정보 확인 기준일: 2026년 7월 16일
상가 임대차계약 만료가 가까워지면 임대인과 임차인이 서로 정반대의 질문을 하는 경우가 많습니다.
임대인은 “계약기간이 끝났으니 이번에는 갱신하지 않아도 되는 것 아닌가요?”라고 묻고, 임차인은 “아직 10년이 지나지 않았으니 계속 영업할 수 있는 것 아닌가요?”라고 생각합니다.
실무에서는 두 질문 모두 계약기간만 보고 판단해서는 안 됩니다.
상가 임차인은 일정한 요건을 갖추면 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 반면 상가건물 임대차보호법이 정한 갱신거절 사유가 있다면 10년이 지나지 않았더라도 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
제가 상가 계약 관련 자료를 검토할 때도 가장 먼저 보는 것은 “임대인이 갱신을 원하는가”가 아닙니다.
최초 계약일이 언제인지, 갱신요구가 적법한 기간에 있었는지, 임대차기간 중 차임 연체액이 3기분에 도달한 적이 있는지, 실제 점포 사용자가 계약서상 임차인과 같은지, 재건축이라면 법에서 정한 철거 사유와 진행자료가 있는지를 순서대로 확인합니다.
특히 3기 차임 연체는 단순히 “월세를 세 번 늦게 냈다”는 의미가 아닙니다. 반대로 현재 연체금이 모두 정리됐다고 해서 과거 연체가 계약갱신에 아무런 영향을 미치지 않는 것도 아닙니다.
계약갱신을 앞두고 있다면 법 조항부터 읽기보다 계약서와 실제 입금내역을 먼저 꺼내 놓는 것이 실무적으로 더 중요합니다.
1. 계약갱신요구권이 있다고 무조건 갱신되는 것은 아닙니다
상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.
여기서 먼저 확인해야 할 것이 최초 계약일입니다.
10년 기준은 2018년 10월 16일 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 따라서 오래된 계약이라면 현재 계약서 한 장만 볼 것이 아니라 최초 계약서부터 이후 갱신계약서까지 연결해서 봐야 합니다.
2018년 10월 16일 전에 계약을 체결했다면 그 이후 실제 갱신이 있었는지도 확인해야 합니다.
환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 상가라고 해서 계약갱신요구권을 바로 제외해서도 안 됩니다. 일정한 고액보증금 임대차에도 상가임대차법 제10조 제1항·제2항·제3항 본문 등이 적용되므로 계약갱신 문제는 별도로 검토해야 합니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 주요 사유
| 구분 | 실무에서 확인할 내용 |
|---|---|
| 3기 차임 연체 | 실제 미납액이 3기의 차임액에 도달한 사실이 있는지 |
| 부정한 방법의 임차 | 계약 당시 거짓 자료나 부정한 방법이 있었는지 |
| 보상을 전제로 한 합의 | 당사자 합의와 상당한 보상이 실제 있었는지 |
| 무단전대 | 임대인 동의 없이 제3자가 독립적으로 사용하는지 |
| 고의·중과실 파손 | 건물 파손의 원인과 책임 정도 |
| 건물 멸실 | 임대차 목적을 달성하기 어려운 상태인지 |
| 철거·재건축 | 법에서 정한 철거·재건축 사유에 해당하는지 |
| 중대한 의무 위반 | 임대차를 계속하기 어려울 정도의 중대한 사유인지 |
따라서 임대인이 “계약기간이 끝났으니 나가 달라”고 통지하는 것만으로 항상 갱신거절이 인정되는 것은 아닙니다.
반대로 임차인도 “아직 10년이 되지 않았으니 무조건 갱신된다”고 생각해서는 안 됩니다.
10년이라는 기간과 법정 갱신거절 사유는 서로 다른 문제입니다.
2. 가장 많이 다투는 3기 차임 연체, 횟수가 아니라 금액을 봅니다
상가 계약갱신 분쟁에서 가장 많이 확인하게 되는 자료 중 하나가 월세 입금내역입니다.
상가임대차법은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 계약갱신 거절 사유로 정하고 있습니다.
여기서 ‘3기’는 단순히 세 차례 연체했다는 횟수를 의미하지 않습니다.
월 단위로 차임을 지급한다면 보통 월 차임 3개월분에 해당하는 금액을 기준으로 봅니다.
| 월 차임 | 3기의 차임액 |
|---|---|
| 100만 원 | 300만 원 |
| 200만 원 | 600만 원 |
| 300만 원 | 900만 원 |
| 500만 원 | 1,500만 원 |
예를 들어 월 차임이 300만 원이라면 기준이 되는 금액은 900만 원입니다.
한 달 월세를 며칠씩 세 차례 늦게 냈더라도 그때그때 전액 지급해 실제 연체잔액이 900만 원에 도달하지 않았다면 단순히 세 번 늦었다는 이유만으로 3기 차임 연체라고 단정할 수 없습니다.
반대로 세 달을 연속해서 전액 미납하지 않았더라도 일부 미납액이 계속 쌓여 누적 연체잔액이 900만 원에 이르면 문제가 될 수 있습니다.
일부만 지급했다면 이렇게 계산해야 합니다
월 차임 300만 원을 매월 5일 지급하는 계약이라고 가정해 보겠습니다.
- 1월: 300만 원 중 200만 원 지급 → 미납 100만 원
- 2월: 300만 원 중 100만 원 지급 → 누적 미납 300만 원
- 3월: 300만 원 전액 미납 → 누적 미납 600만 원
- 4월: 300만 원 전액 미납 → 누적 미납 900만 원
이 경우에는 4월분 지급기일이 지나면서 누적 미납액이 월 차임 3개월분인 900만 원에 도달합니다.
실무에서 중요한 것은 어느 날짜에 실제 연체잔액이 3기분에 도달했는지를 특정하는 것입니다.
이를 확인하려면 계약서와 계좌 입금내역을 나란히 놓고 월별로 정리해야 합니다.
3. 관리비까지 모두 월세 연체액에 넣으면 계산이 틀릴 수 있습니다
연체표를 받아 보면 임대인이 주장하는 미납액에 월세뿐 아니라 관리비, 전기료, 수도료, 부가가치세 등이 한꺼번에 포함된 경우가 있습니다.
이럴 때는 금액을 그대로 합산하지 않고 항목을 다시 나눠 봐야 합니다.
계약서에서 다음 항목이 어떻게 구분되어 있는지 확인합니다.
차임 / 부가가치세 / 정액 관리비 / 전기·수도 등 실비 / 기타 비용
특히 관리비는 그 명칭만으로 모두 차임과 동일하게 볼 수 있다고 단정하기 어렵습니다.
실제 공간 사용의 대가인지, 공용시설 관리비인지, 전기·수도 등 실제 사용한 비용을 정산한 것인지에 따라 판단할 자료가 달라질 수 있기 때문입니다.
따라서 3기 연체를 계산할 때는 “총 미납액이 얼마인가”보다 먼저 “그중 법적으로 차임에 해당하는 금액이 얼마인가”를 구분하는 작업이 필요합니다.
4. 연체금을 모두 갚아도 과거 3기 연체가 없어지는 것은 아닙니다
임차인 입장에서 가장 혼란스러운 부분입니다.
“예전에 월세가 밀렸지만 지금은 모두 갚았습니다. 그런데도 갱신을 거절할 수 있나요?”
대법원은 이 문제에 대해 분명한 기준을 제시했습니다.
대법원 2021년 5월 13일 선고 2020다255429 판결은 임대차기간 중 어느 때라도 3기의 차임액에 해당하도록 차임을 연체한 사실이 있다면, 계약갱신을 요구할 당시에는 연체액을 모두 지급한 상태라도 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 판단했습니다.
대법원 2021년 5월 27일 선고 2020다263635·263642 판결 역시 같은 취지입니다.
따라서 갱신을 앞두고 현재 미납액만 확인해서는 부족합니다.
최초 계약일부터 현재까지 전체 차임 지급내역을 확인해야 합니다.
실무에서는 몇 년 전 한동안 매출이 좋지 않아 일부 월세를 나눠 지급했다가 나중에 모두 정산한 경우가 특히 문제가 됩니다.
현재 통장만 보면 미납금이 없어 보이지만 과거 월별 입금내역을 다시 계산했을 때 어느 시점에 3기분까지 올라간 사실이 확인될 수 있기 때문입니다.
5. 계약기간 중 해지와 만료 시 갱신거절은 구분해야 합니다
3기 차임 연체와 관련해 또 하나 자주 혼동하는 것이 계약해지와 계약갱신 거절입니다.
두 제도는 비슷해 보이지만 확인 시점이 다릅니다.
| 구분 | 확인할 기준 |
|---|---|
| 계약기간 중 차임 연체로 해지 | 해지권 행사 당시 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는지 |
| 계약 만료 시 갱신거절 | 임대차기간 중 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있었는지 |
상가임대차법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.
반면 갱신거절은 임대차기간 중 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우를 규정하고 있습니다.
그리고 3기 차임 연체 요건이 생겼다고 계약이 아무런 통지 없이 자동 종료되는 것도 아닙니다.
임대인이 실제로 계약해지 또는 갱신거절이라는 의사표시를 해야 합니다.
따라서 통지를 작성할 때도 단순히 “월세가 밀렸으므로 계약이 종료됐다”고 적기보다 해지인지 갱신거절인지, 종료일은 언제인지를 명확히 해야 합니다.
6. 오래된 연체라면 코로나19 임시특례 기간도 확인해야 합니다
2020년부터 2021년 사이의 연체내역이 포함된 장기 임대차라면 한 번 더 확인해야 할 부분이 있습니다.
상가임대차법 제10조의9에 따라 2020년 9월 29일부터 6개월간 발생한 차임 연체는 계약갱신 거절, 권리금 회수기회 보호의 예외, 차임 연체에 따른 계약해지 규정을 적용할 때 연체차임액으로 보지 않는 임시특례가 있었습니다.
다만 이 규정이 해당 기간의 차임채무 자체를 없앤 것은 아닙니다.
오래된 연체내역을 계산한다면 지급기일과 실제 입금일뿐 아니라 어느 기간의 차임에 충당됐는지까지 확인해야 계산이 달라지지 않습니다.
7. “보증금이 있으니 월세는 거기서 빼면 된다”는 생각은 위험합니다
현장에서 의외로 자주 듣는 말이 있습니다.
“보증금이 충분하니까 월세 몇 달 안 내도 나중에 보증금에서 빼면 되지 않나요?”
이 방식은 임차인이 일방적으로 결정할 문제가 아닙니다.
임대차보증금은 임대차관계에서 발생하는 여러 채무를 담보하는 기능을 하지만, 계약이 유지되는 동안 임차인이 임대인의 동의 없이 차임 지급을 중단해도 된다는 의미는 아닙니다.
보증금에서 차임을 공제하기로 합의했다면 적어도 다음 내용은 서면으로 남기는 것이 안전합니다.
어느 달의 차임을 공제하는지, 공제 금액은 얼마인지, 공제 후 보증금은 얼마인지, 이후 월세는 언제부터 정상 지급하는지를 명확히 해야 합니다.
임대인이 한동안 독촉하지 않았거나 보증금이 연체액보다 훨씬 많다는 사실만으로 차임 연체가 발생하지 않았다고 단정해서는 안 됩니다.
임차인이 연체 통지를 받았는데 금액이 다르다면 “다 냈다”고 답하는 것보다 월별 계좌이체 내역과 실제 지급일을 표로 만들어 즉시 이의를 제기하는 편이 훨씬 효과적입니다.
8. 무단전대는 사업자등록증 한 장만 보고 판단하지 않습니다
두 번째로 분쟁이 많이 발생하는 부분이 무단전대입니다.
상가임대차법은 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 계약갱신 거절 사유로 정하고 있습니다.
민법 제629조 역시 임대인의 동의 없는 임차권 양도와 전대를 제한하고 있습니다.
문제는 현장에서 전대 관계가 계약서처럼 깔끔하게 드러나지 않는다는 점입니다.
사업자등록 명의는 기존 임차인인데 실제로는 다른 사람이 매장을 운영하기도 하고, 반대로 가족이나 직원이 매장을 관리한다고 해서 곧바로 전대가 되는 것도 아닙니다.
그래서 저는 명의보다 실제 점포 운영 구조를 먼저 봅니다.
누가 열쇠와 출입권한을 관리하는지, 누가 직원을 고용하는지, 매출이 누구에게 귀속되는지, 상품 구매와 비용을 누가 부담하는지, 제3자가 기존 임차인에게 별도의 점포 사용료를 지급하는지 등을 확인해야 합니다.
예를 들어 기존 임차인의 사업자등록이 그대로 남아 있어도 제3자가 독립적으로 영업하면서 매출을 가져가고 기존 임차인에게 일정 금액을 지급하고 있다면 전대 문제가 발생할 수 있습니다.
반대로 가족이 단순히 매장 관리나 업무를 대신하고 있고 사업의 손익과 책임은 기존 임차인에게 그대로 귀속된다면 가족이 있다는 사실만으로 무단전대라고 단정하기 어렵습니다.
9. 개인사업자에서 법인으로 바뀔 때도 그냥 명의만 변경하면 안 됩니다
상가를 운영하다 보면 사업 구조가 바뀌는 일이 많습니다.
개인사업자가 법인을 설립하기도 하고, 사업체를 다른 사람에게 양도하거나 권리금계약을 체결하기도 합니다.
이 과정에서 특히 확인해야 할 경우가 있습니다.
- 개인사업자에서 법인으로 전환하면서 법인이 점포를 사용하는 경우
- 사업체와 시설을 제3자에게 양도하는 경우
- 권리금계약 후 신규 운영자가 임대차계약 전에 먼저 영업하는 경우
- 매장 일부를 다른 사업자가 독립적으로 사용하는 경우
- 숍인숍이나 공유주방 형태로 별도 사업자가 들어오는 경우
이럴 때 “사업자등록만 변경하면 된다”고 생각해서는 안 됩니다.
임대차계약상 임차인이 누구인지와 실제 점포 사용자가 누구인지가 달라질 수 있기 때문입니다.
운영 주체가 변경된다면 임대인에게 사전에 알리고 가능하면 서면 동의를 받는 것이 좋습니다.
동의서에는 사용 주체와 사용 부분, 업종, 기간, 비용부담, 시설 설치와 원상복구 책임 등을 구체적으로 기재해야 합니다.
10. 임대인이 알고 있었다는 것과 전대에 동의했다는 것은 다를 수 있습니다
“건물주도 다 알고 있었습니다.”
무단전대 문제가 생겼을 때 자주 나오는 주장입니다.
그러나 임대인이 제3자가 점포에서 일하고 있다는 사실을 알고 있었다는 것과 법률상 전대에 동의했다는 것은 반드시 같은 의미라고 볼 수 없습니다.
임대인이 몇 차례 매장을 방문해 제3자가 있는 것을 봤다는 사정만으로 충분하지 않을 수 있습니다.
반대로 임대인이 실제 사용자와 직접 조건을 협의하거나 사업자등록에 필요한 서류를 제공하고 상당 기간 독립적인 영업을 승인한 정황이 있다면 동의 여부가 쟁점이 될 수 있습니다.
이런 분쟁을 피하려면 구두 승인에 의존하지 않는 것이 가장 안전합니다.
전대를 허용한다면 최소한 다음 사항은 서면으로 남겨야 합니다.
실제 사용자 / 허용 면적 / 업종 / 사용기간 / 비용 / 시설물 설치 / 원상복구 / 차임·관리비 책임 / 계약 종료 시 인도 책임
그리고 임대인이 전대에 동의했다고 해서 기존 임차인이 계약상 책임에서 자동으로 벗어나는 것도 아닙니다.
임차인 자체를 변경하려는 것이라면 기존 계약을 유지한 전대인지, 기존 계약을 종료하고 신규 임대차계약을 체결하는 것인지를 명확하게 구분해야 합니다.
11. 재건축 계획이 있다고 모두 갱신을 거절할 수 있는 것은 아닙니다
“건물을 새로 지을 예정이니 계약을 갱신하지 않겠습니다.”
이런 통지를 받으면 임차인은 재건축이라는 말 자체만으로 퇴거해야 한다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 상가임대차법은 모든 재건축 계획을 갱신거절 사유로 인정하는 것이 아니라 법에서 정한 일정한 유형을 두고 있습니다.
계약 당시 구체적인 철거·재건축 계획을 알린 경우
임대차계약을 체결할 때 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 실제 그 계획에 따라 진행하는 경우입니다.
계약서에 단순히 “재건축 시 조건 없이 퇴거한다”는 문장 하나만 적혀 있다면 구체적인 계획의 존재와 내용이 쟁점이 될 수 있습니다.
공사 예정시기, 예상 소요기간, 철거 범위와 점포 인도 시점 등을 함께 확인해야 합니다.
안전사고 우려 때문에 철거가 필요한 경우
건물이 노후하거나 훼손되어 안전사고 우려가 있고 전부 또는 대부분을 철거·재건축할 필요가 있는 경우입니다.
단순히 “건물이 오래됐다”는 설명보다 안전진단, 구조검토서, 행정기관의 조치나 현장 점검자료 등 객관적인 자료가 중요합니다.
다른 법령에 따라 철거·재건축이 필요한 경우
도시정비사업 등 다른 법령에 따라 건물 전부 또는 대부분을 철거·재건축하기 위해 점유를 회복해야 하는 경우입니다.
대법원 2020년 11월 26일 선고 2019다249831 판결은 구 도시정비법이 적용된 사건에서 관리처분계획인가·고시가 이루어진 경우 갱신거절 사유가 인정될 수 있지만, 사업시행인가·고시만으로는 원칙적으로 충분하지 않다고 판단했습니다.
따라서 정비사업이라면 “재개발이 진행 중이다”라는 설명만 듣지 말고 현재 어느 인허가 단계까지 진행됐는지를 확인해야 합니다.
| 재건축 유형 | 먼저 볼 자료 |
|---|---|
| 계약 당시 고지한 계획 | 최초 계약서, 특약, 공사 일정과 설명자료 |
| 안전상 철거 필요 | 안전진단, 구조검토, 현장점검 자료 |
| 정비사업 등 법정 철거 | 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주·철거 일정 |
| 임대인의 자발적 신축 검토 | 법정 사유 해당 여부와 실제 진행자료 |
설계도나 건축계획이 존재한다는 사실만으로 항상 갱신거절 사유가 되는 것은 아닙니다.
법에서 정한 철거·재건축 유형에 해당하는지와 실제 점유를 회복할 필요가 있는지를 함께 봐야 합니다.
12. 건물을 팔거나 임대인이 직접 쓸 예정이라는 이유는 어떨까?
상가 계약에서는 이 질문도 자주 나옵니다.
“건물을 팔 예정입니다.”
“다음에는 제가 직접 사용할 겁니다.”
주택임대차와 혼동하기 쉬운 부분인데, 건물 매각 예정이나 임대인의 직접 사용은 상가임대차법 제10조 제1항에 독립적인 갱신거절 사유로 명시되어 있지 않습니다.
따라서 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 남아 있다면 단순히 매각 또는 직접 사용 계획만으로 갱신거절이 가능하다고 단정해서는 안 됩니다.
차임 연체, 무단전대, 법에서 정한 철거·재건축이나 그 밖의 법정 사유가 있는지를 별도로 확인해야 합니다.
다만 전체 임대차기간이 이미 10년을 초과해 계약갱신요구권 행사기간 자체가 끝난 경우에는 판단 구조가 달라집니다.
이 경우에도 권리금 회수기회 보호 문제까지 함께 끝났다고 생각하면 안 됩니다.
계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 별도로 판단해야 하는 문제입니다.
13. 10년이 지났다고 권리금 보호가 자동으로 사라지는 것도 아닙니다
상가임대차법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 일정한 범위에서 보호합니다.
대법원 2019년 5월 16일 선고 2017다225312·225329 판결은 당시 계약갱신요구권 행사기간이 지난 임대차라고 하더라도 권리금 회수기회 보호의무가 당연히 없어지는 것은 아니라는 취지로 판단했습니다.
반면 임대차기간 중 3기의 차임액에 해당하도록 연체한 사실이 있었다면 상황이 달라질 수 있습니다.
대법원 2021년 5월 27일 선고 2020다263635·263642 판결은 과거 3기 연체 사실이 인정된 사안에서 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있고 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 판단했습니다.
따라서 계약 종료를 앞두고 있다면 다음 두 질문을 분리해서 확인해야 합니다.
“계약갱신을 요구할 수 있는가?”
그리고
“신규 임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회가 보호되는가?”
같은 질문이 아닙니다.
14. 실제 계약서를 볼 때 저는 이 순서로 자료를 맞춰 봅니다
법 조항을 먼저 읽으면 오히려 판단이 복잡해지는 경우가 있습니다.
실무에서는 자료를 시간순으로 놓고 보면 문제가 훨씬 빨리 보입니다.
먼저 최초 계약서와 모든 갱신계약서를 연결합니다.
최초 임대차 시작일과 현재 계약 종료일을 확인하고, 전대금지, 업종 제한, 재건축 고지, 계약위반 관련 특약이 있는지 표시합니다.
그다음 계약기간 전체의 차임 지급내역을 월별로 확인합니다.
월별 지급기일과 실제 입금일, 청구액, 입금액과 미납액을 기록하면 어느 시점에 누적 미납액이 3기분에 도달했는지 확인할 수 있습니다.
차임과 관리비가 함께 청구됐다면 세금계산서와 관리비 명세서를 대조합니다.
무단전대가 문제라면 사업자등록증만 보지 않고 실제 운영자료를 봅니다. 카드매출 귀속, 직원 고용관계, 영업신고, 점포 열쇠 관리와 비용 부담 등을 함께 확인하는 이유입니다.
재건축이라면 최초 계약 당시 제공된 자료와 현재 인허가 진행자료를 구분합니다.
마지막으로 임차인의 갱신요구가 언제 임대인에게 도달했는지, 임대인의 갱신거절 통지는 언제 도달했는지를 확인합니다.
계약갱신 분쟁에서는 계약서 한 장보다 계약일부터 현재까지의 시간표가 더 중요한 경우가 많습니다.
15. 가상의 사례로 보면 판단 기준이 더 분명합니다
다음은 이해를 돕기 위해 단순화한 가상의 사례입니다.
서울에서 음식점을 운영하는 임차인이 월 차임 300만 원을 매월 5일 지급하기로 했습니다.
매출이 줄었던 기간에 월세를 일부씩 지급하다가 어느 시점에 누적 미납액이 900만 원까지 올라갔습니다.
두 달 뒤 임차인은 미납액을 모두 지급했습니다.
계약 만료가 가까워지자 임차인은 아직 전체 임대차기간이 10년이 되지 않았다며 계약갱신을 요구했습니다.
임대인은 과거 월세가 900만 원까지 연체됐다는 이유로 갱신을 거절했습니다.
임차인은 현재 미납금이 전혀 없고 당시 임대인도 일부 지급을 계속 받았기 때문에 문제가 없다고 주장했습니다.
이런 상황에서 가장 먼저 해야 할 일은 누구의 말이 더 설득력 있는지 판단하는 것이 아닙니다.
다음 자료부터 맞춰 봐야 합니다.
계약상 월 차임과 지급일 → 월별 실제 입금액 → 일부 지급액의 충당 내역 → 차임 감액이나 납부유예 합의 → 관리비 포함 여부 → 갱신요구와 거절 통지일
실제 연체잔액이 임대차기간 중 900만 원에 도달한 사실이 확인된다면 이후 전액 변제했더라도 갱신거절 사유가 될 가능성이 있습니다.
반대로 임대인이 특정 기간의 월 차임을 감액했거나 납부를 유예하기로 합의했다면 계산 자체가 달라질 수 있습니다.
그래서 차임 감액이나 납부유예를 구두로 끝내면 나중에 문제가 됩니다.
어느 달 차임을 얼마로 조정했는지, 언제까지 지급하기로 했는지를 문자나 합의서라도 남겨두는 것이 좋습니다.
16. 갱신거절 통지는 이유를 구체적으로 적어야 합니다
임대인이 갱신거절을 통지할 때
“계약기간이 끝났으므로 더 이상 갱신하지 않습니다.”
라고만 적는 경우가 있습니다.
분쟁을 예방하려면 조금 더 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.
목적물의 주소와 호수, 최초 계약일과 현재 계약기간, 임차인의 갱신요구를 받은 날짜를 먼저 확인합니다.
그다음 적용하려는 법정 갱신거절 사유와 그 사유가 발생한 날짜를 기재합니다.
차임 연체라면 어느 달 차임이 얼마씩 미납됐고 어느 시점에 누적액이 3기분에 도달했는지를 확인할 수 있도록 정리합니다.
무단전대라면 실제 사용자가 누구이고 어느 부분을 어떻게 사용하고 있는지 적습니다.
재건축이라면 어떤 법정 유형에 해당하고 어떤 자료가 있는지를 구체적으로 표시합니다.
계약 종료일과 점포 인도 요청일도 분명히 해야 합니다.
그리고 통지는 상대방에게 실제 도달했다는 사실을 확인할 수 있는 방법을 선택하는 것이 중요합니다.
내용증명을 발송했다는 사실만 있고 수취 여부를 확인하지 않으면 나중에 통지 도달을 놓고 다시 다툴 수 있습니다.
문자나 이메일을 함께 사용한다면 발신·수신 시각, 첨부자료와 상대방 답변도 원본 상태로 보관하는 것이 좋습니다.
17. 계약갱신을 앞두고 이런 신호가 보이면 한 번 더 확인하세요
계약갱신 문제는 작은 착오 하나 때문에 전혀 다른 결론으로 이어질 수 있습니다.
특히 다음과 같은 상황이라면 바로 퇴거 또는 갱신 가능 여부를 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 임대인이 “월세를 여러 번 늦게 냈다”고만 하고 월별 연체계산은 없는 경우
- 관리비와 공과금을 모두 차임 연체액에 포함한 경우
- 임차인이 보증금에서 공제하면 된다고 생각해 차임 지급을 중단한 경우
- 현금으로 지급한 차임의 영수증이나 수령 확인이 없는 경우
- 사업자등록 명의와 실제 매장 운영자가 다른 경우
- 권리금계약만 체결한 뒤 신규 운영자가 먼저 영업을 시작한 경우
- 전대 승인이 구두로만 이뤄진 경우
- 재건축 특약에 공사시기나 계획이 전혀 없는 경우
- 정비사업이 초기 단계인데 즉시 퇴거를 요구하는 경우
- 건물 매각이나 임대인의 직접 사용만을 이유로 갱신거절을 통지한 경우
이런 사정이 있다는 이유만으로 어느 한쪽이 반드시 이긴다는 의미는 아닙니다.
계약서와 실제 이행자료를 함께 확인해야 한다는 신호로 보는 것이 맞습니다.
18. 계약갱신 판단 전에 확인해 둘 자료
실제 상담이나 계약 종료 협의를 앞두고 있다면 아래 자료를 먼저 모아두는 편이 좋습니다.
- 최초 임대차계약서와 모든 갱신계약서를 준비했습니다.
- 최초 계약일부터 전체 임대차기간을 계산했습니다.
- 계약기간 전체의 월별 차임 입금내역을 확인했습니다.
- 차임과 관리비·공과금을 구분했습니다.
- 누적 연체액이 3기분에 도달한 적이 있는지 확인했습니다.
- 실제 점포 운영자와 사업자등록 명의를 비교했습니다.
- 전대·양도와 관련한 임대인의 서면 동의를 확인했습니다.
- 재건축이라면 계약 당시 고지자료와 현재 인허가 자료를 확보했습니다.
- 임차인의 갱신요구 도달일을 확인했습니다.
- 임대인의 갱신거절 통지와 도달자료를 보관했습니다.
- 권리금, 원상복구와 보증금 정산 문제를 계약갱신 문제와 구분해 확인했습니다.
19. 자주 묻는 질문
임대료를 세 번 늦게 내면 바로 계약갱신을 거절할 수 있나요?
단순히 늦게 지급한 횟수만으로 판단하지 않습니다.
실제 차임 연체잔액이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있었는지를 확인해야 합니다.
연체금을 지금 모두 갚았다면 갱신거절 사유도 없어지나요?
그렇다고 단정하기 어렵습니다.
대법원은 임대차기간 중 어느 시점에라도 3기분 연체 사실이 있었다면 갱신요구 당시 연체금을 모두 변제한 경우에도 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 판단했습니다.
따라서 현재 미납액뿐 아니라 계약기간 전체의 지급내역을 확인해야 합니다.
3기 차임을 연체하면 계약이 자동으로 끝나나요?
자동으로 종료되는 것은 아닙니다.
임대인이 계약해지 또는 계약갱신 거절의 의사를 표시해야 합니다.
또한 계약기간 중 해지와 계약 만료 시 갱신거절은 판단 기준을 구분해야 합니다.
보증금이 월세보다 훨씬 많으면 월세를 안 내도 괜찮나요?
임차인이 일방적으로 그렇게 판단하는 것은 위험합니다.
보증금에서 차임을 공제하기로 합의했다면 대상 월, 공제금액, 공제 후 보증금과 이후 차임 지급방법 등을 서면으로 정하는 것이 좋습니다.
사업자등록 명의가 바뀌면 무조건 무단전대인가요?
명의 변경만으로 단정하기 어렵습니다.
실제 점포를 누가 점유하고 운영하는지, 매출과 비용이 누구에게 귀속되는지, 기존 임차인이 계속 사업을 운영하는지와 임대인의 동의 여부를 함께 확인해야 합니다.
가족이 대신 매장을 운영하면 무단전대인가요?
가족이 직원이나 대리인으로 점포를 관리하는 것인지, 독립된 사업자로 점포를 사용하면서 수익을 가져가는 것인지에 따라 달라질 수 있습니다.
명의보다 실제 운영관계를 확인해야 합니다.
임대인이 재건축을 계획하고 있으면 갱신을 거절할 수 있나요?
모든 재건축 계획이 갱신거절 사유가 되는 것은 아닙니다.
계약 당시 구체적으로 고지한 계획인지, 안전사고 우려 때문에 철거가 필요한지, 다른 법령에 따른 철거·재건축인지 등 상가임대차법이 정한 유형에 해당하는지를 확인해야 합니다.
건물을 매각할 예정이면 계약갱신을 거절할 수 있나요?
단순한 매각 예정은 상가임대차법 제10조 제1항에 독립된 갱신거절 사유로 규정돼 있지 않습니다.
전체 임대차기간과 다른 법정 갱신거절 사유가 있는지를 별도로 확인해야 합니다.
10년이 지나면 권리금도 보호받지 못하나요?
그렇게 단정해서는 안 됩니다.
계약갱신요구권 행사기간과 권리금 회수기회 보호는 별도의 제도입니다.
계약갱신요구권 행사기간이 끝났더라도 권리금 회수기회 보호의무가 적용될 수 있으므로 신규 임차인 주선과 임대인의 계약 거절 사유 등을 별도로 확인해야 합니다.
마무리하며
상가 계약갱신 거절을 판단할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 임대인이 갱신을 원하느냐, 임차인이 계속 영업하고 싶으냐가 아닙니다.
법에서 정한 갱신거절 사유가 실제 존재하는지, 그리고 그 사실을 확인할 객관적인 자료가 있는지가 중요합니다.
특히 3기 차임 연체는 “월세를 세 번 늦게 냈다”는 말만으로 판단하면 안 됩니다. 계약기간 전체의 입금내역을 확인해 실제 차임 연체액이 어느 시점에 3기분에 도달했는지 계산해야 합니다.
과거 3기분 연체가 있었다면 나중에 전액 변제했더라도 계약갱신과 권리금 문제에 영향을 줄 수 있습니다.
무단전대 역시 사업자등록증 한 장으로 판단하기보다 누가 점포를 독립적으로 사용하고 매출과 비용을 부담하는지를 확인해야 합니다.
재건축이라면 “재건축 예정”이라는 말보다 계약 당시의 구체적인 고지, 안전상 필요 또는 다른 법령에 따른 철거 필요와 현재 진행자료를 확인하는 것이 먼저입니다.
실무에서는 결국 계약서, 월별 입금내역, 실제 점유관계, 동의서, 재건축 자료, 갱신요구와 거절 통지의 도달일을 시간순으로 정리하는 작업이 가장 중요합니다.
계약 만료가 가까워졌다면 상대방에게 먼저 강한 통지를 보내기보다 이 자료부터 맞춰 보는 것이 좋습니다. 계산이나 사실관계가 틀린 상태에서 갱신거절 또는 퇴거를 통지하면 오히려 이후 권리금, 원상복구와 보증금 반환 문제까지 복잡해질 수 있습니다.
안내: 본 글은 상가·사무실 임대차와 부동산 계약에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사건에 대한 법률 자문이나 특정 결과를 보장하는 내용이 아닙니다. 실제 판단은 계약서 내용, 당사자 간 합의, 차임 지급내역, 점유·운영 관계와 기타 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 발생했거나 계약해지·갱신거절 등 중요한 법적 결정을 앞둔 경우에는 변호사 또는 대한법률구조공단 등 전문기관의 상담을 받으시기 바랍니다.
참고자료
- 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법｜계약갱신요구권, 갱신거절 사유, 권리금 보호와 차임 연체 해지 규정｜2026년 5월 12일 시행｜2026년 7월 16일 확인
- 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제10조｜3기 차임 연체, 무단전대, 철거·재건축 등 계약갱신 거절 사유와 10년 행사기간｜2026년 5월 12일 시행｜2026년 7월 16일 확인
- 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 2018년 개정 부칙｜10년 계약갱신요구 기간의 적용례｜2018년 10월 16일 시행｜2026년 7월 16일 확인
- 국가법령정보센터｜대법원 2020다255429 판결｜임대차기간 중 3기분 연체 사실이 있으면 갱신요구 당시 모두 변제했더라도 갱신을 거절할 수 있다는 판단｜2021년 5월 13일 선고｜2026년 7월 16일 확인
- 국가법령정보센터｜대법원 2020다263635·263642 판결｜과거 3기 차임 연체와 계약갱신 거절 및 권리금 회수기회 보호의 관계｜2021년 5월 27일 선고｜2026년 7월 16일 확인
- 국가법령정보센터｜대법원 2017다225312·225329 판결｜계약갱신요구권 행사기간이 지났더라도 권리금 회수기회 보호의무가 적용될 수 있다는 판단｜2019년 5월 16일 선고｜2026년 7월 16일 확인
- 국가법령정보센터｜대법원 2019다249831 판결｜정비사업에서 사업시행인가와 관리처분계획인가에 따른 갱신거절 사유 및 증명책임｜2020년 11월 26일 선고｜2026년 7월 16일 확인
- 국가법령정보센터｜민법 제629조｜임대인의 동의 없는 임차권 양도와 전대의 제한｜2026년 3월 17일 시행｜2026년 7월 16일 확인
- 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제10조의9｜2020년 9월 29일부터 6개월간 발생한 차임 연체에 관한 임시특례｜2020년 9월 29일 시행｜2026년 7월 16일 확인
