다.
Q5. 서울 상가의 환산보증금이 9억 원을 넘으면 갱신요구권이 없나요?
그렇지 않습니다.
계약갱신요구권 관련 규정은 환산보증금 기준을 초과하는 상가에도 적용될 수 있습니다.
다만 차임·보증금 조정이나 묵시적 갱신 등 다른 규정의 적용은 동일하다고 단정하지 말고 계약 내용과 적용 조항을 따로 확인해야 합니다.
Q6. 건물주가 직접 장사한다고 하면 나가야 하나요?
임대인의 직접 사용 계획 자체는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 독립적인 갱신거절 사유로 규정되어 있지 않습니다.
차임 연체, 무단전대, 철거·재건축 등 다른 법정 거절 사유가 존재하는지를 확인해야 합니다.
Q7. 몇 번 월세가 늦으면 갱신을 거절할 수 있나요?
단순히 늦게 낸 횟수만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.
법은 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실을 기준으로 두고 있으므로 월별 약정액, 지급액과 미납액을 계산해야 합니다.
Q8. 10년이 끝나면 권리금 보호도 끝나나요?
계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 별도의 제도입니다.
10년이 지났다는 이유만으로 권리금 보호까지 당연히 없어지는 것은 아니므로 신규 임차인 주선, 임대인의 방해행위와 권리금 적용 제외 사유를 별도로 확인해야 합니다.
마무리하며
상가 계약갱신요구권을 검토할 때 제가 가장 먼저 확인하는 것은 “10년이 남았는가” 하나가 아닙니다.
최초 계약일, 현재 만료일, 갱신요구 시점, 차임 납부내역과 실제 점유관계를 한 번에 연결해 봅니다.
임차인이라면 계약 만료가 가까워진 뒤에 급하게 움직이기보다 6개월 전부터 계약 연혁과 월세 자료를 정리하고 갱신 의사를 명확하게 남기는 것이 좋습니다.
임대인 역시 만료일만 보고 퇴거를 통보하기보다는 전체 임대차기간과 법정 갱신거절 사유를 먼저 확인할 필요가 있습니다.
재건축이나 차임 연체를 이유로 한다면 추상적인 설명보다 계약서, 월별 입금내역, 현장사진과 인허가 자료처럼 확인할 수 있는 근거를 갖춰야 합니다.
갱신 조건이 달라진다면 보증금, 월세, 관리비와 부가가치세를 구분해 적용일과 함께 적어두는 편이 좋습니다.
그리고 갱신이 어렵다고 판단되는 경우에는 거기서 끝내지 말고 권리금 회수 일정, 원상복구 범위, 점포 인도일과 보증금 정산일까지 이어서 준비해야 합니다.
상가 임대차에서 분쟁을 줄이는 방법은 복잡한 문구를 많이 넣는 것이 아니라, 누가 무엇을 언제 했는지를 나중에도 확인할 수 있도록 남겨두는 것에 가깝습니다.
안내: 본 글은 상가·사무실 임대차와 부동산 계약에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건에 대한 법률 자문이나 특정한 결과를 보장하지 않습니다. 실제 판단은 계약 체결 시점, 계약서 내용, 당사자 간 합의, 법 개정 경과와 구체적인 증빙자료에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 발생했거나 중요한 법적 결정을 앞두고 있다면 변호사, 대한법률구조공단 등 전문기관의 상담을 받으시기 바랍니다.
참고자료
- 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법｜계약갱신요구 기간, 전체 임대차기간 10년, 갱신거절 사유, 권리금 회수기회 보호 및 관리비 관련 규정｜2026년 7월 1일 확인
- 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 시행령｜환산보증금 지역별 기준 및 관리비 내역 제공 항목｜2026년 7월 1일 확인
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보｜상가건물 임대차 계약갱신 요구｜갱신요구 행사기간, 10년 적용범위, 갱신조건과 갱신거절 사유｜2026년 7월 1일 확인
- 국가법령정보센터｜대법원 2020다241017 판결｜2018년 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차의 의미｜2020년 11월 5일 선고｜2026년 7월 1일 확인
- 대법원｜2020다241017 주요판결 안내｜구법상 갱신요구 가능기간과 2018년 개정법 적용 여부에 관한 판단｜2020년 11월 5일 선고｜2026년 7월 1일 확인
