상가 임대차 분쟁은 왜 계약 마지막에 집중될까?

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정보 확인 기준일: 2026년 7월 20일

상가 임대차를 중개하다 보면 계약을 체결할 때보다 계약이 끝날 무렵 훨씬 많은 확인사항이 한꺼번에 등장하는 경우가 있습니다.

“이 덕트는 누가 설치한 건가요?”

“처음부터 있던 시설인데 왜 제가 철거해야 하나요?”

“관리비는 다 냈는데 추가 정산금은 무엇인가요?”

“새 임차인이 시설을 그대로 쓴다고 하는데 원상복구를 안 해도 되는 건가요?”

“점포는 비웠는데 보증금은 언제 받을 수 있나요?”

계약 종료 직전에 이런 질문이 집중되는 것은 우연이 아닙니다.

분쟁이 마지막 날 갑자기 생겼다기보다 계약할 때 정확히 정하지 않았던 문제, 영업 중에는 일단 넘어갔던 문제, 구두로만 합의하고 기록하지 않았던 문제가 마지막에 돈과 책임의 문제로 바뀌어 나타나는 경우가 많기 때문입니다.

임대차기간 중에는 임대인도 안정적으로 차임을 받아야 하고 임차인도 영업을 계속해야 합니다. 시설 하자나 수선비, 관리비에 약간의 의견 차이가 있더라도 당장 관계를 깨기보다 일단 처리하고 넘어가는 일이 생깁니다.

하지만 계약 종료가 가까워지면 상황이 달라집니다.

임대인은 점포를 돌려받아 다음 임차인에게 넘겨야 하고, 임차인은 원상복구를 마치고 보증금을 받아 새로운 사업장으로 이동해야 합니다. 여기에 권리금, 신규 임차인, 관리비와 공과금 정산까지 겹치면 계약기간 동안 미뤄 두었던 문제가 한꺼번에 드러납니다.

그래서 저는 상가 계약의 마지막을 단순한 ‘퇴거’가 아니라 공간·시설·돈을 최종 정리하는 정산 과정으로 보는 것이 더 정확하다고 생각합니다.

계약 중에는 넘어갔던 문제가 마지막에는 금액이 됩니다

대표적인 것이 원상복구입니다.

계약서에 흔히 다음과 같은 문구가 들어갑니다.

“임차인은 계약 종료 시 목적물을 원상복구하여 반환한다.”

문장만 보면 명확해 보입니다.

하지만 실제 철거를 시작하려 하면 바로 질문이 생깁니다.

  • 어느 시점의 상태로 돌려놓아야 하는지
  • 임대인이 제공한 시설은 무엇인지
  • 전 임차인이 설치한 시설은 누가 철거하는지
  • 현 임차인이 추가한 시설은 어디까지인지
  • 임대인이 공사를 승인했다면 철거도 면제되는지
  • 신규 임차인이 시설을 인수하면 기존 임차인은 복구하지 않아도 되는지

결국 ‘원상복구한다’는 한 문장보다 입주 당시 상태를 확인할 수 있는 사진과 시설목록이 더 중요한 순간이 옵니다.

관리비도 비슷합니다.

매달 고지된 금액을 모두 납부했다고 생각했는데 종료하면서 전기·수도 검침금액, 폐기물 처리비, 수선비 또는 추가 관리비가 제시되는 경우가 있습니다.

이때 필요한 것은 “원래 이렇게 받습니다”라는 설명이 아니라 어느 기간에 어떤 항목으로 발생했고 어떻게 계산했는지를 확인할 수 있는 자료입니다.

상가 분쟁이 계약 마지막에 몰리는 이유도 결국 여기에 있습니다.

계약 당시에는 문장이었던 것이 종료 시점에는 철거 견적서, 관리비 정산서, 보증금 공제액이라는 실제 금액으로 바뀌기 때문입니다.

공인중개사 실무에서는 계약서보다 먼저 ‘처음 상태’를 확인할 때가 있습니다

원상복구 상담에서 계약서만 보면 해결될 것 같지만 실제로는 그렇지 않은 경우가 많습니다.

제가 실무적으로 중요하게 보는 순서는 조금 다릅니다.

계약서의 원상복구 특약을 확인한 다음 곧바로 입주 당시 사진, 시설목록, 전 임차인 시설의 인수 여부, 임대차기간 중 승인받은 공사내역을 함께 봅니다.

특히 음식점·카페처럼 덕트, 배관, 전기증설, 냉난방기와 주방시설이 얽힌 점포는 “누가 돈을 내서 설치했는가”만으로 판단하기 어렵습니다.

예를 들어 입주 전부터 덕트가 있었는데 현 임차인이 일부만 연장해서 사용했다면 종료 시점에는 기존 부분과 추가 설치 부분을 구분해야 합니다.

그런데 입주 당시 사진이 없다면 문제가 복잡해집니다.

임대인은 “임차인이 사용한 시설이니 모두 철거해야 한다”고 생각할 수 있고, 임차인은 “원래부터 있었던 시설”이라고 주장할 수 있습니다.

두 주장 모두 각자의 기억만으로는 입증하기 어렵습니다.

그래서 상가 임대차에서는 계약서를 잘 쓰는 것과 입주 상태를 잘 남기는 것이 같은 수준으로 중요합니다.

전 임차인이 설치한 시설이라고 해서 답이 항상 같지는 않습니다

이 문제와 관련해 참고할 만한 대법원 판결이 두 개 있습니다.

판결실무에서 볼 부분
대법원 2019. 8. 30. 2017다268142전 임차인의 영업과 시설을 이어받은 경위, 원상회복 약정 등을 고려해 전 임차인이 설치한 시설까지 철거의무를 인정한 사안
대법원 2023. 11. 2. 2023다249661임대 당시 이미 존재한 종전 임차인 등의 시설은 특별한 사정이 없다면 현 임차인이 철거할 의무가 없다고 본 사안

두 판결은 서로 모순되는 것이 아닙니다.

오히려 “전 임차인의 시설이면 무조건 철거한다” 또는 “내가 설치하지 않았으니 철거할 필요가 없다”는 식으로 판단해서는 안 된다는 점을 보여 줍니다.

확인해야 할 것은 다음과 같습니다.

  • 임대차계약을 체결할 당시 점포 상태
  • 전 임차인의 영업과 시설을 함께 양수했는지
  • 시설을 명시적으로 인수했는지
  • 원상복구 특약은 어떻게 작성했는지
  • 현 임차인이 기존 시설을 변경하거나 추가했는지
  • 임대인과 시설 존치에 관한 별도 합의가 있었는지

따라서 원상복구 요구를 받았다면 곧바로 철거업체부터 부르기보다 계약 당시 상태와 시설 인수관계를 먼저 복원하는 작업이 필요합니다.

임대인이 공사를 허락했다고 해서 원상복구까지 면제한 것은 아닙니다

이 부분도 현장에서 자주 혼동합니다.

임차인이 인테리어 공사를 하기 전에 임대인에게 설명했고 임대인이 “공사하세요”라고 동의했다고 가정해 보겠습니다.

그 사실만으로 계약 종료 때 해당 시설을 철거하지 않아도 된다고 단정하기는 어렵습니다.

공사를 설치하는 데 대한 동의와 계약 종료 후 시설을 남겨 두는 데 대한 동의는 다른 문제이기 때문입니다.

특히 다음 시설은 처음부터 처리 기준을 정해 두는 것이 좋습니다.

  • 냉난방기
  • 덕트와 배기시설
  • 급배수 배관
  • 전기증설
  • 간판 구조물
  • 칸막이
  • 천장과 바닥 마감
  • 주방설비

공사승인서나 문자·이메일에는 가능하면 공사 범위뿐 아니라 계약 종료 시 철거할 것인지, 임대인에게 귀속할 것인지, 추후 협의할 것인지도 함께 남겨 두는 편이 안전합니다.

“나중에 이야기하자”는 합의가 여러 개 쌓이면 결국 계약 마지막 날 모두 협상해야 합니다.

관리비는 ‘월 얼마’보다 무엇이 포함되는지를 봐야 합니다

관리비 분쟁도 계약 종료 때 자주 등장합니다.

임대차계약 당시 관리비를 단순히 “월 100만 원”이라고만 정하면 계약 중에는 큰 문제가 없어 보일 수 있습니다.

하지만 종료할 때는 이야기가 달라집니다.

관리비에 무엇이 포함되는지부터 다시 확인해야 하기 때문입니다.

계약할 때 적어도 다음 정도는 구분해 두는 것이 좋습니다.

  • 정액인지 실비인지
  • 일반관리비
  • 청소비·경비비
  • 승강기 유지비
  • 냉난방비
  • 전기·수도·가스
  • 수선유지비
  • 주차비
  • 폐기물 처리비
  • 부가가치세 포함 여부
  • 계약 종료 시 최종 정산 기준일

2026년 5월 12일부터 시행된 상가건물 임대차보호법 제19조의2에 따라, 적용 대상 임대차의 임차인은 임대인에게 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있고 임대인은 이에 따라야 합니다.

이 규정은 2026년 5월 12일 이후 새로 체결하거나 갱신하는 임대차부터 적용됩니다.

시행령에서는 관리비 내역을 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 냉난방비·급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료, 전기료, 수도료, 가스사용료, 정화조 오물 처리 수수료, 폐기물 처리 수수료, 건물 전체 보험료 등으로 구분하고 있습니다.

다만 한 가지 주의할 점이 있습니다.

상가건물 임대차보호법은 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에 적용되는 조항을 별도로 정하고 있으며, 제19조의2는 그 확대 적용 조항에 포함되어 있지 않습니다.

따라서 관리비 내역 제공 규정이 내 계약에 직접 적용되는지는 계약 체결·갱신 시점과 환산보증금을 함께 확인해야 합니다.

법정 요청권이 적용되지 않는 계약이라도 관리비 항목과 산정자료 제공방법을 계약서에 정해 두면 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

보증금은 점포를 비우는 문제와 따로 보지 않는 것이 좋습니다

계약 종료가 가까워지면 임차인은 “언제 보증금을 받을 수 있는가”를 가장 궁금해하고, 임대인은 “언제 완전히 점포를 인도받을 수 있는가”를 중요하게 생각합니다.

두 문제는 따로 움직이지 않습니다.

임대차가 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고, 임대인은 연체 차임 등 정산할 채무를 공제한 나머지 보증금을 반환하게 됩니다.

점포 반환의무와 보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있으므로 실무적으로는 다음 일정을 같은 날 또는 같은 일정표에 올려놓는 편이 좋습니다.

  • 원상복구 완료 확인
  • 공동 현장점검
  • 집기와 물품 반출
  • 열쇠·출입카드 반환
  • 전기·수도 등 최종 검침
  • 관리비 및 공과금 정산
  • 보증금 공제내역 확인
  • 최종 보증금 지급

특히 “점포는 먼저 넘겨주고 보증금은 나중에 주겠다”거나 반대로 “보증금을 먼저 주면 그때 열쇠를 주겠다”는 식으로 각각의 일정만 주장하면 협상이 어려워질 수 있습니다.

인도와 보증금 반환을 하나의 종료 일정으로 협의하는 것이 실무적으로 훨씬 명확합니다.

보증금을 받지 못했다고 계약 전과 똑같이 계속 영업할 수 있는 것은 아닙니다

상가건물 임대차보호법 제9조 제2항이 적용되는 임대차에서는 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.

대법원도 2026년 4월 9일 선고한 2023다307116 판결에서 이 점을 확인했습니다.

하지만 이 규정을 “계약이 예전 조건 그대로 다시 연장됐다”는 의미로 이해해서는 곤란합니다.

계약 종료 후에도 실제 영업을 계속했는지, 단순히 보증금 반환을 기다리며 점유만 유지했는지 등에 따라 차임 상당액이나 관리비 문제는 달라질 수 있습니다.

또한 환산보증금이 법정 기준을 초과하는 임대차에는 제9조 제2항이 적용되지 않을 수 있으므로 자신의 계약이 적용 대상인지 먼저 살펴야 합니다.

따라서 계약 종료 후 보증금이 반환되지 않았다면 감정적으로 점포를 계속 점유하기보다 다음 사실을 분명하게 기록하는 것이 좋습니다.

  • 실제 영업 종료일
  • 물품 반출일
  • 원상복구 완료일
  • 열쇠 반환 여부
  • 점포 사용 여부
  • 보증금 반환 요청일과 내용
  • 임대인의 답변
  • 미합의 공제항목

계약 종료 뒤의 며칠도 나중에는 중요한 사실관계가 될 수 있습니다.

계약 종료 무렵 건물 소유자가 바뀌었다면 등기부터 다시 확인해야 합니다

계약 종료를 준비하던 중 건물이 매매되는 경우도 있습니다.

이때 “원래 임대인과 계약했으니 원래 임대인에게 보증금을 받아야 하는 것 아닌가?”라는 질문이 생길 수 있습니다.

대법원 2026년 4월 9일 선고 2023다307116 판결은 대항력 있는 상가임대차에서 임대차가 종료된 뒤 보증금 반환 전에 건물이 양도된 경우에도 새로운 소유자가 임대인의 지위와 보증금 반환채무를 승계하는 문제를 다뤘습니다.

따라서 종료 과정에서 건물 소유권이 바뀌었다면 예전 계약서만 보고 처리하지 말고 다시 확인해야 합니다.

특히 다음 자료를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

  • 최신 등기사항증명서
  • 사업자등록과 점유 상태
  • 임대차계약서
  • 보증금 지급내역
  • 소유권 이전일
  • 점포 인도일
  • 보증금 반환 예정일

건물 매매와 임차인의 퇴거가 비슷한 시기에 진행된다면 누가 최종 보증금을 반환할 의무를 부담하는지부터 확인한 뒤 인도 일정을 잡는 것이 안전합니다.

권리금이 있다면 계약 종료 6개월 전부터 일정이 달라집니다

권리금이 있는 점포는 계약 마지막 한두 달에 준비하기에는 늦을 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 보호기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다.

이 기간에는 단순히 새로운 사람을 찾는 것만으로 끝나지 않습니다.

  • 신규 임차인 후보 찾기
  • 신규 임차인의 업종과 자력 확인
  • 임대인에게 후보자 정보 전달
  • 임대인의 검토와 답변
  • 권리금계약 협의
  • 신규 임대차조건 협의
  • 기존 시설 인수 여부
  • 기존 임차인의 원상복구 범위

이 절차들이 서로 연결됩니다.

또 하나 조심할 부분은 임대인이 직접 사용할 예정이라는 이유만으로 신규 임차인과의 계약을 언제나 거절할 수 있다고 생각하는 것입니다.

대법원은 2025년 11월 20일 선고한 2024다305605 판결에서 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절한 경우, 그 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

따라서 계약갱신 문제와 권리금 회수기회 보호 문제는 구분해서 판단해야 합니다.

신규 임차인이 시설을 받겠다고 해도 기존 임차인의 철거의무가 자동으로 없어지지는 않습니다

음식점이나 카페의 계약 종료에서 특히 조심할 부분입니다.

새로운 임차인이 기존 주방시설이나 냉난방기, 덕트, 인테리어를 그대로 사용하겠다고 하면 기존 임차인은 철거비를 아낄 수 있습니다.

문제는 신규 계약이 끝까지 체결되지 않을 가능성입니다.

신규 임차인이 처음에는 “시설을 그대로 사용하겠다”고 했다가 계약조건 협의가 맞지 않아 계약하지 않는 경우도 있습니다.

이때 기존 임차인이 이미 철거를 하지 않은 상태라면 종료일 직전에 문제가 생깁니다.

그래서 시설 인수와 원상복구 면제를 합의할 때는 최소한 다음 세 가지를 연결하는 편이 좋습니다.

신규 임대차계약 체결 → 시설 인수 확인 → 기존 임차인의 해당 시설 철거면제

그리고 신규 계약이 성립하지 않을 때의 처리방법도 정해야 합니다.

예를 들어 다음처럼 구체화할 수 있습니다.

신규 임대차계약이 실제로 체결되고 신규 임차인이 별지 시설목록의 시설을 서면으로 인수하며 임대인이 해당 시설의 존치에 동의한 경우 기존 임차인의 해당 시설 철거의무를 면제한다. 신규 계약이 지정일까지 체결되지 않는 경우 기존 임차인은 약정한 철거 대상 시설을 정해진 기한까지 철거한다.

실제 특약은 점포 상태와 당사자의 합의에 맞게 조정해야 하지만, 핵심은 누가 시설을 받겠다고 말했다는 사실이 아니라 어떤 조건이 성립하면 철거의무가 면제되는지를 명확하게 만드는 것입니다.

실무에서 반복되는 사례를 하나 재구성해 보겠습니다

다음은 특정 사건을 그대로 옮긴 것이 아니라 상가 중개 과정에서 반복적으로 나타나는 문제를 이해하기 쉽게 재구성한 가상사례입니다.

음식점을 운영하던 임차인이 계약 종료를 앞두고 신규 임차인을 찾았습니다.

새 임차인은 기존 주방과 배기시설을 그대로 사용하고 싶어 했습니다.

기존 임차인은 철거할 필요가 없다고 생각했습니다.

그런데 임대인은 신규 계약이 확정되지 않았다며 전체 철거를 요구했습니다.

여기서 배기시설 문제가 더 복잡해졌습니다.

일부 덕트는 임차인이 입주하기 전부터 있었고, 임차인은 영업하면서 그 시설에 새로운 배관과 덕트를 연결해 사용했습니다.

문제는 입주 당시 시설목록과 사진이 없었다는 것입니다.

계약서에는 단지 “현 상태로 임차하며 계약 종료 시 원상복구한다”는 문구만 있었습니다.

계약기간 중 추가 공사를 할 때도 임대인이 구두로 동의했지만 종료 시 철거 여부는 정하지 않았습니다.

마지막에는 관리비와 폐기물 처리비까지 추가로 제시됐습니다.

겉으로 보면 모든 문제가 계약 종료 직전에 발생한 것처럼 보입니다.

하지만 실제 원인은 훨씬 앞에 있습니다.

계약할 때 기존 시설을 구분하지 않았고, 공사할 때 철거 여부를 정하지 않았으며, 계약기간 중 정산 문제를 마무리하지 않은 것이 종료 시점에 한꺼번에 비용 문제로 바뀐 것입니다.

이런 계약에서는 마지막 날 협상을 잘하는 것보다 처음부터 증거와 기준을 남기는 것이 훨씬 중요합니다.

계약할 때 사진 몇 장이 나중에 큰 차이를 만듭니다

계약 체결 단계에서 특히 신경 쓰는 것은 ‘나중에 원래 상태를 어떻게 증명할 것인가’입니다.

점포 사진을 촬영할 때는 내부 전체 모습만 찍는 것으로 부족할 수 있습니다.

가능하면 다음 부분까지 남기는 것이 좋습니다.

  • 천장
  • 벽체
  • 바닥
  • 출입문
  • 냉난방기
  • 전기시설
  • 덕트
  • 급배수
  • 주방설비
  • 소방시설
  • 간판 자리
  • 외부와 공용부

사진은 촬영일을 확인할 수 있는 원본으로 보관하고 시설목록과 연결해 두는 편이 좋습니다.

시설목록에는 단순히 “에어컨 2대”라고만 적기보다 설치 위치, 수량, 상태, 소유자, 인수 여부와 종료 시 처리방법을 함께 기록하면 훨씬 유용합니다.

공간 사용범위도 마찬가지입니다.

창고, 테라스, 옥상 일부, 주차면, 간판 설치 공간처럼 계약서 주소와 면적만으로 확인하기 어려운 장소는 도면이나 사진으로 남기는 것이 좋습니다.

계약기간 중에는 ‘나중에 정산’이라는 말을 줄이는 것이 좋습니다

상가 임대차가 길어지면 계약 당시와 상황이 달라집니다.

냉난방기가 추가되고, 전기를 증설하고, 누수 수리를 하고, 관리비가 변경되기도 합니다.

그때마다 문제를 완전히 끝내지 않고 “퇴거할 때 정산하자”고 넘기면 계약 마지막에 해결해야 할 항목이 계속 늘어납니다.

특히 다음 내용은 발생할 때마다 기록하는 편이 좋습니다.

  • 임대인이 대신 지급한 수선비
  • 임차인이 먼저 부담한 수리비
  • 일시 감액하거나 유예한 차임
  • 관리비 변경
  • 추가 공사
  • 시설 존치 합의
  • 철거 면제 합의
  • 임대인이 승인한 공사범위
  • 아직 정산하지 않은 비용

구두합의가 있었다면 문자나 이메일로 다시 확인해 두는 것만으로도 상황이 크게 달라질 수 있습니다.

좋은 증거는 분쟁이 발생한 뒤 만드는 자료가 아니라 분쟁이 없을 때 자연스럽게 쌓아 둔 기록입니다.

계약 종료 준비는 이렇게 시간을 나누면 편합니다

종료 준비기간은 업종, 점포 크기와 공사범위에 따라 달라집니다.

아래 일정은 법에서 일률적으로 정한 통지기간이 아니라 실무적인 점검 일정입니다.

시기먼저 확인할 내용
종료 6개월 전부터갱신 여부, 권리금 회수계획, 신규 임차인 주선, 장기간 필요한 이전·공사
종료 2~3개월 전계약서·사진·시설목록, 원상복구 범위, 견적, 미납 차임·관리비
종료 2~4주 전철거·존치 시설 확정, 공사일정, 검침, 정산서와 인도확인서
인도일점포 상태, 열쇠 반환, 최종 검침, 공제액, 보증금 지급

권리금 회수계획이 있다면 법정 보호기간 때문에 6개월 전이라는 시점 자체가 의미가 있습니다.

그 밖의 일정은 계약서의 사전 통지 특약과 실제 공사기간을 함께 고려해야 합니다.

종료 2~3개월 전에는 계약서 한 장만 보지 마세요

최초 계약 이후 한 번이라도 조건이 변경됐다면 다음 자료를 함께 펼쳐놓는 것이 좋습니다.

  • 최초 임대차계약서
  • 갱신계약서
  • 변경합의서
  • 입주 당시 사진
  • 시설 인수목록
  • 공사승인서
  • 문자와 이메일
  • 관리비 고지서
  • 계좌이체내역

계약서상 월 차임과 실제 송금액이 다르다면 언제부터 왜 달라졌는지 확인해야 합니다.

관리비도 마찬가지입니다.

원상복구에서는 입주 당시 사진과 현재 상태를 비교하면서 시설을 세 가지로 나누면 정리가 쉬워집니다.

철거할 시설 / 남겨 둘 시설 / 보수할 시설

이 구분이 끝나야 업체 견적도 의미가 있습니다.

먼저 견적을 받아놓고 나중에 철거 범위를 협의하면 필요하지 않은 공사비까지 분쟁 대상이 될 수 있습니다.

인도일에는 ‘추후 협의’만 남기지 않는 것이 중요합니다

계약 마지막 날에는 처리해야 할 일이 많아 “이 부분은 나중에 다시 이야기하자”고 넘어가기 쉽습니다.

하지만 오히려 그날 기록을 가장 구체적으로 남겨야 합니다.

확인할 내용은 다음과 같습니다.

  • 원상복구 완료 여부
  • 남아 있는 시설과 비품
  • 천장·벽·바닥 상태
  • 공용부 훼손 여부
  • 폐기물 반출 여부
  • 전기·수도·가스 최종 수치
  • 열쇠·출입카드 반환 수량
  • 영업 종료 여부
  • 점포 인도 여부
  • 보증금 공제항목
  • 최종 지급액
  • 지급일

아직 금액이 확정되지 않은 항목이 있다면 단순히 “추후 협의”라고 쓰기보다 다음처럼 구체적으로 기록하는 것이 좋습니다.

미확정 항목 / 확인자료 / 담당자 / 금액 산정방법 / 처리기한 / 최종 정산일

점포를 넘긴 뒤에는 당시 상태를 다시 확인하기 어려울 수 있습니다.

인도확인서와 현장 사진을 함께 남겨 두는 이유입니다.

임대인이라면 종료일보다 ‘다음 일정’을 먼저 확정하지 마세요

임대인 입장에서는 현재 임차인이 나가면 바로 신규 임차인을 들이고 싶을 수 있습니다.

하지만 원상복구 범위와 공사기간이 확정되지 않은 상태에서 다음 임차인의 입주일을 먼저 약속하면 두 일정이 충돌할 수 있습니다.

특히 시설을 존치시키는 경우에는 신규 계약 체결을 조건으로 존치하는 것인지를 명확히 해야 합니다.

보증금에서 원상복구비를 공제하려 한다면 공사비 총액만 제시하기보다 철거, 폐기물, 설비, 마감 등으로 구분된 견적과 근거자료를 준비하는 것이 좋습니다.

임차인이 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선하는 경우에는 후보자의 자력과 업종 등을 어떤 방식으로 확인할지도 미리 정하면 불필요한 오해를 줄일 수 있습니다.

임차인이라면 원상복구 요구를 받은 즉시 철거부터 시작하지 마세요

임차인 입장에서도 마찬가지입니다.

임대인이 “전부 철거해 주세요”라고 요구했다고 바로 공사를 시작하기보다 실제 계약상 철거 범위가 어디까지인지 먼저 확인해야 합니다.

확인 순서는 비교적 단순합니다.

계약서 → 입주 당시 사진 → 시설목록 → 전 임차인 시설 인수자료 → 추가 공사내역 → 임대인의 승인자료 순으로 비교합니다.

보증금 공제내역도 총액으로만 보지 않는 것이 좋습니다.

  • 미납 차임
  • 관리비
  • 공과금
  • 원상복구비
  • 폐기물 처리비
  • 기타 비용

항목을 나누고 각각의 금액과 산정기간, 증빙자료를 확인해야 합니다.

다투고 있는 비용까지 합의된 공제액처럼 처리할 필요는 없습니다.

이런 신호가 보이면 계약 종료 전에 한 번 더 점검해야 합니다

다음 중 여러 항목이 겹친다면 종료 직전까지 기다리지 않는 것이 좋습니다.

  • 입주 당시 사진이 없습니다.
  • 시설목록이 없습니다.
  • 계약서에는 “현 상태”라는 표현만 있습니다.
  • 전 임차인 시설을 그대로 사용하고 있습니다.
  • 임대인의 공사승인을 구두로만 받았습니다.
  • 원상복구 면제도 구두로 합의했습니다.
  • 관리비에 무엇이 포함되는지 명확하지 않습니다.
  • 실제 월 차임과 계약서 금액이 다릅니다.
  • 신규 임차인이 기존 시설을 인수할 예정입니다.
  • 권리금계약과 신규 임대차계약이 동시에 진행 중입니다.
  • 건물의 소유권 이전이 예정되어 있습니다.
  • 보증금에서 공제할 금액이 아직 확정되지 않았습니다.

이런 경우에는 마지막 날 협상보다 자료를 먼저 한곳에 모아 시간순으로 정리하는 작업이 효과적입니다.

자주 묻는 질문

상가 임대차 분쟁은 왜 계약 종료 직전에 많아지나요?

계약기간 동안 미뤄 두었던 시설 책임, 수선비, 관리비와 구두합의가 종료하면서 원상복구비와 보증금 공제액이라는 구체적인 금액으로 바뀌기 때문입니다.

여기에 권리금, 신규 임차인, 점포 인도와 보증금 반환까지 동시에 진행되면서 여러 문제가 한 시점에 겹칩니다.

계약 종료 준비는 언제부터 하는 것이 좋나요?

권리금 회수계획이 있다면 법정 보호기간이 시작되는 종료 6개월 전부터 확인하는 것이 좋습니다.

원상복구와 이전만 필요한 계약이라도 점포 규모와 공사범위를 고려해 충분한 준비기간을 두어야 합니다.

구체적인 기간은 계약서의 사전 통지 특약도 함께 확인해야 합니다.

보증금을 받기 전에는 열쇠를 반환하지 않아도 되나요?

점포 반환과 보증금 반환은 원칙적으로 동시이행관계이므로 두 일정을 함께 조율하는 것이 중요합니다.

다만 실제 점포 인도 여부는 열쇠만으로 판단되는 것이 아니라 물품 반출, 영업 종료, 점유 상태 등 구체적인 사실관계를 함께 봐야 할 수 있습니다.

보증금 전액을 당일 정산하기 어렵다면 지급액, 지급일과 미확정 공제항목을 서면으로 남기는 것이 좋습니다.

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 계속 영업해도 되나요?

상가건물 임대차보호법 제9조 제2항이 적용되는 계약이라면 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 규정이 있습니다.

그러나 이를 계약 종료 전과 같은 조건으로 영업을 계속할 수 있다는 의미로 단정해서는 안 됩니다.

실제로 점포를 계속 사용·수익했는지 등에 따라 차임 상당액이나 관리비 문제가 생길 수 있습니다.

신규 임차인이 시설을 인수하면 원상복구를 하지 않아도 되나요?

자동으로 면제되는 것은 아닙니다.

신규 임대차계약 체결, 신규 임차인의 시설 인수와 임대인의 시설 존치 동의를 서면으로 연결해 두는 것이 안전합니다.

신규 계약이 무산될 경우 누가 언제까지 철거할 것인지도 함께 정해야 합니다.

전 임차인이 설치한 시설도 제가 철거해야 하나요?

계약 내용과 시설 인수 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

전 임차인의 영업과 시설을 함께 인수하면서 원상회복의무를 약정한 사안에서는 철거 책임이 인정된 판례가 있는 반면, 임대 당시부터 존재했던 종전 임차인 시설은 특별한 사정이 없다면 현 임차인이 철거할 의무가 없다고 판단한 판례도 있습니다.

따라서 시설 인수자료, 임대차 특약과 입주 당시 상태를 함께 확인해야 합니다.

임대인이 원상복구비를 보증금에서 공제할 수 있나요?

임대차보증금은 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무를 담보하므로 실제로 확정된 연체 차임이나 손해배상채무 등이 있다면 보증금에서 정산될 수 있습니다.

다만 원상복구 범위나 공사비 자체에 다툼이 있다면 계약서, 입주 당시 사진, 현재 상태와 객관적인 견적자료를 함께 확인해야 합니다.

관리비 내역을 요청할 수 있나요?

2026년 5월 12일 이후 체결하거나 갱신한 임대차 중 상가건물 임대차보호법 제19조의2가 적용되는 경우 임차인은 임대인에게 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있습니다.

다만 환산보증금 기준 초과 여부 등에 따라 법률 적용범위를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

종료합의서에는 무엇을 적는 것이 좋나요?

임대차 종료일, 점포 인도일, 철거·존치 시설, 원상복구 완료 여부, 관리비·공과금 정산액, 보증금 공제액, 최종 지급액과 지급일을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

미완료 공사나 아직 확정되지 않은 비용이 있다면 처리기한과 산정방법도 함께 작성하는 것이 안전합니다.

마무리하며

상가 임대차 분쟁이 계약 마지막에 집중되는 이유는 마지막 날 자체가 특별히 위험해서가 아닙니다.

계약할 때 정하지 않았던 시설 책임, 임대차기간 중 미뤄 둔 수선과 비용, 기록하지 않은 구두합의가 계약 종료와 함께 실제 철거비·관리비·보증금 공제액으로 바뀌기 때문입니다.

그래서 좋은 상가 임대차계약은 계약서를 작성하는 날만 잘 준비한다고 완성되지 않습니다.

계약할 때는 입주 상태와 시설 소유관계를 남기고, 영업 중에는 공사·수선·비용 변화를 기록하며, 종료 전에는 원상복구·권리금·관리비·점포 인도·보증금 반환을 하나의 일정으로 정리해야 합니다.

특히 계약 종료를 앞두고 있다면 계약서만 다시 읽어보는 것으로 끝내지 말고 사진, 시설목록, 변경합의, 관리비 고지서, 계좌이체내역까지 함께 펼쳐 보는 것이 좋습니다.

분쟁이 생긴 뒤 서로의 기억을 확인하는 것보다 분쟁이 없을 때 남겨 둔 한 장의 사진과 한 줄의 합의가 훨씬 강한 기준이 되는 경우가 많습니다.

안내: 이 글은 상가·사무실 임대차와 부동산 계약에 관한 일반적인 정보와 실무상 확인사항을 정리한 자료입니다. 개별 사건의 법률적 결론은 환산보증금, 계약서와 특약, 시설 인수관계, 당사자 간 합의, 증빙자료와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁이 발생했거나 보증금·권리금·원상복구 등 중요한 법적 판단이 필요한 경우 변호사, 대한법률구조공단 등 전문기관의 상담을 받아 확인하시기 바랍니다.

참고자료

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