상가 계약 만료 전 내용증명｜통지 시점·도달 확인

정보 확인 기준일: 2026년 7월 13일

상가 임대차계약 만료가 다가오면 임대인과 임차인 모두 비슷한 고민을 합니다.

“계약을 끝내려면 내용증명을 꼭 보내야 하나요?”

“임차인은 3개월 전에 알려야 하는 것 아닌가요?”

“내용증명을 보냈으니 이제 계약은 끝난 것 아닌가요?”

실무에서 계약서를 검토하다 보면 내용증명을 보내는 행위 자체보다 그 전에 무엇을 확인했는지가 더 중요할 때가 많습니다.

최초 계약서만 보고 만료일을 정했는데 중간에 갱신계약이 있었거나, 임대인에게 보냈다고 생각했는데 소유권이 이미 바뀌어 있거나, 내용증명은 발송했지만 실제 배달 여부를 확인하지 않은 경우가 그렇습니다.

반대로 내용증명 한 장을 제대로 준비하면서 계약서, 당사자, 만료일, 원상복구, 관리비, 보증금까지 함께 정리해 두면 계약 종료 과정이 훨씬 명확해집니다.

그래서 저는 상가 계약 종료를 검토할 때 ‘내용증명을 언제 보내느냐’보다 먼저 ‘무슨 목적으로 누구에게 무엇을 통지하는가’를 확인합니다.

내용증명은 계약 종료의 마지막 문서가 아니라 종료 절차를 정리하기 시작하는 문서에 가깝습니다.

1. 내용증명을 쓰기 전에 통지 목적부터 구분해야 합니다

같은 “계약 만료 통지”처럼 보여도 임대인과 임차인의 법적 위치는 다를 수 있습니다.

실무에서는 다음 네 가지를 먼저 구분하면 문구가 훨씬 명확해집니다.

통지 목적	문서에 반드시 확인할 내용
임차인의 비갱신 통지	계약 만료일, 갱신하지 않겠다는 명확한 의사, 인도 예정일
임대인의 갱신거절	임차인의 갱신요구권, 법정 갱신거절 사유와 증빙
계약조건 변경	변경 금액·조건·적용일, 제안인지 증감청구인지 여부
계약 위반에 따른 해지	연체·무단전대 등 위반 사실, 해지 근거와 도달일

임차인이 계약기간이 끝난 뒤 점포를 반환하겠다고 알리는 것과 임대인이 임차인에게 “계약이 끝났으니 나가 달라”고 통지하는 것은 같은 문제가 아닙니다.

특히 임대인은 임차인이 아직 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상태인지 먼저 확인해야 합니다.

단순히 계약서에 적힌 기간이 끝난다는 이유만으로 언제나 임차인의 퇴거를 확정할 수 있는 것은 아닙니다.

계약조건 변경도 마찬가지입니다.

“다음 계약부터 월세를 올리겠습니다”라는 한 문장보다는 얼마에서 얼마로 변경하는지, 언제부터 적용하려는지, 갱신조건에 관한 제안인지 법률상 증감청구권 행사인지를 구분해야 합니다.

협의가 필요한 내용을 일방적으로 확정된 사실처럼 쓰는 것도 피하는 것이 좋습니다.

2. 계약 만료일은 최초 계약서 한 장만 보고 판단하지 않습니다

현장에서 계약 종료 상담을 받을 때 제가 가장 먼저 확인하는 자료는 내용증명 초안이 아니라 계약서 묶음입니다.

최초 계약서를 가장 아래에 두고 그 위에 갱신계약서와 변경합의서, 문자나 이메일로 합의한 내용을 날짜순으로 놓습니다.

그다음 실제 만료일을 다시 계산합니다.

예를 들어 최초 계약서에는 2024년 12월 31일까지라고 되어 있어도 이후 계약기간을 2년 연장한 갱신계약서가 있다면 최초 계약서만 기준으로 내용증명을 작성해서는 안 됩니다.

별도의 갱신계약서가 없어도 기간 연장이나 조건 변경을 합의한 문자, 이메일, 차임 지급관계가 있다면 함께 확인할 필요가 있습니다.

내용증명을 작성하기 전에 최소한 다음 자료를 한 번에 펼쳐 놓는 것이 좋습니다.

최초 임대차계약서
갱신·변경계약서
계약기간 변경 합의 문자·이메일
보증금·차임 변경내역
계약서의 사전 통지 특약
최신 등기사항증명서
법인이 당사자라면 법인등기사항증명서
차임·관리비 납부내역
입주 당시 사진과 시설목록
원상복구 관련 특약과 공사 승인자료

이 과정을 거치면 만료일을 잘못 적거나 이미 변경된 임대인에게 통지를 보내는 실수를 상당 부분 줄일 수 있습니다.

3. 임차인의 계약갱신요구 기간과 비갱신 통지기간은 다릅니다

이 부분은 상가 계약 종료 상담에서 가장 자주 혼동되는 부분입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면 임차인은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

임대인은 법에서 정한 거절 사유가 없다면 이를 거절하지 못하고, 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

하지만 여기에서 말하는 6개월 전부터 1개월 전까지라는 기간은 임차인이 법에 따른 계약갱신을 요구하는 기간입니다.

임차인이 반대로 “이번 만료일에 계약을 끝내고 갱신하지 않겠다”고 통지하는 기간과 동일하게 볼 수는 없습니다.

“임차인은 무조건 3개월 전에 알려야 한다”는 말은 주의해야 합니다

계약서를 검토하다 보면 “퇴거 시 3개월 전에 통보한다”는 특약을 보는 경우가 있습니다.

이 특약과 법에서 정한 갱신요구 기간을 혼동하면 안 됩니다.

계약서에 사전 통지 특약이 있다면 그 문구와 위반 시 효과를 확인해야 하지만, 모든 상가 임차인에게 법률상 일률적으로 ‘3개월 전 비갱신 통지 의무’가 있다고 단정할 수는 없습니다.

대법원도 2024년 6월 27일 선고한 2023다307024 판결에서 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 명확하게 갱신거절 의사를 표시한 경우에도 법정 묵시적 갱신이 성립하지 않고 기간 만료로 계약이 종료될 수 있다고 판단했습니다.

해당 판결에서 문제 된 임차인은 계약 만료 하루 전에 비갱신 의사를 표시했습니다.

대법원은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 기간은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이고, 같은 조 제4항의 기간 제한은 임대인의 갱신거절 또는 조건변경 통지에 관한 것이라고 보았습니다.

따라서 임차인의 비갱신 통지에도 같은 제한을 그대로 적용할 수 없다고 판단했습니다.

다만 이 판결을 보고 “임차인은 만료 전날 알려도 아무 문제가 없다”고 받아들이는 것은 위험합니다.

법적으로 묵시적 갱신이 성립하는지와 실제 점포를 문제없이 반환할 수 있는지는 별개의 문제이기 때문입니다.

권리금 회수, 신규 임차인 주선, 원상복구 공사, 시설물 철거 여부, 공동점검, 관리비 정산, 보증금 반환까지 생각하면 만료 1~3개월 전에 의사를 명확하게 전달하는 것이 실무에서는 훨씬 안전한 경우가 많습니다.

여기서 1~3개월은 법정 의무기간이라는 뜻이 아니라 실제 계약 종료를 준비하기 위한 시간입니다.

4. 임대인의 갱신거절은 단순한 “계약 만료 통보”와 다릅니다

임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있다면 임대인이 단순히 “계약기간이 끝났으니 나가 달라”고 통지하는 것만으로 문제가 끝나지 않습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 정하고 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 경우가 있습니다.

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
당사자가 합의하고 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우
법에서 정한 철거·재건축 사유가 있는 경우
그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 의무 위반이 있는 경우

특히 실무에서 주의할 부분은 “내 건물이니 직접 사용하겠다”는 이유만으로 항상 갱신거절 사유가 되는 것은 아니라는 점입니다.

직접 사용 계획만 믿고 퇴거를 확정하는 내용증명을 보내기보다 임차인의 전체 임대차기간과 갱신요구권 행사 가능 여부, 실제 갱신거절 사유가 존재하는지를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

5. 환산보증금이 기준을 넘는 상가는 묵시적 갱신 구조가 달라질 수 있습니다

상가건물 임대차보호법은 환산보증금이 일정 기준을 초과하는 임대차에도 일부 조항을 적용합니다.

제2조 제3항에 따르면 환산보증금 기준을 초과하더라도 제10조 제1항·제2항·제3항 본문 등은 적용됩니다.

그러나 제10조 제4항과 제5항의 법정 묵시적 갱신 규정은 같은 방식으로 적용되는 조항에 포함되어 있지 않습니다.

따라서 고액 상가나 사무실의 계약 종료를 검토할 때는 “상가니까 묵시적 갱신은 무조건 1년”이라고 단정하면 안 됩니다.

계약기간이 끝난 뒤 임차인이 계속 점포를 사용하고 임대인이 상당한 기간 이의를 하지 않았다면 민법 제639조에 따른 묵시적 갱신 여부도 따로 살펴봐야 합니다.

실무에서는 그래서 환산보증금을 계산한 뒤 적용 조항을 확인하는 과정을 빼놓지 않는 것이 좋습니다.

6. 이미 법정 묵시적 갱신이 됐다면 ‘만료 전 통지’와 상황이 달라집니다

계약 만료 전에 비갱신 통지를 하는 경우와 이미 묵시적으로 갱신된 뒤 계약을 해지하는 경우도 구분해야 합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항이 적용되어 법정 묵시적 갱신이 성립했다면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있습니다.

다만 임대인이 해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

그래서 이 경우에는 발송일보다 임대인에게 실제로 언제 도달했는지가 중요해집니다.

예를 들어 8월 1일 내용증명을 작성했다고 해도 실제 도달일이 8월 4일이라면 그 날짜를 기준으로 기간을 확인해야 합니다.

“문서를 작성한 날짜”, “우체국에 접수한 날짜”, “상대방에게 도달한 날짜”를 서로 섞지 않는 것이 좋습니다.

7. 내용증명보다 더 중요한 것은 ‘도달 자료’입니다

내용증명은 강한 표현을 쓰는 문서가 아닙니다.

우체국을 통해 누가 누구에게 언제 어떤 내용의 문서를 발송했는지를 남기는 증명수단으로 이해하는 편이 정확합니다.

민법 제111조는 상대방이 있는 의사표시는 원칙적으로 상대방에게 도달한 때 효력이 발생한다고 정하고 있습니다.

여기서 도달은 상대방이 실제 문서를 읽고 내용을 이해했다는 뜻만을 의미하지는 않습니다.

사회통념상 상대방이 내용을 알 수 있는 객관적인 상태에 놓였는지가 중요합니다.

그래서 실무에서는 내용증명 발송본 하나만 파일에 넣어 두지 않습니다.

자료	실무에서 확인하는 내용
내용증명	언제 어떤 내용의 문서를 발송했는지
등기번호·배송조회	배송 과정과 배달 처리일
배달증명	등기우편물의 배달 여부에 대한 우체국 증명
문자·이메일	후속 전달과 상대방 반응
회신 문서	상대방의 동의·반대·협의 내용

인터넷우체국은 등기우편물의 배달 여부를 증명받을 수 있는 발송 후 배달증명 서비스를 운영하고 있습니다.

안내 기준으로 배달완료일로부터 2일이 지난 뒤 신청할 수 있으며, 일반 등기통상은 발송 다음 날부터 1년 이내, 내용증명은 3년 이내 신청할 수 있습니다.

중요한 계약 종료 통지라면 내용증명 + 등기번호 + 배달조회 + 배달증명을 한 묶음으로 보관해 두는 것이 좋습니다.

8. 내용증명 수신인은 계약서에 적힌 이름만 보고 결정하지 않습니다

실무에서 의외로 자주 문제가 되는 것이 수신인입니다.

계약한 지 몇 년 지난 상가는 그 사이 건물 소유자가 변경되기도 하고 법인 본점이 이전되기도 합니다.

계약서의 이름을 그대로 옮겨 적기 전에 현재 관계를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

상황	발송 전에 확인할 사항
개인 임대인	계약서 성명·주소와 현재 확인된 주소
공동임대인	공동임대인과 각자의 수령·협상 권한
법인 임대인	정확한 법인명, 현재 본점 주소, 대표자
소유권 변경	최신 등기사항증명서와 임대인 지위 승계
관리회사 이용	통지 수령·전달 권한이 있는지
중개사가 연락 담당	단순 연락권한인지 계약 종료 합의 권한까지 있는지

중개 과정에서도 “관리하는 분에게 보내면 되죠?”라는 질문을 받을 때가 있습니다.

하지만 관리비를 받고 시설을 관리하는 권한과 계약을 종료하거나 보증금·원상복구를 합의할 권한은 같은 것이 아닐 수 있습니다.

공인중개사가 당사자 사이의 연락을 전달하고 있다는 이유만으로 중개사에게 보낸 통지가 임대인에게 당연히 적법하게 도달했다고 단정해서도 안 됩니다.

가능하면 본인 또는 적법한 대리권이 확인된 상대방에게 직접 통지하고, 대리인이라면 위임 범위를 확인해 두는 것이 안전합니다.

9. 내용증명에는 ‘확정할 내용’과 ‘협의할 내용’을 나누어 씁니다

내용증명 문구가 강할 필요는 없습니다.

오히려 명확해야 합니다.

예를 들어 임차인이 계약을 종료하려는 경우 다음 문구는 피하는 것이 좋습니다.

“사정에 따라 계약을 정리할 수도 있습니다.”

이 문장만으로는 단순한 협상 제안인지 실제 비갱신 통지인지 해석이 갈릴 수 있습니다.

다음과 같이 계약관계를 특정하는 편이 명확합니다.

“발신인은 현재 임대차계약을 계약기간 만료 후 갱신하지 않을 의사를 통지합니다.”

반면 원상복구 범위나 보증금 공제액처럼 아직 확인되지 않은 내용을 일방적으로 확정하는 것도 좋지 않습니다.

“모든 시설을 철거하겠습니다”보다는 어떤 시설이 임차인 설치물이고 어떤 시설이 기존 시설인지 공동점검 후 정하는 것이 낫습니다.

“보증금 전액을 만료일 오전까지 지급하십시오”라고 쓰기 전에 미납 차임과 관리비, 원상복구, 목적물 인도와의 관계도 확인해야 합니다.

제가 실무 문서를 정리할 때는 대체로 다음처럼 구분합니다.

확정해서 적을 내용

계약 체결일
현재 확인된 계약 만료일
갱신 여부에 관한 의사
발신인과 수신인
목적물 주소

협의를 요청할 내용

공동점검 일정
철거·존치 시설
원상복구 완료 기준
열쇠·출입카드 반환
관리비 정산
보증금 공제 항목과 반환 일정

이렇게 나누면 내용증명이 감정적인 요구서가 아니라 계약 종료를 실제로 진행하기 위한 실무 문서가 됩니다.

10. 내용증명 발송 전 제가 확인하는 순서

상가 계약 종료는 내용증명 한 장으로 끝내기보다 타임라인으로 관리하는 편이 좋습니다.

통지 목적을 한 문장으로 정합니다

“임차인의 계약 만료 비갱신 통지”인지, “임대인의 갱신거절”인지, “조건 변경 제안”인지 먼저 결정합니다.

한 문서에 여러 목적을 섞다 보면 상대방이 의사표시의 의미를 다툴 수 있습니다.

실제 계약 만료일을 다시 계산합니다

최초 계약서뿐 아니라 모든 갱신·변경계약서를 확인합니다.

문자나 이메일로 기간을 연장한 내용도 함께 봅니다.

상대방을 다시 확인합니다

최신 등기사항증명서와 법인등기사항증명서를 확인하고 소유권 변동이나 법인 본점 이전이 있었는지 살펴봅니다.

금액과 시설 상태를 정리합니다

차임·관리비 미납 여부, 보증금 공제 예상 항목, 임차인이 설치한 시설과 기존 시설을 나눠 둡니다.

내용증명을 발송합니다

우체국 창구나 인터넷우체국을 이용할 수 있습니다.

인터넷우체국 안내상 온라인 내용증명은 접수 후 1시간 이내에만 인터넷 취소가 가능하고, 그 이후에는 우체국 창구를 통한 반환청구를 검토해야 합니다.

발송 전에는 특히 계약 만료일, 금액, 호수, 법인명과 수신 주소를 한 번 더 보는 것이 좋습니다.

배달 결과를 확인합니다

발송했다고 파일을 닫지 않습니다.

등기번호로 배송 결과를 확인하고 중요한 건이라면 배달증명도 확보합니다.

상대방 답변을 서면으로 남깁니다

전화로 합의했다면 통화가 끝난 뒤 문자나 이메일로 내용을 정리해 확인하는 것이 좋습니다.

예를 들어 다음처럼 남길 수 있습니다.

“오늘 통화한 내용대로 12월 20일 오후 3시에 현장점검을 하고 철거 대상은 현장에서 확인하기로 한 것으로 이해했습니다.”

이 한 문장이 나중에 기억의 차이를 줄여 줍니다.

현장을 함께 확인합니다

천장·바닥·벽체만 보지 않습니다.

상가에서는 전기증설, 냉난방기, 덕트, 급배수, 간판, 소방시설처럼 철거비용이 크게 발생할 수 있는 부분을 따로 확인합니다.

인도와 정산을 문서로 끝냅니다

열쇠와 출입카드 수량, 반환 시각, 관리비 기준일, 원상복구 완료 여부, 보증금 공제항목을 기록합니다.

내용증명이 첫 기록이라면 인도확인서와 정산서는 마지막 기록이 됩니다.

11. 내용증명이 반송됐다면 반송 사유부터 확인합니다

내용증명이 반송됐다고 해서 곧바로 “통지는 무효”라고 결론내려서도 안 되고, 상대방이 수취를 거절했다고 해서 무조건 “도달한 것으로 본다”고 판단해서도 안 됩니다.

먼저 봉투와 배송조회에서 반송 사유를 확인합니다.

폐문부재·수취인 부재

일시적인 부재인지 주소 자체가 잘못된 것인지 확인합니다.

계약서상 주소와 현재 확인된 주소를 다시 대조하고 재발송을 검토합니다.

주소 불명·이사

동·층·호수 또는 법인명이 정확한지 확인합니다.

법인이라면 최신 법인등기사항증명서의 본점 주소도 다시 확인합니다.

수취 거절

수취거절이라고 해서 모든 사건에서 동일한 결론이 나오는 것은 아닙니다.

대법원은 2020년 8월 20일 선고 2019두34630 판결에서 상대방이 부당하게 등기취급 우편물 수취를 거부하여 통지 내용을 알 수 있는 객관적인 상태의 형성을 방해한 경우, 단순히 실제 수령하지 않았다는 이유만으로 의사표시의 효력을 부정하는 것은 신의성실의 원칙에 반할 수 있다고 판단했습니다.

다만 부당한 수취거절인지 여부는 구체적인 사실관계를 따져야 합니다.

그래서 실무에서는 수취거절 하나만 믿기보다 동일 문서를 문자·이메일 등 추가 경로로 전달하고, 전송 시각과 상대방 반응까지 함께 보관하는 편이 안전합니다.

반송 봉투도 버리지 않는 것이 좋습니다.

반송 사유와 처리 과정 자체가 나중에 통지 경위를 확인하는 자료가 될 수 있습니다.

12. 임차인이 보내는 비갱신 내용증명 예시

상가 임대차계약 비갱신 및 목적물 인도 예정 통지

수신인: 임대인 [성명 또는 법인명]
주소: [확인된 수신 주소]

발신인: 임차인 [성명 또는 법인명]
주소: [발신인 주소]

발신인은 수신인과 [최초 계약일]에 [상가의 정확한 주소 및 동·층·호수]에 관하여 임대차계약을 체결하였습니다.
현재 확인된 임대차계약 기간은 [계약 시작일]부터 [계약 만료일]까지입니다.
발신인은 위 임대차계약을 계약기간 만료 후 갱신하지 않을 의사를 명확히 통지하며, 특별한 사정이 없는 한 [계약 만료일]에 임차목적물을 인도할 예정입니다.
원상복구 범위와 시설 상태를 확인하기 위해 [공동점검 희망일 및 시간]에 임대인과 임차인이 공동으로 현장을 확인할 것을 요청합니다.
임차인이 설치한 시설, 기존 시설 및 임대인이 존치를 희망하는 시설의 철거·존치 여부는 현장점검 후 서면으로 확인하기를 요청합니다.
점포 인도 시 열쇠 [수량]개, 출입카드 [수량]개와 기타 출입수단을 반환하고 인도내역을 확인서로 작성할 예정입니다.
차임과 관리비는 [정산 기준일]을 기준으로 실제 납부내역과 사용내역을 대조하여 정산하기를 요청합니다. 미납금이나 추가 관리비가 있다면 항목·산정기간·금액과 관련 자료를 제시해 주시기 바랍니다.
보증금 반환액과 반환 일정은 점포 인도, 원상복구 확인 및 차임·관리비 정산 결과를 반영하여 협의하고자 합니다. 공제 예정 항목이 있다면 항목별 금액과 근거자료를 [날짜]까지 보내주시기 바랍니다.
본 통지의 수령 여부와 공동점검 가능 일정을 [회신기한]까지 문자·이메일 또는 서면으로 회신해 주시기 바랍니다.

[발송일]

발신인 [성명 또는 법인명]
[서명 또는 날인]

이 문구에서 중요한 부분은 “계약기간 만료 후 갱신하지 않는다”는 의사와 만료일을 명확하게 적었다는 점입니다.

반대로 원상복구 범위와 보증금 공제액은 현장과 계약서를 확인하기 전까지 확정하기 어려우므로 협의사항으로 남겼습니다.

13. 임대인이 보내는 갱신 관련 내용증명 예시

임대인이 보내는 문서는 더 주의해서 작성할 필요가 있습니다.

계약기간이 끝난다는 사실만으로 임차인의 퇴거가 항상 확정되는 것은 아니기 때문입니다.

상가 임대차계약 만료 전 갱신 관련 의사 및 조건 협의 통지

수신인: 임차인 [성명 또는 법인명]
주소: [임차목적물 또는 확인된 수신 주소]

발신인: 임대인 [성명 또는 법인명]
주소: [발신인 주소]

발신인과 수신인은 [최초 계약일]에 [상가의 정확한 주소 및 동·층·호수]에 관하여 임대차계약을 체결하였으며, 현재 확인된 계약기간은 [계약 시작일]부터 [계약 만료일]까지입니다.
본 통지는 계약 만료를 앞두고 갱신 여부와 계약조건에 관한 발신인의 의사를 알리고, 임차인의 계약갱신요구권 행사 여부와 향후 일정을 확인하기 위한 것입니다.

갱신거절 사유가 구체적으로 확인된 경우

발신인은 [검토한 법적·계약상 사유와 구체적인 사실]을 이유로 계약갱신이 어렵다는 의사를 통지합니다.

다만 임차인의 계약갱신요구권 행사 여부와 위 사유의 인정 여부는 계약서, 납부내역 및 구체적인 사실관계에 따라 판단될 수 있으므로, 이 통지만으로 임차인의 퇴거 의무가 확정된다는 의미는 아닙니다.

관련 의견이나 자료가 있다면 [회신기한]까지 보내주시기 바랍니다.

계약조건 변경을 제안하는 경우

계약이 갱신되는 경우 발신인은 다음 조건을 제안합니다.

보증금: [현재 금액] → [제안 금액]
월 차임: [현재 금액] → [제안 금액]
관리비: [금액 또는 산정방식]
계약기간: [기간]
적용 예정일: [날짜]

위 내용이 갱신계약 조건에 관한 제안이라면 당사자의 합의가 필요하며, 임차인의 동의 없이 위 조건이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

별도의 법률상 증감청구권을 행사하려는 경우에는 그 법적 근거와 산정자료를 구분하여 제시합니다.

임대차가 종료되는 경우에는 점포 인도일과 원상복구, 시설물 존치·철거 범위를 별도로 확인하고자 하며 [공동점검 희망일]에 공동 현장점검을 제안합니다.
인도 시 열쇠·출입카드 반환내역을 확인하고 차임·관리비 및 보증금 공제·반환 내역을 항목별로 서면 정산할 것을 제안합니다.
본 통지에 관한 의견은 [회신기한]까지 문자·이메일 또는 서면으로 보내주시기 바랍니다.

[발송일]

발신인 [성명 또는 법인명]
[서명 또는 날인]

14. 실무에서 자주 생기는 두 가지 차이

아래 사례는 특정 사건을 그대로 옮긴 것이 아니라 상가 임대차 상담과 계약 종료 과정에서 반복적으로 나타나는 상황을 이해하기 쉽게 재구성한 사례입니다.

계약 종료 자료를 날짜순으로 연결한 경우

임차인 A는 계약 만료를 앞두고 최초 계약서와 갱신계약서를 먼저 확인했습니다.

그다음 정확한 만료일을 적어 “계약 만료 후 갱신하지 않고 점포를 인도하겠다”는 내용증명을 발송했습니다.

배달 후에는 도달 자료를 보관하고 임대인과 공동점검 일정을 문자로 정했습니다.

현장에서는 시설을 세 가지로 나눴습니다.

임차인이 설치해 철거할 시설
입주 전부터 있던 기존 시설
임대인이 존치를 원하는 시설

점검표와 사진을 남긴 뒤 인도일에 열쇠와 출입카드를 확인하고 관리비·보증금 정산표까지 작성했습니다.

이 경우 자료가 각각 따로 존재하는 것이 아니라 시간순으로 연결됩니다.

계약서는 만료일을 보여주고, 내용증명은 비갱신 의사를 보여주며, 배달기록은 도달시점을 보여줍니다.

현장 사진과 점검표는 원상복구 상태를 보여주고, 열쇠 반환확인서는 실제 인도 시점을 확인하는 자료가 됩니다.

“나갈 수도 있다”는 문자만 남긴 경우

임차인 B는 계약 만료를 앞두고 임대인에게 “요즘 장사가 어려워서 나갈 수도 있을 것 같다”고 문자만 보냈습니다.

이후 확정적인 비갱신 의사를 다시 통지하지 않았습니다.

임대인은 이를 퇴거 통지가 아니라 임대료나 재계약 조건을 협의하려는 말로 받아들였습니다.

계약 만료 후 임차인이 “이미 나간다고 말했다”고 주장하더라도 해당 문구만으로는 확정적인 비갱신 의사였는지 해석이 갈릴 수 있습니다.

이때는 이후 어떤 대화를 했는지, 계속 영업했는지, 차임을 지급했는지, 별도의 연장 합의가 있었는지를 다시 살펴봐야 합니다.

이 차이를 보면 내용증명의 가치는 단순히 ‘법적인 문서처럼 보인다’는 데 있지 않습니다.

언제 어떤 의사를 표시했고 이후 실제 행동이 어떻게 이어졌는지를 연결할 수 있다는 데 의미가 있습니다.

15. 이런 신호가 보이면 발송 전에 한 번 더 확인합니다

내용증명 초안을 작성한 뒤 아래 항목 중 하나라도 해당한다면 바로 발송하기보다 계약관계를 다시 확인하는 편이 좋습니다.

계약 만료일을 최초 계약서만 보고 계산했다.
중간에 작성한 갱신계약서를 찾지 못했다.
계약 연장에 관한 문자나 이메일이 있다.
“계약을 정리할 수도 있다”처럼 의사가 모호하다.
공동임대인 중 한 명에게만 보내려 한다.
계약 후 건물 소유권이 이전됐다.
임대인 또는 임차인이 법인인데 본점 주소를 확인하지 않았다.
내용증명을 누구에게 보내야 할지 확실하지 않다.
임차인의 계약갱신요구권이 남아 있는지 계산하지 않았다.
임대인이 직접 사용할 예정이라는 이유만으로 퇴거를 요구하려 한다.
권리금 회수 절차가 진행 중인데 바로 시설 철거를 하려 한다.
입주 당시 시설 사진이 없다.
전 임차인이 설치한 시설과 현재 임차인이 설치한 시설이 섞여 있다.
보증금 공제항목을 인도 당일 처음 이야기할 예정이다.
발송 후 배달 여부를 확인할 계획이 없다.

이 가운데 여러 항목이 겹친다면 내용증명 문구를 다듬는 것보다 계약서와 증빙을 먼저 정리하는 것이 우선입니다.

16. 임차인이 계약 종료 전에 확인할 항목

최초 계약서와 모든 갱신·변경계약서를 날짜순으로 확인했습니다.
실제 계약 만료일을 다시 계산했습니다.
계약서의 사전 통지 특약을 확인했습니다.
현재 임대인의 성명·법인명과 주소를 확인했습니다.
소유권이 변경됐다면 임대인 지위 승계 여부를 검토했습니다.
“나갈 예정”이 아니라 계약 만료 후 갱신하지 않겠다는 의사를 명확히 적었습니다.
권리금 회수를 계획한다면 신규 임차인 주선 자료를 별도로 보관했습니다.
입주 당시 사진과 현재 시설 상태를 비교했습니다.
철거할 시설과 존치할 시설을 나누어 정리했습니다.
내용증명 발송본과 등기번호를 보관했습니다.
배달조회 및 필요한 경우 배달증명을 확보했습니다.
공동 현장점검 일정을 제안했습니다.
열쇠·출입카드·주차카드 수량을 확인했습니다.
차임과 관리비 정산 기준일을 확인했습니다.
보증금 공제 예정 항목에 대한 자료를 요청했습니다.

17. 임대인이 계약 만료 전에 확인할 항목

임차인의 최초 임대차일부터 전체 임대차기간을 계산했습니다.
계약갱신요구권 행사 가능 기간이 남아 있는지 확인했습니다.
갱신거절을 검토한다면 법정 사유와 실제 증빙을 대조했습니다.
단순한 계약 만료만으로 퇴거를 확정하지 않았습니다.
직접 사용 의사만으로 법정 갱신거절 사유라고 판단하지 않았습니다.
차임 연체를 주장한다면 월별 발생액과 입금액을 확인했습니다.
‘3개월 연체’가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액인지 확인했습니다.
공동소유·공동임대 관계를 확인했습니다.
임차인이 신규 임차인을 주선하고 있는지 확인했습니다.
원상복구 전 입주 당시 시설 상태와 현재 상태를 비교했습니다.
보증금 공제 예정 항목과 증빙을 준비했습니다.
내용증명의 수신인과 주소를 다시 확인했습니다.
발송 후 실제 배달 여부를 확인했습니다.
공동점검·열쇠 반환·정산 결과를 각각 서면으로 남길 준비를 했습니다.

18. 자주 묻는 질문

내용증명을 보내면 계약이 자동으로 종료되나요?

그렇지 않습니다.

내용증명은 언제 어떤 내용의 문서를 발송했는지를 증명하는 수단입니다.

계약 종료 여부는 계약기간, 갱신요구권, 묵시적 갱신, 통지의 내용과 도달, 실제 인도 여부 등 구체적인 계약관계를 함께 확인해야 합니다.

문자나 카카오톡으로 통지해도 되나요?

법에서 특정 방식을 요구하지 않는 의사표시라면 문자나 카카오톡도 발신인·수신인·내용과 도달 사실을 확인할 수 있는 자료가 될 수 있습니다.

다만 “나갈 수도 있다”, “재계약은 다시 생각해 보자”와 같이 의미가 모호하면 비갱신 의사였는지 다툼이 생길 수 있습니다.

중요한 계약 종료라면 문구를 명확하게 하고 메시지 원본과 상대방 답변을 함께 보관하는 것이 좋습니다.

임차인은 반드시 만료 3개월 전에 알려야 하나요?

모든 상가 임차인에게 공통으로 적용되는 법정 3개월 전 비갱신 통지 의무가 있다고 단정할 수는 없습니다.

대법원 2023다307024 판결은 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일까지 사이에 명확하게 비갱신 의사를 통지한 경우에도 법정 묵시적 갱신이 성립하지 않을 수 있다고 판단했습니다.

다만 계약서의 사전 통지 특약은 별도로 확인해야 합니다.

또한 권리금, 원상복구, 현장점검과 보증금 정산을 생각하면 실무적으로 충분한 시간을 두고 알리는 편이 좋습니다.

임대인은 계약기간이 끝났다는 이유만으로 갱신을 거절할 수 있나요?

임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상태라면 단순한 기간 만료만으로 갱신거절이 가능한지 판단해서는 안 됩니다.

전체 임대차기간과 갱신요구 시점을 확인하고 상가건물 임대차보호법 제10조가 정한 거절 사유가 있는지를 검토해야 합니다.

내용증명이 반송되면 다시 보내야 하나요?

먼저 반송 사유를 확인합니다.

주소 불명이라면 주소를 수정해야 하고, 법인 본점 이전이라면 최신 법인등기사항증명서를 확인해야 합니다.

폐문부재나 일시적 부재라면 재배달 상황도 확인합니다.

수취거절이라면 단순히 “거절했으니 도달한 것으로 본다”고 판단하지 말고 구체적인 사실관계를 확인하면서 문자·이메일 등 다른 전달방법도 함께 사용하는 것이 좋습니다.

내용증명과 배달증명은 같은 건가요?

다릅니다.

내용증명은 어떤 내용의 문서를 발송했는지를 확인하는 데 의미가 있고, 배달증명은 등기우편물이 배달되었는지에 관한 우체국 증명입니다.

중요한 통지는 두 자료를 함께 보관하는 것이 좋습니다.

내용증명을 보낸 뒤 가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요?

배달 여부와 도달일을 확인하는 것입니다.

그다음 상대방 답변을 기록하고 공동 현장점검 일정, 원상복구 범위, 시설 존치·철거, 점포 인도일을 협의합니다.

마지막에는 열쇠·출입카드 반환, 관리비와 차임, 보증금 공제·반환까지 문서로 남겨야 합니다.

마무리하며

상가 계약 만료를 앞두고 내용증명을 작성할 때 가장 먼저 할 일은 어려운 법률용어를 넣는 것이 아닙니다.

내가 지금 무엇을 통지하려는지부터 명확하게 정하는 것이 우선입니다.

임차인이 계약을 갱신하지 않겠다는 것인지, 임대인이 법정 사유를 근거로 갱신을 거절하려는 것인지, 단순히 새로운 계약조건을 제안하려는 것인지에 따라 확인해야 할 내용이 달라집니다.

그다음 계약 만료일과 당사자를 확인하고, 내용증명이 상대방에게 언제 도달했는지까지 자료로 남깁니다.

상가 임대차를 실제로 중개하고 계약 종료 과정을 살펴보면 분쟁은 내용증명 한 문장에서 갑자기 생기기보다 계약 당시 자료, 중간 변경사항, 통지, 현장점검과 정산 기록이 끊겨 있을 때 커지는 경우가 많습니다.

그래서 내용증명을 보낸 뒤가 더 중요합니다.

원상복구 범위를 확인하고, 철거할 시설과 존치할 시설을 구분하고, 점포를 인도하면서 열쇠와 출입카드 반환 내역을 남긴 뒤 차임·관리비와 보증금을 항목별로 정산해야 합니다.

결국 계약 종료에서 필요한 것은 강한 문구가 아니라 계약서부터 마지막 정산까지 이어지는 기록입니다.

내용증명도 그 기록 가운데 하나로 활용하는 것이 가장 실무적인 접근입니다.

안내

본 글은 상가·사무실 임대차 및 부동산 계약에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사건에 대한 법률 자문이나 특정한 분쟁 결과를 보장하지 않습니다. 실제 판단은 계약서의 구체적인 문구, 당사자 간 합의, 환산보증금, 통지와 도달 경위, 증빙자료 등 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 법적 결정을 앞두고 있거나 이미 분쟁이 발생한 경우에는 변호사, 대한법률구조공단 등 전문기관의 개별 상담을 받으시기 바랍니다.

참고자료

국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제10조｜계약갱신요구권 행사기간, 갱신거절 사유와 법정 묵시적 갱신 기준｜시행 2026년 5월 12일｜2026년 7월 13일 확인 상가건물 임대차보호법 제10조
국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제2조｜환산보증금 기준을 초과하는 임대차의 적용 조항｜시행 2026년 5월 12일｜2026년 7월 13일 확인 상가건물 임대차보호법 제2조
국가법령정보센터｜민법 제111조｜상대방이 있는 의사표시의 효력 발생 시점｜2026년 7월 13일 확인 민법 제111조
국가법령정보센터｜민법 제639조｜임대차기간 만료 후 계속 사용에 따른 묵시적 갱신 기준｜2026년 7월 13일 확인 민법 제639조
국가법령정보센터｜대법원 2024년 6월 27일 선고 2023다307024 판결｜임차인의 만료 전 비갱신 통지와 법정 묵시적 갱신 판단｜2026년 7월 13일 확인 대법원 2023다307024 판결
대법원｜2020년 8월 20일 선고 2019두34630 판결｜등기취급 우편물의 부당한 수취거부와 의사표시 도달 판단｜2026년 7월 13일 확인 대법원 2019두34630 판결 안내
국가법령정보센터｜우편법 시행규칙｜내용증명 발송과 증명 관련 기준｜시행 2026년 4월 1일｜2026년 7월 13일 확인
인터넷우체국｜내용증명 공식 안내｜인터넷 내용증명 접수와 발송 관련 절차｜2026년 7월 13일 확인 인터넷우체국 내용증명 안내
인터넷우체국｜발송 후 배달증명 공식 안내｜등기우편 배달 여부 증명과 신청기간｜2026년 7월 13일 확인 인터넷우체국 발송 후 배달증명