상가 임대차 분쟁｜계약 종료 전 정산 순서

정보 확인 기준일: 2026년 7월 20일

이 글은 상가·사무실 임대인과 임차인이 계약 체결, 갱신, 유지 또는 종료 과정에서 확인해야 할 일반적인 법률 기준과 실무 사항을 정리한 자료입니다.

상가 임대차 분쟁은 계약 종료일에 갑자기 발생하는 것처럼 보이지만, 실제로는 계약 체결 당시 정하지 않았거나 임대차기간 중 미뤄 둔 문제가 마지막에 구체적인 금액과 책임으로 바뀌면서 드러나는 경우가 많습니다.

영업 중에는 임대인과 임차인 모두 임대차관계를 유지할 필요가 있습니다. 시설 하자, 관리비, 수선 책임에 이견이 있더라도 영업을 중단하면서까지 다투기보다 임시로 처리하거나 결정을 뒤로 미루기도 합니다.

그러나 계약 종료가 가까워지면 보증금 반환, 원상복구, 관리비 정산, 권리금 회수, 신규 임차인 계약과 점포 인도가 동시에 진행됩니다. 그동안 모호하게 남아 있던 시설 소유관계와 비용 부담이 실제 공사비·공제액·지급일 문제로 전환됩니다.

따라서 상가 임대차 종료는 단순히 점포를 비우고 열쇠를 반환하는 절차가 아닙니다. 계약 체결 당시의 상태부터 임대차기간 중 변경사항까지 확인하여 공간, 시설과 금전을 최종 정산하는 별도의 프로젝트로 관리해야 합니다.

💡 3줄 핵심 인사이트

1. 계약 중에는 미뤄 둘 수 있었던 불명확한 약정이 종료 시점에는 원상복구비·관리비·보증금 공제액으로 바뀝니다.

2. 종료 분쟁을 줄이려면 계약 체결 시 기준을 만들고, 계약 유지 중 변경사항을 정리하며, 종료 전에는 점검·공사·인도·정산 순서를 확정해야 합니다.

3. 입주 당시 상태와 시설물 인수관계가 불분명하면 계약 마지막의 협상은 객관적인 기준보다 서로 다른 기억과 주장에 의존하게 됩니다.

1. 계약 중에는 공동 목표가 있지만 종료 시에는 목표가 달라집니다

임대차기간에는 임대인은 차임을 안정적으로 받기를 원하고, 임차인은 영업을 계속하기를 원합니다. 시설 하자나 관리비 부과 기준에 의견 차이가 있더라도 계약관계를 유지하는 이익이 크기 때문에 서로 양보하거나 문제를 뒤로 미루기도 합니다.

계약 종료가 가까워지면 이러한 공동 목표가 약해집니다. 임대인은 약정한 날짜에 점포를 반환받아 신규 임차인에게 인도하거나 공사를 시작하려 하고, 임차인은 보증금을 반환받고 불필요한 원상복구 비용을 줄이면서 가능한 경우 권리금을 회수하려 합니다.

임대인은 시설을 남겨 두었다가 신규 계약이 무산되면 직접 철거비를 부담할 가능성을 걱정합니다. 임차인은 보증금 반환이 늦어지면 이전 공사와 신규 사업장의 자금계획에 차질이 생길 수 있습니다.

결국 계약을 유지할 때에는 협력의 이익이 중요했지만, 계약 마지막에는 누가 어떤 시설을 철거하고 얼마를 부담하며 언제 돈과 공간을 교환할 것인지가 핵심 쟁점이 됩니다.

2. 종료 시점에 모호한 계약 문구가 실제 금액으로 바뀝니다

계약서에 “임차인은 계약 종료 시 원상복구한다”는 문구가 있더라도 그것만으로 실제 복구 범위가 모두 확정되는 것은 아닙니다. 다음 사항이 구체적으로 정해져 있어야 합니다.

어느 시점의 상태로 복구할 것인지
임대인이 제공한 시설과 임차인이 설치한 시설을 어떻게 구분할 것인지
전 임차인이 남긴 시설의 철거 책임은 누구에게 있는지
정상적인 사용에 따른 마모와 임차인의 훼손을 어떻게 구분할 것인지
임대인이 설치 또는 존치에 동의한 시설도 철거할 것인지
신규 임차인이 인수하려는 시설을 어떤 조건으로 남길 수 있는지

관리비도 마찬가지입니다. 임대차기간 중 매월 고지된 금액을 납부했더라도 종료 시점에는 미납 차임·관리비, 전기·수도 등 공과금, 폐기물 처리비, 시설 수선비, 원상복구비와 공용부 훼손 비용이 보증금 공제 항목으로 제시될 수 있습니다.

계약 당시 한 문장으로 처리한 내용이 마지막에는 견적서, 공사기간, 정산서와 보증금 지급액으로 바뀝니다. 종료일 전에 기준을 확정하지 않으면 당사자는 마지막 날에 공사 범위와 비용, 인도와 보증금 반환을 한꺼번에 협상하게 됩니다.

3. 법령과 판례가 정한 계약 종료의 기본 원칙

3-1. 임대차 종료 후 점포 반환과 보증금 반환

상가건물 임대차보호법 제9조 제2항이 적용되는 임대차에서는 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 이는 보증금 반환 전 임차인의 법적 지위를 보호하기 위한 규정이며, 종전 계약이 같은 기간과 조건으로 다시 갱신된다는 의미와는 구분해야 합니다.

다만 환산보증금이 지역별 법정 기준을 초과하는 임대차에는 제9조 제2항이 적용되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금 기준을 초과하는 계약에도 적용되는 조항을 별도로 정하고 있으나 제9조는 여기에 포함되어 있지 않습니다. 따라서 환산보증금 기준 초과 여부를 먼저 확인해야 합니다.

대법원은 2026년 4월 9일 선고한 2023다307116 판결에서 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항이 적용되는 임대차는 기간 만료나 당사자의 합의 등으로 종료되더라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다고 판단했습니다.

또한 대항력을 취득한 상가 임차건물이 임대차 종료 후 보증금 반환 전에 양도된 경우에는 새로운 소유자가 임대인의 지위와 보증금 반환채무를 승계하고, 종전 소유자는 원칙적으로 보증금 반환채무에서 벗어난다고 판단했습니다. 계약 종료 무렵 소유권이 이전된 경우에는 등기사항증명서와 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.

임대차가 종료되면 임차인은 임차상가를 반환하고 임대인은 연체 차임 등 임차인의 채무를 정산한 나머지 보증금을 반환해야 합니다. 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있으므로, 공동점검·열쇠 반환·점포 인도와 보증금 지급을 같은 일정에서 조정하는 것이 중요합니다.

다만 보증금을 받지 못했다는 이유만으로 계약 종료 후 점포를 계속 영업용으로 사용할 수 있는 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다. 임차인이 실제로 계속 사용·수익했는지, 단순히 보증금 반환을 위해 점유만 유지했는지에 따라 차임 상당액이나 관리비의 부담이 달라질 수 있습니다.

임대차보증금에서 연체 차임과 임차인의 채무가 모두 공제되어 임차인이 동시이행항변권을 잃었는데도 목적물 반환을 거부하면, 그 사실을 알 수 있었던 시점부터의 점유가 불법점유로 판단될 수 있습니다. 따라서 실제 사용 여부, 영업 종료일, 열쇠 반환과 점유 상태를 서면으로 기록해야 합니다.

3-2. 권리금 회수기회 보호기간

상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따른 권리금 회수기회 보호기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다.

이 기간에는 신규 임차인 주선, 신규 임차인의 업종·자력 검토, 권리금계약과 신규 임대차 조건 협의가 함께 진행될 수 있습니다. 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 임대차에도 제10조의4는 적용될 수 있습니다.

권리금은 임대차보증금의 일부가 아니며 임대인이 임차인에게 권리금을 직접 반환하는 구조도 아닙니다. 법은 일정한 요건 아래 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 보호합니다.

따라서 권리금이 있는 점포는 계약 종료일만 기준으로 준비해서는 부족합니다. 신규 임차인 주선자료, 임대인에게 제공한 정보와 답변, 시설물 인수조건 및 신규 계약 무산 시 처리방안을 종료 절차와 함께 관리해야 합니다.

임대인이 점포를 직접 사용하려 한다는 사정만으로 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

대법원은 2025년 11월 20일 선고한 2024다305605 판결에서 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 신규 임차인과의 계약 체결을 거절한 경우 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 임대인의 직접 사용 계획과 법정 갱신거절·권리금 회수 방해 사유는 구분해야 합니다.

3-3. 원상회복의무와 두 대법원 판결의 의미

민법 제615조의 원상회복 관련 규정은 제654조에 따라 임대차에도 준용됩니다. 그러나 실제 원상복구 범위는 임차인이 설치한 시설인지 여부만으로 일률적으로 결정되지 않고 계약 체결 경위, 계약 내용, 임대 당시 상태와 시설 인수관계를 함께 확인해야 합니다.

대법원 2019년 8월 30일 선고 2017다268142 판결은 임차인이 전 임차인으로부터 커피전문점 영업을 양수하고 같은 점포에서 영업한 사안을 다뤘습니다.

대법원은 임대차계약서의 원상회복 약정, 영업 양수 경위와 시설의 용도 등을 종합해 해당 임차인이 전 임차인이 설치한 시설의 철거의무도 부담한다고 판단한 원심을 수긍했습니다.

반면 대법원 2023년 11월 2일 선고 2023다249661 판결은 토지 임대 당시 이미 종전 임차인 등이 설치한 가건물과 공작물이 있었던 사안입니다.

대법원은 특별한 사정이 없다면 임차인은 임대받을 당시 상태로 반환하면 되고, 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무를 부담하지 않는다고 판단했습니다.

종전 임차인 시설까지 철거할 특별한 사정이 있는지는 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 현 임차인이 시설을 변경했는지 등을 구체적으로 확인해야 한다고 보았습니다.

구분	대법원 2017다268142	대법원 2023다249661
주요 상황	전 임차인의 영업과 점포 시설을 이어받아 같은 영업을 운영	임대 당시부터 토지에 종전 임차인 등의 구조물이 존재
판단에 영향을 준 요소	영업 양수, 계약 내용, 시설 용도와 원상회복 약정	계약 목적물, 임대 당시 상태, 구조물에 관한 약정과 현상 변경 여부
결론의 방향	해당 사안에서는 전 임차인 설치시설까지 철거의무 인정	특별한 사정이 없다면 종전 임차인 설치부분의 철거의무 부정
실무상 의미	시설을 인수한 경위와 원상복구 약정을 확인해야 함	포괄적인 원상복구 문구만으로 기존 시설 전체의 철거를 단정하기 어려움

두 판결을 비교하면 “전 임차인이 설치한 시설은 언제나 현 임차인이 철거한다”거나 “현 임차인은 자신이 설치하지 않은 시설을 절대 철거하지 않는다”는 식으로 일반화할 수 없습니다.

계약 당시 어떤 시설을 인수했고, 임대 목적물과 복구 대상을 어떻게 정했는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

4. 분쟁을 줄이는 세 시점의 관리 구조

상가 임대차 종료는 마지막 한 달에만 준비해서 해결하기 어렵습니다. 계약 체결, 임대차 유지, 계약 종료 전 세 시점에서 확인할 역할이 다릅니다.

시점	핵심 목표	반드시 확인할 내용	다음 단계로 넘길 자료
계약 체결 시	종료 정산의 기준 만들기	인도 상태, 시설 소유·설치 주체, 관리비 항목, 수선, 공사 승인, 원상복구 기준	계약서·특약, 시설목록, 도면, 사진, 관리비 항목표
계약 유지 중	변경사항과 미해결 문제 정리	추가 공사, 하자·수선, 차임·관리비 변경, 시설 인수, 구두 합의	변경합의서, 공사승인서, 수선내역, 정산자료
계약 종료 전	공간·시설·금전의 정산 순서 확정	종료 통지, 권리금, 공동점검, 철거·존치, 공과금, 인도와 보증금 반환	종료합의서, 점검표, 견적서, 정산서, 인도확인서

계약 체결 시에는 “나중에 무엇을 기준으로 원래 상태를 판단할 것인가”를 정해야 합니다. 계약 유지 중에는 최초 기준에서 달라진 내용을 누적해서 기록해야 합니다.

종료 전에는 계약 체결 및 유지 중 만들어진 자료를 기준으로 실제 공사 범위와 정산액, 처리일을 확정합니다. 세 시점이 연결되지 않으면 마지막 협상은 계약서 한 줄과 서로 다른 기억에 의존하게 됩니다.

5. 계약 체결 시 확인할 내용｜종료 정산의 기준 만들기

5-1. 임대 목적물과 사용공간을 특정합니다

계약서의 주소와 면적만으로는 부족할 수 있습니다. 전용공간, 창고, 테라스, 옥상, 주차면, 간판 자리와 공용공간 사용범위를 도면에 표시하는 것이 좋습니다.

계약면적이 전용면적인지 공용면적이 포함된 것인지도 확인해야 합니다. 종료 시 공용부 시설이나 외부 간판 철거 문제가 발생할 수 있으므로 실제 사용을 허용한 범위를 남겨야 합니다.

계약서상 면적과 실제 사용 면적이 다른 경우에는 어느 면적을 차임·관리비 산정과 원상복구의 기준으로 사용하는지도 정해야 합니다.

5-2. 입주 당시 상태와 시설 소유관계를 정리합니다

공간별 사진과 영상, 시설물 목록을 작성하고 다음과 같이 구분합니다.

임대인이 제공한 기본시설
임대차 시작 전부터 있던 기존 시설
전 임차인으로부터 인수한 시설
현 임차인이 설치할 시설
계약 종료 시 철거할 시설
임대인에게 귀속하거나 존치하기로 한 시설

사진은 천장·바닥·벽체뿐 아니라 전기증설, 냉난방기, 덕트, 급배수시설, 소방시설, 간판 자리와 공용부 상태까지 촬영일이 남는 원본으로 보관하는 것이 좋습니다.

“현 상태로 임차한다”는 문구만 넣고 시설목록을 작성하지 않으면 현 상태의 구체적인 내용과 철거 책임을 확인하기 어렵습니다.

시설목록에는 시설명, 설치 위치, 수량, 작동 상태, 설치자, 소유자와 계약 종료 시 처리방법을 함께 표시하는 것이 좋습니다.

5-3. 관리비와 별도 비용의 기준을 정합니다

관리비는 월 금액만 적지 말고 다음 내용을 구분해야 합니다.

정액 또는 실비 여부
포함 항목과 별도 항목
부가가치세 포함 여부
공용전기·수도·냉난방비 배분방식
일반관리비·청소비·경비비·승강기 유지비
수선유지비와 위탁관리수수료
폐기물 처리비와 주차비
산정자료 확인방법
관리비 변경 절차
계약 종료 시 최종 정산 기준일

2026년 5월 12일부터 시행된 상가건물 임대차보호법 제19조의2에 따르면, 임대차계약 시 합의에 따라 임차인이 임대인에게 관리비를 납부하는 경우 임차인은 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있고, 요청받은 임대인은 이에 따라야 합니다.

시행령은 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 냉난방비·급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료, 전기료, 수도료, 가스사용료, 정화조 오물 처리 수수료, 폐기물 처리 수수료와 건물 전체 보험료 등 14개 항목을 정하고 있습니다.

다만 관리비 내역 제공 규정은 2026년 5월 12일 이후 임대차계약을 새로 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용됩니다. 또한 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 제19조의2를 환산보증금 기준 초과 임대차에 확대 적용하는 조항으로 정하고 있지 않으므로, 환산보증금 기준 초과 여부도 확인해야 합니다.

법정 요청권이 직접 적용되지 않는 경우에도 계약서에 관리비 항목, 산정기준, 증빙자료와 제공 시기를 정하면 계약상 확인 기준을 마련할 수 있습니다.

종료 시 미납 관리비를 보증금에서 공제하려면 어떤 기간과 항목의 비용인지 확인할 수 있어야 합니다. 관리비 고지서, 계량기 수치와 납부내역을 연결할 수 있도록 정해야 합니다.

5-4. 수선과 공사 승인 절차를 정합니다

누수, 전기, 냉난방과 급배수 고장이 발생했을 때 신고방법, 현장확인 기한, 긴급조치와 비용 정산방법을 정해야 합니다.

인테리어 공사나 전기증설·덕트·배관 변경을 승인할 때에는 공사 자체만 허용할 것이 아니라 다음 사항을 함께 정해야 합니다.

공사 대상과 범위
시공업체와 공사기간
관리사무소 승인 여부
공용부 보호와 폐기물 처리
공사비 부담
시설 소유관계
계약 종료 시 존치 또는 철거 여부

임대인의 공사 동의와 계약 종료 시 철거의무 면제는 서로 다른 문제입니다. 철거 여부까지 별도로 합의해야 합니다.

5-5. 계약 종료 절차를 미리 정합니다

계약 체결 단계에서 다음 내용을 특약이나 별지로 정하면 마지막 협상을 줄일 수 있습니다.

종료 의사의 통지방법
퇴거 전 공동점검 시기
원상복구 기준 상태
철거·존치 시설의 결정방법
복구공사 완료 확인자
차임·관리비 정산 기준일
열쇠와 출입카드 반환방법
보증금 공제내역 제공방법
점포 인도와 보증금 반환 일정

종료 절차를 계약 마지막에 처음 정하면 입주 당시 상태를 확인하기 어렵습니다. 계약 체결 시 기준을 만들고 종료 전에 실제 일정과 금액을 확정하는 구조가 필요합니다.

6. 계약 유지 중 확인할 내용｜변경사항을 미해결 상태로 남기지 않기

6-1. 추가 공사와 시설 변경을 반영합니다

임대차기간 중 냉난방기, 전기, 배관, 덕트와 간판이 추가되거나 변경될 수 있습니다. 공사승인서에는 공사 범위뿐 아니라 시설의 소유와 종료 시 철거 책임을 기록해야 합니다.

공사를 구두로 승인받았다면 문자나 이메일로 승인 범위와 철거 여부를 다시 확인하는 것이 좋습니다. 공사비를 임차인이 부담했다는 사실만으로 시설의 존치 또는 철거 책임이 자동으로 결정되지는 않습니다.

6-2. 하자와 수선 결과를 종결합니다

누수나 설비 고장이 발생하면 수리가 끝난 뒤 다음 사항을 정리해야 합니다.

고장 발생일과 통지일
현장확인 결과
원인 조사 내용
임시조치와 본수리 내용
실제 비용과 지급자
최종 비용부담 합의
미완료 하자와 추후 처리일

수선은 끝났지만 비용 부담이나 재발 책임을 정하지 않으면 종료 시 보증금 공제 문제로 다시 나타날 수 있습니다.

6-3. 차임·관리비 변경을 계약서와 맞춥니다

차임이나 관리비를 변경했다면 변경금액, 적용일과 부가가치세 여부를 서면으로 정리해야 합니다. 계약서상 금액과 실제 계좌이체액이 다르면 종료 시 미납액 계산이 달라질 수 있습니다.

관리비 중 일시적으로 부과한 수선비, 공사비 또는 폐기물 처리비도 부과 근거와 정산 완료 여부를 확인해야 합니다.

관리비 내역 제공을 요청하거나 이의를 제기한 경우에는 요청일, 임대인이 제공한 자료와 조정 결과를 함께 보관해야 합니다.

6-4. 시설 인수와 제3자 사용관계를 구분합니다

전 임차인이나 다른 사업자로부터 시설을 인수하거나 관계회사·입점업체가 점포 일부를 사용하게 되면 시설 소유와 채무 부담이 불분명해질 수 있습니다.

시설 인수는 해당 시설을 사용할 권리만 넘겨받는 것인지, 유지·수선과 계약 종료 시 철거 책임까지 인수하는 것인지 구분해야 합니다.

시설 인수와 종전 임차인의 미납 관리비 또는 기타 채무 승계도 서로 다른 문제입니다. 채무를 승계하려면 당사자의 명확한 합의가 필요합니다.

관계회사나 입점업체가 공간을 사용하는 경우에도 실제 점유 범위, 독립적인 영업 여부, 사용료 지급과 임대인의 동의 여부를 확인해야 합니다.

6-5. 미해결 합의를 정기적으로 정리합니다

“나중에 정산한다”, “퇴거할 때 다시 협의한다”는 항목이 쌓이면 마지막에 모든 쟁점이 동시에 발생합니다. 임대차기간 중 변경합의와 미완료 수선을 일정별로 정리해 두는 것이 좋습니다.

다음과 같은 항목은 발생할 때마다 서면으로 종결해야 합니다.

임대인이 대신 지급한 수선비
임차인이 선지급한 보존비용
임시 감액하거나 유예한 차임
관리비 이의 제기와 조정 결과
존치하기로 한 시설
원상복구에서 제외하기로 한 공사
향후 정산하기로 한 비용

7. 계약 종료 전 확인할 내용｜정산 프로젝트의 실행 순서

종료 준비기간은 점포 규모와 공사 범위에 따라 달라집니다. 다음 일정은 실무상 관리 예시이며, 모든 계약에 동일하게 적용되는 법정 통지기간을 의미하지 않습니다.

권리금 회수기회 보호가 필요한 경우에는 법정 보호기간이 종료 6개월 전부터 시작된다는 점을 고려해야 합니다.

종료 6개월 전부터 확인할 사항

계약 만료일과 갱신·종료 의사
계약갱신요구권 행사 가능 여부
임대인이 주장하는 갱신거절 사유
권리금 회수계획과 신규 임차인 주선
신규 임차인에게 승계할 시설
임대인의 신규 임차인 검토자료와 회신방식
철거·재건축 등 임대인의 향후 계획
장기간 필요한 이전 및 원상복구 공사

임대인의 직접 사용 계획도 일정상 확인할 필요는 있지만, 직접 사용 의사만으로 계약갱신 거절이나 신규 임차인과의 계약 거절이 항상 정당화되는 것은 아닙니다. 갱신거절 사유와 권리금 회수 방해의 정당한 사유를 각각 확인해야 합니다.

종료 2~3개월 전부터 확인할 사항

최초 계약서와 갱신·변경계약서
입주 당시 사진과 현재 상태 비교
기존 시설·임차인 설치시설·인수시설 구분
관리사무소 공사 및 폐기물 반출 조건
원상복구 업체의 현장조사와 견적
미납 차임·관리비와 공과금 내역
공동 현장점검 일정
인도일과 보증금 정산 일정 초안

위 기간은 원상복구, 신규 임차인 모집과 보증금 정산에 필요한 시간을 고려한 실무상 권고입니다. 개별 계약서에 별도의 사전 통지 특약이 있는지도 확인해야 합니다.

종료 2~4주 전 확인할 사항

철거·존치·보수 시설의 최종 목록
원상복구 공사의 시작일과 완료일
공사업체, 비용과 공용부 보호방법
전기·수도·가스 계량기 검침 계획
관리비 최종 고지 예정일
열쇠·출입카드 반환 수량
점포 인도확인서와 정산서 초안
보증금 공제 항목과 증빙자료
최종 보증금 지급액과 지급방법

인도일에 확인할 사항

원상복구 완료 여부
남아 있는 시설과 비품
천장·벽·바닥 및 설비 상태
공용부 훼손 여부
폐기물 반출 완료 여부
계량기 최종 수치
열쇠·출입카드 반환
점포 점유와 영업 종료 여부
보증금 지급 또는 지급 일정
미확정 비용의 항목과 처리기한

인도일에는 “추후 협의”라고만 적기보다 미완료 항목, 담당자, 처리기한, 비용 산정방법과 최종 정산일을 구체적으로 기록해야 합니다.

8. 계약 종료 정산은 다음 순서로 진행하는 것이 좋습니다

① 계약 종료일과 통지 내용을 확정합니다

최초 계약서와 갱신계약서, 변경합의서를 대조해 실제 종료일을 확인합니다. 종료 통지의 내용과 도달 여부도 함께 확인합니다.

② 권리금과 신규 임차인 절차를 분리해 관리합니다

신규 임차인 주선자료, 권리금계약과 신규 임대차 협상내용을 정리합니다. 신규 임차인의 시설 인수와 기존 임차인의 원상복구 면제는 별도 합의사항으로 구분합니다.

③ 입주 당시와 현재 상태를 공동점검합니다

사진, 시설목록, 공사승인서와 현재 상태를 대조합니다. 임대인과 임차인의 주장이 다른 부분은 점검표에 각각 기록합니다.

④ 시설을 철거·존치·보수 대상으로 구분합니다

시설별 설치자와 인수 경위를 확인하고 철거할 시설, 남겨 둘 시설, 하자 보수가 필요한 시설을 나눕니다.

⑤ 공사 범위와 완료 기준을 확정합니다

공사 항목, 업체, 비용, 일정과 완료 확인자를 정합니다. “깨끗하게 철거한다”보다 시설별 완료상태를 정하는 것이 좋습니다.

⑥ 차임·관리비·공과금을 계산합니다

정산 기준일을 정하고 납부내역, 관리비 고지서와 계량기 수치를 대조합니다. 추가 청구항목은 산정기간과 근거자료를 확인합니다.

⑦ 보증금 공제 항목을 구분합니다

임대인이 공제를 주장하는 항목은 원상복구비, 미납 차임·관리비와 기타 비용으로 나누어 금액과 증빙을 제시합니다.

부동산 임대차보증금은 차임채무와 목적물 훼손에 따른 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 채무를 담보하므로, 임대차 종료 후 목적물이 반환될 때 임차인의 확정된 채무는 특별한 사정이 없으면 보증금에서 공제될 수 있습니다.

다만 공제 대상인지 또는 금액이 얼마인지 다투는 항목까지 당사자 사이에서 합의된 금액인 것처럼 처리해서는 안 됩니다.

⑧ 인도일과 보증금 지급일을 연결합니다

공동점검, 열쇠 반환, 점포 인도와 보증금 지급을 같은 일정표에 표시합니다. 당일 지급이 어려운 항목은 정확한 지급일과 조건을 서면으로 정합니다.

⑨ 인도확인서와 종료합의서를 작성합니다

점포 상태, 열쇠 반환, 정산액, 공제액과 지급액을 기록합니다. 미확정 사항과 추가 청구가 가능한 예외도 구체적으로 한정합니다.

⑩ 최종 지급과 서류 보관을 확인합니다

보증금 지급내역과 영수증, 계좌이체 자료를 확인합니다. 종료합의서, 점검표, 사진, 견적서와 정산서를 하나의 파일로 보관합니다.

9. 신규 임차인의 시설 인수와 기존 임차인의 원상복구는 구분해야 합니다

권리금이 있는 상가에서는 신규 임차인이 기존 주방, 냉난방기, 덕트와 인테리어를 그대로 사용하려는 경우가 많습니다.

기존 임차인은 철거비를 줄일 수 있지만, 임대인은 신규 계약이 무산될 가능성까지 고려해야 합니다.

신규 임차인이 시설을 인수하겠다는 의사를 표시했다는 사정만으로 기존 임차인의 원상복구의무가 자동으로 면제되는 것은 아닙니다.

신규 임대차계약 체결, 시설 인수와 기존 임차인의 철거 면제 조건을 구분해 서면으로 정해야 합니다.

아래 문구는 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 특약은 해당 계약의 시설 상태와 당사자의 합의 내용에 맞게 조정해야 합니다.

불명확한 문구	구체화한 문구 또는 확인 기준
신규 임차인이 시설을 인수하면 원상복구하지 않는다.	신규 임대차계약이 실제로 체결되고 신규 임차인이 별지 시설목록을 서면으로 인수하며 임대인이 해당 시설의 존치에 동의한 경우에 한해 철거의무를 면제합니다.
신규 계약이 안 되면 원래대로 한다.	신규 임대차계약이 지정일까지 체결되지 않으면 기존 임차인은 철거 대상 시설을 약정일까지 철거하고 공동점검을 받아야 합니다.
기존 시설은 신규 임차인에게 넘긴다.	인수 대상 시설, 소유권, 하자 상태, 수선 책임과 향후 계약 종료 시 철거 책임을 시설별로 표시합니다.
관리비도 신규 임차인이 처리한다.	시설 인수와 기존 임차인의 미납 차임·관리비 등 채무 승계는 구분하고, 채무 승계가 필요한 경우 임대인·기존 임차인·신규 임차인의 명시적인 합의를 받습니다.

시설 인수합의서에는 시설명, 수량, 상태와 사진을 첨부하는 것이 좋습니다. 임대인, 기존 임차인과 신규 임차인이 같은 시설목록을 확인해야 책임 범위가 섞이는 것을 줄일 수 있습니다.

10. 가상의 사례｜마지막 한 달에 발생한 것처럼 보이는 분쟁

이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다.

음식점을 운영하던 임차인이 계약 종료 한 달 전 신규 임차인을 구했습니다. 신규 임차인은 기존 주방과 배기시설을 그대로 사용하려 했지만, 임대인은 신규 계약이 무산될 가능성을 이유로 시설 철거를 요구했습니다.

기존 임차인은 배기시설 일부가 입주 전부터 존재했다고 주장했습니다. 그러나 입주 당시 사진과 시설 인수목록이 없었고, 계약서에는 “현 상태로 임차하며 종료 시 원상복구한다”는 문구만 적혀 있었습니다.

계약기간 중 임차인은 배기시설을 추가로 연결했지만 임대인의 공사 동의와 철거 여부를 서면으로 남기지 않았습니다. 관리주체도 종료 직전에 폐기물 처리비와 추가 관리비를 청구했습니다.

계약 체결 시 놓친 부분

입주 당시 존재하던 배기시설의 범위
전 임차인 시설의 인수 여부
“현 상태”를 보여 주는 사진과 시설목록
원상복구의 기준 상태
폐기물 처리비와 관리비의 산정기준

계약 유지 중 놓친 부분

추가 배기공사의 승인 범위
새로 설치한 부분과 기존 시설의 구분
계약 종료 시 철거 또는 존치 여부
관리비 추가 부과에 대한 정산 결과

계약 종료 전에 늦어진 부분

신규 임차인의 시설 인수조건
신규 계약 무산 시 철거 책임
원상복구 견적과 완료일
보증금 공제액과 지급일

이 사례의 분쟁은 계약 마지막 한 달에 새로 생긴 것이 아닙니다. 계약 체결 당시 기준을 만들지 않고, 유지 중 변경사항을 정리하지 않은 문제가 종료 시 철거비와 보증금 공제액으로 나타난 것입니다.

11. 임대인과 임차인이 각각 먼저 확인할 사항

임대인이 먼저 확인할 사항

임대인은 다음 임차인 또는 공사 일정을 정하기 전에 현재 임차인의 종료일과 인도 가능일을 확인해야 합니다.

원상복구 공사기간을 고려하지 않고 다음 계약의 인도일을 먼저 확정하면 일정 충돌이 발생할 수 있습니다.

시설 존치에 동의할 때에는 신규 임대차계약 체결과 시설 인수를 조건으로 정하고, 신규 계약이 무산될 경우의 철거 책임과 기한을 정해야 합니다.

보증금에서 공제할 항목은 계약서, 납부내역과 견적서 등으로 구분해야 합니다. 공사비 총액만 제시하지 말고 철거·폐기물·설비·마감 등 세부 항목과 산정 근거를 제시하는 것이 좋습니다.

임차인이 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선하는 경우에는 신규 임차인의 자력과 업종 등을 확인하는 절차와 회신기한을 정해야 합니다. 직접 사용 의사만으로 신규 임차인과의 계약을 일률적으로 거절해서는 안 됩니다.

임차인이 먼저 확인할 사항

임차인은 종료 통지 전에 계약 만료일과 특약을 확인하고, 권리금 회수계획이 있다면 법정 보호기간과 신규 임차인 주선절차를 검토해야 합니다.

원상복구 요구를 받으면 입주 당시 상태, 자신이 설치한 시설과 전 임차인으로부터 인수한 시설을 나누어 확인해야 합니다. 설치비를 부담한 사람과 철거 책임자는 항상 같다고 단정할 수 없습니다.

보증금 공제 항목은 미납 차임, 관리비, 공과금과 원상복구비를 각각 나누어 확인해야 합니다. 총 공제액만 제시받았다면 항목별 금액, 산정기간과 증빙을 요청하는 것이 좋습니다.

계약 종료 후 보증금 반환 전까지 점포를 점유하는 경우에는 영업이나 시설 사용을 계속할 것인지, 단순히 인도를 준비하며 점유만 유지할 것인지 명확히 해야 합니다. 실제 사용·수익 여부에 따라 차임 상당액이나 관리비 문제가 발생할 수 있습니다.

12. 계약 마지막에 확인할 위험 신호

최초 계약서만 확인하고 갱신·변경계약서를 빠뜨립니다.
환산보증금을 확인하지 않고 상가건물 임대차보호법의 모든 조항이 동일하게 적용된다고 판단합니다.
종료일과 실제 점포 인도일을 같은 날짜로 단정하면서 공사기간을 고려하지 않습니다.
입주 당시 사진과 시설목록 없이 “현 상태” 또는 “전체 원상복구” 문구에만 의존합니다.
전 임차인 시설을 사용했다는 이유만으로 철거 책임이 자동 승계되었다고 단정합니다.
임대인의 공사 승인을 원상복구 면제 합의와 같은 것으로 처리합니다.
신규 임차인의 구두 인수 의사만 믿고 기존 시설을 철거하지 않습니다.
권리금 회수절차와 원상복구 공사를 별개 일정으로 관리하지 않습니다.
관리비·공과금의 정산 기준일과 계량기 수치를 남기지 않습니다.
보증금 공제액을 총액으로만 제시하고 항목별 증빙을 확인하지 않습니다.
열쇠를 반환했지만 점포 인도확인서와 시설 상태 기록을 작성하지 않습니다.
계약 종료 후 실제 영업·사용 여부를 기록하지 않은 채 점포 점유만 계속합니다.

13. 세 시점별 실무 체크리스트

계약 체결 시

☑ 전용공간·공용공간, 창고, 주차면과 간판 설치 장소를 도면에 표시했습니다.

☑ 입주 당시 시설을 임대인 제공시설, 기존 시설과 임차인 인수시설로 구분했습니다.

☑ 천장·바닥·벽체뿐 아니라 전기·냉난방·덕트·급배수와 공용부를 원본 사진으로 남겼습니다.

☑ 관리비의 포함 항목, 별도 비용, 부가가치세와 최종 정산방법을 정했습니다.

☑ 관리비 항목별 내역과 산정자료를 확인할 방법을 정했습니다.

☑ 공사 승인 시 시설 소유관계와 계약 종료 시 철거·존치 여부를 함께 정했습니다.

☑ 원상복구 기준일, 공동점검과 보증금 정산 절차를 특약이나 별지에 기재했습니다.

계약 유지 중

☑ 추가 공사와 시설 변경이 발생할 때마다 승인범위와 철거 책임을 서면으로 정리했습니다.

☑ 하자·수선이 끝난 뒤 원인, 실제 비용과 최종 부담자를 확인했습니다.

☑ 차임·관리비가 변경되면 변경금액, 적용일과 산정방식을 기록했습니다.

☑ 관리비 내역 제공 요청과 조정 결과를 보관했습니다.

☑ 시설 인수와 미납 관리비 등 채무 승계를 서로 구분했습니다.

☑ 구두로 합의한 원상복구 면제나 시설 존치를 문자·이메일 또는 합의서로 다시 확인했습니다.

☑ “나중에 정산하기로 한 비용”을 정기적으로 확인해 미해결 상태로 남기지 않았습니다.

계약 종료 전

☑ 실제 계약 만료일과 종료 통지의 내용·도달 여부를 확인했습니다.

☑ 환산보증금과 적용 법률 조항을 확인했습니다.

☑ 권리금 회수가 필요한 경우 신규 임차인 주선과 임대인의 답변을 일정별로 관리했습니다.

☑ 입주 당시와 현재 상태를 공동점검하고 철거·존치·보수 시설을 나누었습니다.

☑ 원상복구 공사범위, 업체, 비용, 완료일과 확인자를 서면으로 정했습니다.

☑ 차임·관리비·공과금의 기준일과 미납액을 항목별로 계산했습니다.

☑ 보증금 공제 항목, 최종 반환액과 지급일을 점포 인도 일정과 함께 확정했습니다.

☑ 열쇠·출입카드 반환 수량과 점포 상태를 인도확인서에 기재했습니다.

☑ 계약 종료 후 점포의 실제 사용 여부와 점유 상태를 기록했습니다.

☑ 미완료 사항은 담당자, 처리기한과 비용 정산방법까지 종료합의서에 남겼습니다.

14. 자주 묻는 질문

Q1. 상가 임대차 분쟁은 왜 계약 종료 직전에 많아지나요?

계약기간 중 미뤄 둔 시설 책임, 관리비, 수선비와 구두 합의가 종료 시점에 원상복구비와 보증금 공제액으로 바뀌기 때문입니다.

권리금, 신규 임차인 계약, 점포 인도와 보증금 반환도 같은 시기에 진행되므로 여러 쟁점이 동시에 충돌할 수 있습니다.

Q2. 계약 종료 준비는 언제부터 시작해야 하나요?

권리금 회수계획이 있다면 법정 보호기간이 시작되는 종료 6개월 전부터 검토하는 것이 좋습니다. 원상복구 공사와 신규 임차인 모집이 필요한 경우에도 충분한 준비기간을 확보해야 합니다.

다만 권리금 보호기간을 제외한 구체적인 준비기간은 계약서 특약, 점포 규모와 공사범위에 따라 달라지는 실무상 일정입니다.

Q3. 보증금을 받기 전에는 열쇠를 반환하지 않아도 되나요?

점포 반환과 보증금 반환은 원칙적으로 동시이행관계에 있으므로 두 일정을 연결해 정하는 것이 중요합니다.

다만 실제 점포 인도 여부는 열쇠 반환뿐 아니라 임차인의 짐과 시설이 남아 있는지, 영업이 종료됐는지, 임대인이 자유롭게 점포를 사용할 수 있는 상태인지 등을 종합해 판단할 수 있습니다.

보증금 전액을 당일 지급하기 어려운 경우에는 지급액, 지급일, 미확정 공제항목과 점포 관리방법을 서면으로 정해야 합니다.

환산보증금 기준 초과 임대차에는 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항이 적용되지 않으므로, 보증금 반환 전 임대차관계의 처리도 민법과 계약 내용에 따라 별도로 검토해야 합니다.

Q4. 계약이 끝난 뒤 보증금을 받을 때까지 계속 영업해도 되나요?

보증금 반환 전 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 규정이 적용되더라도 계약 종료 전과 동일한 조건으로 영업을 계속할 권리가 당연히 보장된다고 단정할 수는 없습니다.

계약 종료 후에도 실제로 점포를 사용·수익하면 차임 상당액이나 관리비 부담이 발생할 수 있습니다. 단순 점유인지 계속 영업인지, 시설과 물품을 언제 반출했는지를 기록해야 합니다.

Q5. 신규 임차인이 기존 시설을 인수하면 원상복구하지 않아도 되나요?

자동으로 면제되는 것은 아닙니다. 신규 임대차계약이 실제로 체결되고 신규 임차인이 특정 시설을 인수하며 임대인이 해당 시설의 존치에 동의한다는 조건을 서면으로 확정해야 합니다.

신규 계약이 무산될 경우 기존 임차인이 언제까지 철거할지도 함께 정해야 합니다.

Q6. 전 임차인이 설치한 시설도 현 임차인이 철거해야 하나요?

계약 내용과 시설 인수 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

전 임차인의 영업과 시설을 함께 인수하고 원상복구의무를 약정한 사안에서는 철거 책임이 인정된 판결이 있습니다.

반면 임대 당시 이미 존재한 시설에 관하여 특별한 약정이 인정되지 않는 경우에는 현 임차인의 철거 책임이 부정될 수 있습니다.

시설 인수계약, 임대차 특약과 입주 당시 상태를 함께 확인해야 합니다.

Q7. 임대인은 원상복구비를 보증금에서 바로 공제할 수 있나요?

공제 가능 여부와 금액은 계약상 원상복구 범위, 실제 훼손 또는 미완료 공사와 객관적인 비용자료를 바탕으로 확인해야 합니다.

임대인은 항목별 견적과 산정근거를 제시하고, 임차인은 계약서·입주 당시 사진과 현재 상태를 대조해야 합니다.

다툼이 있는 항목을 합의된 금액처럼 처리하지 않는 것이 좋습니다.

Q8. 임차인은 종료 시 관리비 내역을 요청할 수 있나요?

2026년 5월 12일 이후 새로 체결하거나 갱신한 임대차 중 상가건물 임대차보호법 제19조의2가 적용되는 경우에는 임차인이 임대인에게 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있습니다.

환산보증금 기준을 초과하는 계약이나 개정법 시행 전에 체결된 계약은 법정 요청권의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.

법정 요청권이 직접 적용되지 않더라도 계약서에 관리비 내역과 정산자료 제공 의무를 정해 두었다면 해당 약정에 따라 자료를 요청할 수 있습니다.

Q9. 종료합의서에는 무엇을 적어야 하나요?

임대차 종료일, 점포 인도일, 철거·존치 시설, 원상복구 완료 여부, 관리비·공과금 정산액, 보증금 공제액과 최종 지급액을 적어야 합니다.

미완료 공사, 추가 청구가 가능한 예외, 처리기한과 열쇠·출입카드 반환내역도 함께 작성하는 것이 좋습니다.

“상호 모든 책임을 묻지 않는다”는 포괄적인 문구를 사용하기보다 이미 정산된 항목과 아직 남아 있는 항목을 구분해 작성해야 합니다.

결론

상가 임대차 분쟁이 계약 마지막에 집중되는 이유는 종료일 자체가 특별히 위험하기 때문이 아닙니다. 계약기간 중 미뤄 둔 책임, 비용, 시설 상태와 구두 합의가 종료 시점에 구체적인 공사비와 보증금 공제액으로 확정되기 때문입니다.

분쟁을 줄이려면 세 시점을 연결해야 합니다. 계약 체결 시에는 입주 상태와 시설 소유관계, 관리비와 원상복구 기준을 만들고, 계약 유지 중에는 공사·수선·비용 변경을 서면으로 종결해야 합니다.

계약 종료 전에는 종료 의사, 권리금, 원상복구, 관리비, 점포 인도와 보증금 반환을 하나의 일정표로 관리해야 합니다. 철거·존치 시설, 공사 완료 기준, 공제 항목과 보증금 지급일을 종료일 전에 확정하는 것이 중요합니다.

환산보증금에 따라 적용되는 상가건물 임대차보호법 조항이 달라질 수 있으므로, 계약 종료 전에 환산보증금과 적용 법률도 함께 확인해야 합니다.

좋은 계약은 체결할 때만 명확한 계약이 아닙니다. 계약이 끝날 때 어떤 순서로 공간, 시설과 돈을 교환하고 미완료 문제를 정산할 것인지까지 예상할 수 있는 계약입니다.

안내: 본 글은 상가·사무실 임대차와 부동산 계약에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건에 대한 법률 자문이나 결과를 보장하지 않습니다. 실제 판단은 환산보증금, 계약서 내용, 당사자 간 합의, 증빙자료와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 발생했거나 중요한 법적 결정을 앞둔 경우에는 변호사 또는 대한법률구조공단 등 전문기관의 상담을 받으시기 바랍니다.

참고자료

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국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제2조｜환산보증금 기준과 기준 초과 임대차에 적용되는 조항의 범위｜시행일 2026년 5월 12일｜2026년 7월 20일 확인
국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제10조의4｜임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 권리금 회수기회 보호｜시행일 2026년 5월 12일｜2026년 7월 20일 확인
국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 시행령｜관리비 내역에 포함되는 14개 비용 항목과 세부 기준｜시행일 2026년 7월 1일｜2026년 7월 20일 확인
국가법령정보센터｜민법 제615조｜목적물 반환 시 원상회복 관련 기본 규정｜시행일 2026년 3월 17일｜2026년 7월 20일 확인
국가법령정보센터｜민법 제654조｜민법 제615조 등 원상회복 관련 규정의 임대차 준용｜시행일 2026년 3월 17일｜2026년 7월 20일 확인
국가법령정보센터｜대법원 2026년 4월 9일 선고 2023다307116 판결｜보증금 반환 전 임대차관계의 존속과 소유권 이전 시 보증금 반환채무 승계｜2026년 4월 9일 선고｜2026년 7월 20일 확인
국가법령정보센터｜대법원 2025년 11월 20일 선고 2024다305605 판결 검색 결과｜임대인의 직접 영업 계획과 권리금 회수기회 방해의 정당한 사유 판단｜2025년 11월 20일 선고｜2026년 7월 20일 확인
국가법령정보센터｜대법원 2019년 8월 30일 선고 2017다268142 판결｜영업과 시설을 인수한 임차인의 원상회복 범위를 계약 경위와 내용에 따라 판단｜2019년 8월 30일 선고｜2026년 7월 20일 확인
국가법령정보센터｜대법원 2023년 11월 2일 선고 2023다249661 판결｜임대 당시 이미 존재한 종전 임차인 시설의 철거 책임과 특별한 사정의 판단｜2023년 11월 2일 선고｜2026년 7월 20일 확인
찾기 쉬운 생활법령정보｜상가건물 임대차의 종료｜점포 반환과 임대차보증금 반환의 기본적인 처리관계｜공식 생활법령 안내｜2026년 7월 20일 확인
찾기 쉬운 생활법령정보｜상가건물 임대차 권리금｜권리금 회수기회 보호기간과 임대인의 방해행위 기준｜공식 생활법령 안내｜2026년 7월 20일 확인