상가 묵시적 갱신｜계약기간 1년과 해지 통보 3개월 기준

정보 확인 기준일: 2026년 7월 15일

상가·사무실 임대차 상담을 하다 보면 계약 만료를 앞두고 이런 질문을 자주 접하게 됩니다.

“재계약서를 쓰지 않았는데 계속 영업하면 자동으로 1년 연장되는 건가요?”

또 어떤 임차인은 “나가려면 무조건 3개월 전에 말해야 한다”고 알고 있고, 반대로 임대인은 “만료 1개월 전까지 이야기하지 않았으니 이미 자동연장됐다”고 생각하기도 합니다.

실무에서는 이 두 가지 주장 모두 그대로 적용하면 안 되는 경우가 있습니다.

상가 묵시적 갱신을 판단할 때 제가 먼저 보는 것은 새 계약서를 작성했느냐가 아닙니다. 가장 최근 계약의 만료일, 환산보증금, 만료 전 주고받은 통지, 그 통지가 상대방에게 실제 도달한 날짜를 먼저 확인합니다.

특히 환산보증금이 법에서 정한 지역별 기준을 넘는지에 따라 묵시적 갱신 이후 해지 기준이 달라질 수 있습니다.

따라서 “상가는 자동으로 1년 연장되고 나가려면 3개월 전에 통보하면 된다”는 식으로 기억하기보다 내 계약에 어떤 법적 기준이 적용되는지부터 구분하는 것이 중요합니다.

상가 묵시적 갱신은 새 계약서를 쓰지 않았다는 뜻만은 아닙니다

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 일정한 요건을 충족하면 기존 임대차가 묵시적으로 갱신되는 것으로 정하고 있습니다.

임대인이 법에서 정한 기간인 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절이나 조건변경을 통지하지 않은 경우가 대표적입니다.

이 경우 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 보고, 해당 규정이 적용되는 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.

묵시적으로 갱신된 뒤에는 임차인이 언제든지 해지를 통고할 수 있습니다. 다만 통보하는 순간 계약이 끝나는 것은 아닙니다.

임대인이 해지통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.

여기서 실무적으로 중요한 부분이 있습니다.

계약서를 새로 쓰지 않았더라도 다음과 같은 합의가 있었다면 법에서 정한 묵시적 갱신이 아니라 당사자 사이의 합의갱신으로 볼 여지가 있습니다.

보증금이나 월세를 변경하기로 문자로 합의한 경우
“앞으로 2년 더 사용한다”고 계약기간을 정한 경우
갱신계약서나 변경계약서를 작성한 경우
자동연장 기간과 중도해지 조건을 따로 정한 경우
목적물이나 사용 범위를 변경하면서 새로운 조건을 합의한 경우

그래서 현장에서 계약서를 검토할 때는 최초 계약서 한 장만 보는 것으로 끝내지 않습니다.

갱신계약서 → 변경합의서 → 문자·이메일 → 임대료 변경내역까지 시간순으로 맞춰봐야 실제 계약관계를 알 수 있습니다.

법정 묵시적 갱신과 합의갱신은 구분해야 합니다

구분	확인할 내용
법정 묵시적 갱신	법에서 정한 요건 충족 여부
새로운 계약서	없어도 묵시적 갱신 가능
계약조건	원칙적으로 기존 조건 유지
존속기간	법 적용 대상은 1년
임차인 해지	통고 도달 후 3개월
합의갱신	당사자가 새 조건을 합의
합의갱신 기간	합의한 기간 확인
중도해지	새 계약·특약 내용 확인

특히 “재계약서를 안 썼으니 묵시적 갱신이다”라고 바로 판단하는 것은 피하는 것이 좋습니다.

‘1년 자동연장·3개월 해지’는 모든 상가에 똑같이 적용되지 않습니다

상가 묵시적 갱신에서 가장 많이 혼동하는 부분입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항·제5항이 적용되는 임대차라면 다음과 같은 기준으로 볼 수 있습니다.

확인사항	기준
임대인의 갱신거절·조건변경	만료 6개월 전부터 1개월 전까지
묵시적 갱신 기간	1년
임차인의 해지통고	갱신 후 언제든지 가능
해지 효력	임대인 수령 후 3개월
기존 보증금·차임	원칙적으로 기존 조건 유지

여기에서 ‘3개월 전 통보’라는 표현은 조금 조심해서 사용할 필요가 있습니다.

정확하게는 임차인이 3개월 전에 미리 통지해야만 해지가 가능한 것이 아니라, 묵시적 갱신 후 언제든지 해지통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월 후 효력이 발생하는 구조입니다.

실무에서 이 차이는 꽤 중요합니다.

예를 들어 임차인이 8월 10일 내용증명을 발송했고 임대인이 8월 13일 수령했다면, 특별한 사정이 없다면 8월 10일이 아니라 8월 13일을 기준으로 해지 효력 발생 시점을 계산해야 합니다.

내용증명을 보냈다는 사실만 보고 발송일부터 계산하면 실제 계약 종료일이 달라질 수 있습니다.

내용증명 발송일보다 ‘도달일’을 확인해야 합니다

상가 계약 종료 상담에서 의외로 자주 확인하게 되는 자료가 우체국 배달조회입니다.

임차인이 내용증명 사본을 가지고 와서 “이날 해지통보했습니다”라고 이야기하더라도, 실무에서는 바로 그 날짜를 종료 기준일로 잡지 않습니다.

다시 확인하는 것은 다음과 같습니다.

실제 발송일
임대인이 받은 날짜
수취인이 누구였는지
주소가 계약서와 일치하는지
반송됐는지
폐문부재였는지
수취거절이 있었는지
문자나 이메일 등 다른 통지가 있었는지

특히 법인 임대인이라면 담당 직원에게 문자만 보낸 것으로 충분한지, 실제 수령 권한이 있는 사람에게 전달됐는지도 문제가 될 수 있습니다.

그래서 계약 종료 통지는 가능하면 내용증명만 보내고 끝내지 말고 실제 도달 여부까지 확인해 보관하는 것이 좋습니다.

임차인은 계약 만료 1개월 전까지 반드시 통보해야 할까?

이 부분은 임대인과 임차인 모두 많이 오해합니다.

상가건물 임대차보호법은 임대인의 갱신거절이나 조건변경 통지기간을 제한하고 있습니다.

그렇다고 임차인의 갱신거절 통지까지 반드시 같은 기간에 해야 하는 것은 아닙니다.

대법원은 2024년 6월 27일 선고한 2023다307024 판결에서 중요한 기준을 제시했습니다.

해당 사건에서는 임차인이 임대차기간 만료 전날 갱신거절 의사를 통지했습니다.

대법원은 임차인이 계약기간이 끝나기 전에 갱신하지 않겠다는 의사를 명확하게 표시했다면, 만료 1개월 전을 지난 시점에 통지했다는 이유만으로 묵시적 갱신이 성립한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

따라서 임대인이

“한 달 전에 말하지 않았으니 이미 1년 연장됐습니다.”

라고 주장하더라도 그 말만으로 계약관계를 확정하기는 어렵습니다.

반대로 임차인이 단순히 퇴거 이야기를 꺼냈다고 해서 모두 갱신거절 통지가 되는 것도 아닙니다.

“나갈 생각입니다”와 “계약을 갱신하지 않겠습니다”는 다를 수 있습니다

상담 과정에서 문자나 카카오톡을 확인해 보면 당사자는 계약 종료 의사를 전달했다고 생각하는데 문장을 보면 상당히 애매한 경우가 있습니다.

예를 들면 이런 표현입니다.

“매장을 정리할 수도 있습니다.”
“계약 연장을 고민하고 있습니다.”
“다른 점포도 알아보고 있습니다.”
“월세가 오르면 나갈 생각입니다.”
“퇴거 일정에 대해 한번 이야기했으면 합니다.”

이 문장들은 상황에 따라 단순한 협의나 가능성에 대한 언급으로 해석될 여지가 있습니다.

계약을 실제로 종료하려는 경우라면 목적물과 만료일을 특정해서 보다 명확하게 전달하는 것이 좋습니다.

예를 들면 다음과 같습니다.

“본 임대차계약은 갱신하지 않으며 계약서상 만료일인 2026년 ○월 ○일에 종료하겠습니다.”

묵시적 갱신 이후 해지를 통고하는 경우라면 내용도 달라집니다.

“본 임대차계약의 해지를 통고하며, 관련 법령에 따른 해지 효력 발생일을 기준으로 임대차를 종료하고자 합니다.”

문구보다 더 중요한 것은 상대방에게 실제로 도달했다는 자료를 남기는 것입니다.

먼저 환산보증금을 계산해야 하는 이유

상가 묵시적 갱신 문제에서 제가 계약서를 보면 비교적 초반에 확인하는 것이 환산보증금입니다.

환산보증금 계산은 다음과 같습니다.

환산보증금 = 실제 보증금 + 월 차임 × 100

예를 들어 보증금이 5,000만 원이고 월 차임이 300만 원이라면,

5,000만 원 + 300만 원 × 100 = 3억 5,000만 원

입니다.

2026년 7월 15일 기준 지역별 환산보증금 기준은 다음과 같습니다.

지역	기준금액
서울특별시	9억 원
수도권 과밀억제권역 중 서울 제외·부산	6억 9,000만 원
일부 광역시·세종·지정 시	5억 4,000만 원
그 밖의 지역	3억 7,000만 원

5억 4,000만 원 기준이 적용되는 지역에는 관련 시행령에서 정한 광역시와 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 등이 포함됩니다.

다만 계약이 오래된 경우에는 현재 기준금액만 보고 판단해서는 안 되는 경우도 있습니다.

2019년 4월 2일 환산보증금 기준이 인상됐을 당시 시행령 부칙은 변경된 기준을 시행 이후 새로 체결되거나 갱신되는 계약부터 적용하도록 정했습니다.

따라서 오래전 체결된 계약이라면 최초 계약일과 이후 갱신 시점도 함께 확인해야 합니다.

부가가치세와 관리비는 환산보증금 계산에서 따로 확인합니다

상가 계약서를 보다 보면 월세가 다음처럼 표시돼 있는 경우가 있습니다.

월 차임 300만 원
부가가치세 30만 원
관리비 50만 원

이때 계약서에 적힌 모든 금액을 단순히 합쳐 월세라고 보고 환산보증금을 계산해서는 곤란합니다.

특히 관리비는 실제 공용관리비인지, 전기·수도 등 사용료인지, 아니면 사실상 임대 공간의 사용대가 일부를 관리비 명목으로 받고 있는 것인지 계약 구조와 지급내역을 살펴봐야 할 수 있습니다.

따라서 환산보증금을 계산할 때는 다음 자료를 같이 보는 것이 안전합니다.

임대차계약서
세금계산서
월별 임대료 입금내역
관리비 고지서
관리비 세부내역
갱신 또는 임대료 변경 합의서

계약서상의 명칭보다 실제 지급 성격을 확인하는 과정이 중요합니다.

환산보증금이 기준을 넘으면 어떻게 달라질까?

환산보증금이 지역별 기준을 넘는다고 해서 상가건물 임대차보호법의 모든 보호가 없어지는 것은 아닙니다.

법 제2조 제3항에 따라 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등 일부 규정은 일정한 범위에서 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에도 적용됩니다.

다만 제10조 제4항·제5항의 법정 묵시적 갱신과 임차인의 3개월 해지통고 규정은 환산보증금 초과 임대차에 그대로 적용되는 규정이 아닙니다.

이 경우에는 민법상 묵시적 갱신을 별도로 검토해야 합니다.

민법 제639조는 임대차기간이 끝난 뒤에도 임차인이 계속 목적물을 사용·수익하고 임대인이 상당한 기간 동안 이의를 제기하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 보는 규정을 두고 있습니다.

다만 확정된 기존 계약기간이 그대로 한 번 더 반복되는 것은 아닙니다.

민법 제635조에 따른 해지통고가 가능해집니다.

민법상 묵시적 갱신이 성립했다면

건물 임대차에서는 일반적으로 다음과 같이 해지 효력이 발생합니다.

누가 통고했는가	효력 발생
임대인	상대방 수령 후 6개월
임차인	상대방 수령 후 1개월

이 때문에 모든 상가 임차인에게 무조건 “3개월 전에 통보해야 합니다”라고 안내하는 것은 정확하지 않을 수 있습니다.

먼저 환산보증금과 법 적용 범위를 확인해야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

다만 계약서에 별도의 자동연장 조항이나 중도해지 특약이 있다면 그 약정의 내용과 효력도 함께 검토해야 합니다.

자동연장 특약이 있으면 계약서를 더 꼼꼼하게 봐야 합니다

상가 계약서에서 자주 보는 문구 중 하나가 다음과 같습니다.

“만료 3개월 전까지 별도의 의사표시가 없으면 동일 조건으로 자동연장한다.”

이 한 문장만 보고 법정 묵시적 갱신과 동일하다고 생각하면 안 됩니다.

당사자가 계약을 체결하면서 별도의 자동연장 조건을 합의한 것인지, 자동연장 기간은 얼마인지, 중도해지는 가능한지, 법정 묵시적 갱신 규정과 어떤 관계가 있는지를 따져봐야 합니다.

특히 다음 내용을 확인합니다.

계약기간

계약 시작일과 종료일을 정확하게 봅니다.

“계약일로부터 2년”이라고만 기재돼 있다면 계약일, 잔금일, 점포 인도일 가운데 어느 날짜를 기준으로 기간을 계산하는지 다툼이 생길 수 있습니다.

자동연장 기간

“자동연장한다”라고만 되어 있고 1년인지 2년인지 적혀 있지 않은지 확인합니다.

중도해지 조건

자동연장된 기간 중 임차인이 나갈 수 있는지, 몇 개월 전에 통지해야 하는지가 별도로 정해져 있는지 확인합니다.

통지 방법

문자, 이메일, 내용증명 가운데 어떤 방법으로 통지하도록 정했는지 살펴봅니다.

통지 주소

계약 이후 임대인의 주소나 법인 본점이 변경됐다면 실제 통지가 가능한 주소도 확인해야 합니다.

해지통보했다고 다음 달부터 월세를 안 내도 되는 것은 아닙니다

실무에서 비용 분쟁으로 바로 이어지는 부분입니다.

묵시적 갱신 후 임차인이 해지를 통고했다고 하더라도 계약이 즉시 끝나는 것은 아닙니다.

별도의 조기 종료 합의가 없다면 계약 종료일까지 다음 비용이 이어질 수 있습니다.

월 차임
차임에 대한 부가가치세
정액 또는 실비 관리비
전기·수도·냉난방 사용료
계약서에서 정한 연체료 또는 지연손해금
원상복구 공사기간에 발생하는 비용
종료 후 인도가 지연된 경우 그 기간에 관한 사용이익 상당액이나 관리비

그래서 임차인이 “이번 달에 점포를 빼겠습니다”라고 먼저 퇴거한 뒤 월세를 중단하면 오히려 분쟁이 복잡해질 수 있습니다.

임대인이 조기 종료에 동의했다면 단순히 열쇠 반환일만 정하지 않는 것이 좋습니다.

계약 종료일, 차임 부담 종료일, 관리비 검침일, 원상복구 완료일, 열쇠 인도일, 보증금 반환일을 함께 정해야 합니다.

현장에서 먼저 맞춰보는 자료는 따로 있습니다

묵시적 갱신 문제는 법 조문만 읽고 판단하기보다 계약의 시간 흐름을 복원하는 것이 훨씬 중요할 때가 많습니다.

제가 이런 계약을 검토한다면 자료를 다음 순서로 맞춰보는 편이 실무적으로 효율적입니다.

가장 최근 임대차계약서

최초 계약서만 보지 않습니다.

갱신계약서, 변경계약서, 추가 특약과 합의서를 모두 모아서 현재 살아 있는 계약기간과 조건을 먼저 확정합니다.

보증금과 월세 지급자료

계약서의 월세와 실제 이체금액이 같은지 확인합니다.

중간에 월세가 변경됐다면 언제부터, 어떤 합의로 변경됐는지도 살펴봅니다.

문자·카카오톡·이메일

계약 종료, 갱신, 임대료 조정에 관한 대화를 날짜순으로 정리합니다.

화면 일부만 캡처하기보다 발신자·수신자·날짜와 앞뒤 대화가 보이는 원본을 보관하는 것이 좋습니다.

내용증명과 배달자료

내용증명 사본과 함께 배달완료 날짜를 확인합니다.

반송됐으면 반송된 사실도 그대로 보관해야 합니다.

통화 후 확인문자

전화로 협의한 경우에는 통화가 끝난 뒤 내용을 문자로 다시 확인하면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

예를 들어,

“오늘 협의한 내용은 계약을 ○월 ○일 종료하고 차임은 ○일까지 부담하는 것으로 이해했습니다.”

와 같이 보내는 방식입니다.

다만 상대방이 답변하지 않았다고 해서 그 내용에 동의했다고 바로 단정해서는 안 됩니다.

사례로 보면 판단 순서가 더 분명해집니다

다음 사례는 실제 특정 계약을 그대로 옮긴 것이 아니라 상가 임대차 상담에서 자주 문제가 되는 상황을 이해하기 쉽게 재구성한 가상의 실무 사례입니다.

서울의 한 상가 임차인이 보증금 5,000만 원, 월 차임 300만 원으로 계약했습니다.

계약기간은 2024년 8월 1일부터 2026년 7월 31일까지입니다.

환산보증금은 다음과 같습니다.

5,000만 원 + 300만 원 × 100 = 3억 5,000만 원

서울 기준 9억 원 이하입니다.

임대인은 계약 만료 전 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않았습니다.

임차인은 2026년 7월 20일,

“계약을 갱신하지 않고 2026년 7월 31일 종료하겠습니다.”

라는 내용증명을 보냈고 임대인은 7월 21일 수령했습니다.

임대인은 이렇게 주장합니다.

“만료 한 달 전에 말하지 않았으니 이미 1년 자동연장됐습니다. 나가려면 3개월분 월세를 내야 합니다.”

그러나 이 경우에는 단순히 ‘한 달 전 통보 여부’만 볼 것이 아닙니다.

임차인이 기존 계약기간이 끝나기 전에 명확하게 갱신거절 의사를 표시했다는 점이 중요합니다.

2024년 대법원 판결 기준에 따르면 특별한 사정이 없다면 묵시적 갱신이 성립하지 않고 기존 계약 만료일인 2026년 7월 31일에 종료되는 방향으로 검토할 수 있습니다.

반대로 임차인이 7월 31일까지 아무런 갱신거절 의사를 표시하지 않고 계속 영업한 뒤 8월 5일 처음으로 해지를 통고했다면 상황이 달라집니다.

상가임대차법상 묵시적 갱신이 성립했다면 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3개월 후 계약이 종료되는 기준을 검토하게 됩니다.

불과 며칠 차이지만 계약 종료일과 추가 차임 부담이 달라질 수 있습니다.

그래서 실무에서는 ‘언제 말했다’보다 ‘무엇을 말했고 언제 상대방에게 도달했는가’를 함께 확인해야 합니다.

임차인이라면 퇴거 전에 이 부분을 먼저 정리하는 것이 좋습니다

임차인이 이전을 계획하고 있다면 새 점포 계약부터 서두르기보다 기존 계약 종료일을 먼저 확정하는 것이 안전합니다.

특히 다음 자료를 한 번에 모아두면 판단하기 편합니다.

최초 임대차계약서
갱신·변경계약서
보증금과 월 차임
계약 만료일
자동연장 특약
임대인과 주고받은 문자
내용증명과 배달조회
월세·관리비 입금내역
원상복구 특약
권리금 관련 자료

그리고 다음 날짜를 별도로 적어보는 것이 좋습니다.

계약 만료일 → 종료 통지일 → 상대방 수령일 → 법적 종료 예정일 → 실제 인도 예정일

이 다섯 날짜를 한 줄에 놓고 보면 계약 종료 구조가 상당히 명확해집니다.

임대인도 만료일만 보고 퇴거를 요구하면 안 됩니다

임대인 입장에서도 “계약기간이 끝났으니 나가달라”고 통지하기 전에 확인할 것이 있습니다.

우선 묵시적 갱신이 성립했는지를 봐야 합니다.

임차인의 계약갱신요구권 행사 가능기간이 남아 있는지와 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는지도 별개로 검토해야 합니다.

또 상가임대차법 제10조 제5항에서 정한 묵시적 갱신 후 언제든지 해지할 수 있는 권리는 임차인에게 인정되는 권리입니다.

임대인에게 똑같은 3개월 해지권이 있는 것으로 이해해서는 안 됩니다.

“직접 사용하려고 한다”거나 “더 높은 월세를 낼 새 임차인을 구했다”는 사정만으로 이미 갱신된 상가 임대차를 즉시 종료할 수 있다고 단정하기도 어렵습니다.

임대료를 올리는 문제 역시 묵시적 갱신 여부와 별도로 관련 법령과 계약내용을 확인해야 합니다.

원상복구와 보증금 반환까지 연결해야 계약이 실제로 끝납니다

계약 종료일을 계산했다고 모든 정리가 끝난 것은 아닙니다.

상가 임대차는 퇴거 단계에서 다음 문제가 한꺼번에 나타나는 경우가 많습니다.

원상복구
철거 범위
기존 시설 존치
관리비
공과금
열쇠 반환
간판 철거
보증금 정산

특히 “원상복구 후 보증금을 반환한다”는 한 문장만 있는 계약은 종료 시점에서 다툼이 생기기 쉽습니다.

가능하면 다음 내용을 구체적으로 정하는 편이 좋습니다.

누가 확인할 것인지 → 무엇을 철거할 것인지 → 무엇을 남길 것인지 → 언제까지 공사할 것인지 → 공제할 비용은 무엇인지 → 언제 보증금을 반환할 것인지

입주 당시와 퇴거 당시의 사진도 중요합니다.

천장·바닥·벽체뿐 아니라 전기증설, 냉난방기, 덕트, 급배수시설, 간판 자리와 공용부 상태까지 촬영일이 확인되는 원본으로 보관하면 좋습니다.

계약 문구는 법률용어보다 날짜와 행동을 명확하게 적는 편이 좋습니다

계약 특약을 검토하다 보면 법률 용어는 많이 들어가 있지만 정작 당사자가 무엇을 해야 하는지 알 수 없는 문장을 볼 때가 있습니다.

예를 들어,

“임차인은 나가기 3개월 전에 통보한다.”

보다는 해당 계약에 적용되는 법과 합의 내용을 확인한 뒤,

“계약 종료 의사는 계약서에 기재된 연락처 또는 주소로 서면 통지하고, 상대방의 수령 여부를 확인할 수 있는 자료를 보관한다. 당사자가 조기 종료에 합의할 경우 종료일과 차임·관리비 부담 종료일을 별도로 서면 확정한다.”

처럼 정하는 편이 실제 분쟁 예방에는 도움이 됩니다.

또,

“원상복구 후 보증금을 반환한다.”

보다는

“원상복구 대상과 존치 시설을 사전에 확인하고 공동점검 후 열쇠 인도, 미납 차임·관리비 및 확정된 정산금액을 확인한 뒤 보증금 잔액을 반환한다.”

처럼 절차를 구체화하는 편이 좋습니다.

중요한 것은 어려운 법률 표현을 많이 넣는 것이 아닙니다.

누가, 누구에게, 무엇을, 언제까지, 어떤 방법으로 해야 하는지가 계약서에서 보이도록 만드는 것이 실무에서는 더 중요합니다.

이런 상황이라면 묵시적 갱신 여부를 다시 확인해 보세요

계약 종료를 준비하면서 아래와 같은 상황이 발견된다면 날짜 계산만 하고 넘어가지 않는 것이 좋습니다.

최초 계약서와 갱신계약서의 만료일이 다르다.
월세는 변경됐지만 갱신기간을 정한 자료가 없다.
“나갈 수도 있다”는 대화만 있고 확정적인 종료 통지가 없다.
내용증명을 발송했지만 반송됐다.
임대인이 아니라 관리인이나 중개인에게만 통지했다.
환산보증금을 계산하지 않고 무조건 3개월 기준을 적용하고 있다.
점포를 먼저 비웠지만 계약 종료일은 아직 남아 있다.
조기 퇴거에는 합의했지만 월세 종료일을 정하지 않았다.
원상복구 범위가 정해지지 않았다.
보증금 반환일에 대한 합의가 없다.
새 임차인이 입점했는데 기존 임차인과의 정산 기준이 없다.

특히 중개인이나 관리회사에서 “제가 전달해 드리겠습니다”라고 했더라도 실제 임대인에게 언제 전달됐는지 확인해 두는 편이 안전합니다.

통지를 전달할 권한과 법적인 수령 권한은 항상 같은 것은 아니기 때문입니다.

자주 묻는 질문

새 계약서를 작성하지 않으면 무조건 묵시적으로 갱신되나요?

그렇지 않습니다.

계약 만료 전 임대인과 임차인의 통지, 임대료나 계약기간 변경에 관한 별도 합의, 자동연장 특약과 환산보증금 등을 함께 확인해야 합니다.

계약서를 새로 작성하지 않았다는 사실 하나만으로 법정 묵시적 갱신이라고 단정하면 안 됩니다.

상가 묵시적 갱신은 무조건 1년인가요?

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항이 적용되는 묵시적 갱신이라면 존속기간은 1년으로 봅니다.

다만 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에는 이 규정이 그대로 적용되지 않으므로 민법상 묵시적 갱신 여부를 별도로 확인해야 합니다.

임차인은 계약 만료 1개월 전까지 반드시 퇴거 통보를 해야 하나요?

임차인의 갱신거절 통지기간이 임대인의 갱신거절 통지기간과 동일하게 제한되는 것은 아닙니다.

대법원 2024년 6월 27일 선고 2023다307024 판결에 따르면 임차인이 기존 계약기간이 끝나기 전에 명확하게 갱신거절 의사를 표시했다면 만료 1개월 전 이후의 통지라는 이유만으로 묵시적 갱신이 성립한다고 볼 수는 없습니다.

다만 통지 내용이 명확하고 상대방에게 실제 도달했는지는 별도로 확인해야 합니다.

묵시적 갱신 후 해지를 통보하면 바로 월세를 안 내도 되나요?

상가임대차법 제10조 제4항이 적용되어 묵시적으로 갱신된 경우 임차인의 해지는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

별도의 조기 종료 합의가 없다면 그 기간의 차임과 관리비 문제가 남을 수 있습니다.

임대인이 조기 퇴거에 동의하면 3개월 전에 계약을 끝낼 수 있나요?

당사자가 합의하면 조기 종료가 가능합니다.

다만 구두로 “일찍 나가도 된다”고 끝내지 말고 계약 종료일, 차임·관리비 부담 종료일, 원상복구, 인도일과 보증금 반환일을 서면으로 정하는 것이 좋습니다.

환산보증금을 초과한 상가에서 임차인이 해지하면 언제 종료되나요?

민법상 묵시적 갱신이 성립한 건물 임대차라면 임차인이 해지를 통고한 경우 상대방이 통고를 받은 날부터 1개월 후 효력이 발생하는 것이 일반적인 기준입니다.

다만 별도의 갱신계약이나 자동연장·중도해지 특약이 있다면 함께 검토해야 합니다.

임대인도 묵시적 갱신 후 3개월 전에 통보하면 종료할 수 있나요?

상가임대차법 제10조 제5항의 언제든지 해지통고할 수 있는 권리는 임차인에게 인정된 규정입니다.

임대인은 계약기간, 임차인의 계약갱신요구권과 법에서 정한 갱신거절 사유 등을 별도로 확인해야 합니다.

마무리하며

상가 묵시적 갱신 문제는 겉으로 보면 단순해 보입니다.

계약서에 적힌 만료일이 지나고 새 계약서를 작성하지 않았다면 자동으로 연장된 것처럼 보이기 때문입니다.

하지만 실제 계약을 들여다보면 판단에 필요한 자료가 더 많습니다.

가장 최근 계약의 만료일이 언제인지, 환산보증금이 얼마인지, 만료 전에 어떤 대화를 했는지, 상대방에게 종료 의사가 언제 도달했는지를 순서대로 맞춰봐야 합니다.

상가임대차법 제10조 제4항이 적용되는 묵시적 갱신이라면 기존 조건으로 1년간 갱신되고, 임차인이 해지를 통고하면 임대인이 받은 날부터 3개월 후 효력이 발생하는 것이 기본 구조입니다.

반면 환산보증금 기준을 초과하는 임대차라면 이 기준을 그대로 적용하지 말고 민법상 묵시적 갱신과 해지통고 기준을 따로 확인해야 합니다.

그리고 계약 종료 의사를 밝힐 때는 “나갈 예정입니다”처럼 여지를 남기는 표현보다 계약을 갱신하지 않겠다는 의사와 종료일을 명확하게 표시하고 실제 도달자료를 남기는 것이 좋습니다.

현장에서 보면 계약이 끝나는 날짜보다 그 이후 정산 과정에서 분쟁이 더 커지는 경우도 있습니다.

따라서 계약 종료일을 확정한 뒤에는 차임·관리비 부담 종료일, 원상복구 완료일, 열쇠 인도일과 보증금 반환일까지 한 흐름으로 정리해야 실제 계약 종료 절차가 마무리됩니다.

안내: 본 글은 상가·사무실 임대차와 부동산 계약에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 계약의 법률적 판단이나 특정한 결과를 보장하지 않습니다. 실제 적용 여부는 계약 체결·갱신 시점, 환산보증금, 계약서 및 특약, 당사자 간 합의와 통지·도달 자료 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 발생했거나 계약 종료·보증금 반환 등 중요한 법적 판단을 앞두고 있다면 변호사 또는 대한법률구조공단 등 전문기관의 상담을 함께 검토하시기 바랍니다.

참고자료

국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법｜제2조 적용범위 및 제10조 계약갱신·묵시적 갱신 기준｜2026년 5월 12일 시행｜2026년 7월 15일 확인
국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제10조｜임대인의 갱신거절·조건변경 통지기간, 묵시적 갱신기간 및 임차인의 해지통고 기준｜2026년 5월 12일 시행｜2026년 7월 15일 확인
국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 시행령｜지역별 환산보증금 기준 및 차임 환산 방법｜2026년 7월 1일 시행｜2026년 7월 15일 확인
국가법령정보센터｜대법원 2023다307024 판결｜임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절을 통지한 경우 묵시적 갱신 여부｜2024년 6월 27일 선고｜2026년 7월 15일 확인
국가법령정보센터｜민법｜제635조 해지통고 기간 및 제639조 민법상 묵시적 갱신 기준｜2026년 3월 17일 시행｜2026년 7월 15일 확인