전 건물주 월세 면제·감액 약정, 새 건물주 승계 기준

정보 확인 기준일: 2026년 7월 16일

이 글은 상가·사무실 임대인과 임차인이 계약 체결, 유지, 갱신 또는 종료 과정에서 확인해야 할 일반적인 법률 기준과 실무 절차를 정리한 자료입니다.

전 건물주가 일정 기간 월세를 받지 않거나 임대료를 낮춰 주기로 했더라도, 건물 소유권이 이전되었다는 이유만으로 그 약정이 새 건물주에게 모두 자동 승계된다고 단정하기는 어렵습니다.

상가 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하여 대항요건을 갖추면, 임차건물의 양수인은 원칙적으로 임대인의 지위를 승계합니다. 그러나 임대인 지위가 승계되는 문제와 전 건물주와 임차인이 별도로 체결한 월세 면제·감액 약정을 새 건물주에게 주장할 수 있는 문제는 구분해야 합니다.

대법원은 2026년 6월 25일 선고한 2026다201494 판결에서 임대차계약의 내용이 차임 면제 등 임차인에게 유리한 방향으로 변경되었더라도, 사업자등록 정정신고를 통해 그 변경 사항이 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 않았다면 새로운 임대인에게 그 변경 내용을 주장할 수 없다고 판단했습니다.

다만 이 사건에서는 전 임대인이 작성한 여러 각서의 법적 성격도 함께 문제 되었습니다. 대법원은 2013년 8월 21일자 각서는 임대차계약 자체의 차임을 면제한 것이 아니라 전 임대인의 차임채권과 임차인의 기계 매매대금 채권을 대등액에서 소멸시키는 상계 약정에 불과하다고 보았습니다.

나머지 각서를 통해 임대차계약의 차임이 면제되는 방향으로 변경되었다고 보더라도, 그 변경 내용이 공시되었는지를 확인해야 하는데 원심이 이를 충분히 심리하지 않았다는 이유로 판결을 파기환송했습니다.

따라서 이 판결의 결론을 모든 감액·렌트프리·지급유예 계약에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 약정이 실제로 임대차계약의 내용을 변경한 것인지, 이미 발생한 채권을 정산한 것인지, 변경 내용이 공시되었는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

결국 확인해야 할 핵심은 “전 건물주가 면제해 주었다”는 사실 하나가 아닙니다. 약정의 유형과 문구, 체결일과 적용기간, 소유권 이전일, 사업자등록 정정신고 여부, 상가건물 임대차 현황서의 기재 내용, 새 건물주의 명시적 승계 또는 취득 후 별도 합의, 매매 과정에서의 임대차 인수자료를 함께 확인해야 합니다.

📌 3줄 핵심 인사이트

1. 임대인 지위가 승계된다고 하여 전 건물주와의 모든 개별 합의가 동일한 범위로 자동 승계되는 것은 아닙니다.

2. 월세 면제·감액이 임대차계약의 변경이라면 변경계약서뿐 아니라 사업자등록 정정신고와 상가건물 임대차 현황서의 반영 여부가 중요합니다.

3. 새 건물주가 기존 월세 전액을 청구했다면 지급을 바로 중단하거나 청구를 무시하지 말고, 소유권 이전일과 월별 차임표, 공시자료, 통지 도달 자료부터 정리해야 합니다.

1. 먼저 확인해야 할 자료

월세 면제·감액 약정의 효력을 판단하려면 다음 자료를 한꺼번에 모아 시간순으로 대조해야 합니다.

확인 자료	확인할 내용	자료의 역할
원래 임대차계약서와 갱신계약서	최초 월 차임, 지급일, 부가가치세, 관리비, 계약기간	변경 전 기준을 확인합니다.
월세 면제·감액 합의서 또는 각서	변경 금액, 적용기간, 면제 사유, 서명·날인	별도 약정의 성립과 내용을 확인합니다.
특약사항	렌트프리, 공사비 상계, 시설투자 조건, 소유권 이전 시 처리	본문 계약과 별도 약정의 관계를 확인합니다.
문자·카카오톡·이메일	협의 과정, 약정 확정 여부, 기간 연장 여부	서면 합의를 보완하고 발송·수신 시점을 확인합니다.
계좌이체 내역	실제 지급액, 지급 상대방, 지급일	감액이 실제로 이행되었는지 확인합니다.
세금계산서·현금영수증	청구·발행된 공급가액과 부가가치세	계약상 금액과 실제 청구액의 차이를 확인합니다.
임대료 청구서·미수금표	임대인이 어느 금액을 월세로 인식했는지	면제인지 유예인지, 미납으로 처리했는지 구분합니다.
사업자등록 정정신고 자료	임대인, 보증금, 임차료, 기간 등의 변경 신고 여부	변경된 임대차 내용의 공시 여부를 확인합니다.
상가건물 임대차 현황서	차임·보증금·기간 등의 반영 내용	제3자가 확인할 수 있었던 임대차 조건을 확인합니다.
등기사항증명서	소유권 이전 원인과 이전일	전·후 임대인을 구분하는 기준이 됩니다.
소유권 이전 전후 통지자료	계좌 변경, 새 임대인 통지, 약정자료 전달 여부	새 건물주에게 약정이 언제 전달되었는지 확인합니다.
임대차 현황표·정산서·승계확인서	매매 과정에서 약정이 인수자료에 포함됐는지	전 건물주와 새 건물주 사이의 인수 범위를 확인합니다.

계약서 한 장만 확인해서는 약정의 성격을 구분하기 어렵습니다. 특히 계약서에는 원래 월세가 그대로 적혀 있는데 실제 입금액과 세금계산서 금액이 다르다면, 단순 미납인지 감액인지, 지급유예인지, 다른 채권과의 상계인지부터 확인해야 합니다.

세금계산서가 원래 월세 전액을 기준으로 계속 발급되었다면 임차인이 면제로 이해한 기간을 임대인이 미수금이나 지급유예로 관리했을 가능성도 있습니다. 반대로 감액된 금액에 맞춰 세금계산서가 발급되고 실제로 장기간 그 금액만 수령했다면 변경 약정의 이행을 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다.

2. 임대인 지위 승계와 개별 약정의 효력은 다릅니다

2-1. 법률상 임대인 지위 승계

상가건물 임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 갖춘 경우 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생하며, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

소유권 변동의 원인이 매매인지, 상속인지, 경매인지와 관계없이 대항력을 갖춘 임차인에 대해서는 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다.

이 경우 새 건물주는 원칙적으로 임대차보증금 반환의무를 부담하고, 임차인은 소유권 이전 이후 새 건물주에게 차임을 지급하게 됩니다.

다만 이 글은 임차인이 대항요건을 갖춘 경우를 중심으로 설명하므로, 건물 인도일이나 사업자등록 신청일이 불분명하다면 대항력 취득 여부부터 별도로 확인해야 합니다.

2-2. 개별 약정의 효력

전 건물주와 임차인이 나중에 체결한 월세 면제·감액 약정은 다음 질문을 거쳐 판단해야 합니다.

약정이 임대차계약의 차임을 변경한 것인지
지급시기만 미룬 것인지
이미 발생한 차임채무를 면제한 것인지
다른 채권과 차임채권을 상계한 것인지
시설투자나 공사 이행을 조건으로 한 것인지
변경 내용이 제3자가 확인할 수 있는 방식으로 공시되었는지
새 건물주가 약정을 명시적으로 승계했는지
새 건물주가 취득 후 별도의 감액·면제 합의를 했는지

따라서 “임대차관계가 승계되므로 모든 합의도 당연히 승계된다”거나 반대로 “새 건물주는 전 건물주의 약정과 전혀 관계가 없다”고 일률적으로 말하기 어렵습니다.

특히 새 건물주가 약정의 존재를 알고 있었다는 사정과 그 약정을 법적으로 승계하거나 별도의 계약으로 받아들였다는 사정은 구분해야 합니다. 단순한 인식만으로 모든 약정의 승계가 확정된다고 단정하기는 어렵습니다.

3. 2026년 대법원 판결에서 확인할 핵심

대법원 2026다201494 사건에서 임차인은 전 임대인이 작성한 각서를 근거로 차임이 면제되었다고 주장했습니다. 이후 새로운 소유자가 경매를 통해 건물을 취득하고 차임을 청구하면서, 종전 임대인과의 약정으로 새로운 임대인에게도 대항할 수 있는지가 문제 되었습니다.

2013년 8월 21일자 각서는 상계 약정으로 판단했습니다

대법원은 먼저 각서의 명칭이 아니라 실제 내용을 확인했습니다.

2013년 8월 21일자 각서는 전 임대인이 임차인에게 차임을 받지 않겠다는 임대차계약 변경이라기보다, 전 임대인의 차임채권과 임차인이 전 임대인에게 가진 기계 매매대금 채권을 대등액에서 소멸시키는 상계 약정에 해당한다고 판단했습니다.

따라서 이 각서만으로 임대차계약의 차임 자체가 면제되는 방향으로 변경되었다고 볼 수 없다는 취지입니다.

차임 면제 변경이라도 공시 여부를 확인해야 합니다

대법원은 나머지 각서로 임대차계약의 차임이 면제되는 방향으로 변경되었다고 가정하더라도, 그 변경 내용이 사업자등록 정정신고와 상가건물 임대차 현황서 등을 통해 공시되었는지를 확인해야 한다고 판단했습니다.

사업자등록은 단순한 세무 행정절차에 그치는 것이 아니라, 상가건물에 임대차가 존재한다는 사실과 보증금·차임·기간 등 주요 내용을 제3자가 확인할 수 있도록 하는 공시방법의 기능도 갖기 때문입니다.

원심은 각서의 존재를 근거로 새 건물주에 대한 대항력을 인정했지만, 변경된 차임 면제 내용이 공시되었는지를 충분히 심리하지 않았습니다. 대법원은 이를 이유로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.

이 판결에서 확인할 수 있는 기준은 다음과 같습니다.

각서의 명칭보다 실제 법률관계를 먼저 판단해야 합니다.
임대차계약 변경인지 상계·채무정산인지 구분해야 합니다.
전 건물주와 임차인 사이에서 약정이 유효한지와 새 건물주에게 주장할 수 있는지는 별개의 문제입니다.
문자나 각서는 당사자 사이의 약정을 증명할 수 있지만 제3자에 대한 공시를 당연히 대신하지는 않습니다.
차임 면제 등 임차인에게 유리한 변경이 공시되지 않았다면 새 건물주에게 대항하기 어려울 수 있습니다.
새 건물주와 취득 후 별도의 감액·면제 합의를 했다면 기존 약정의 승계와 별개로 새로운 합의의 성립 여부를 검토할 수 있습니다.

대법원은 2016년 6월 9일 선고 2013다215676 판결에서도 사업자등록을 임대차의 존재와 내용을 제3자가 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 보았습니다.

이 판결은 당시 사업자등록 자료에 공시된 보증금·차임과 실제 변경된 임대차 내용이 달라 환산보증금 기준의 적용 여부가 문제 된 사건입니다. 따라서 모든 변경계약의 효력을 직접 판단한 판결은 아니지만, 사업자등록 자료와 실제 계약 내용이 일치해야 한다는 공시 법리를 확인하는 데 참고할 수 있습니다.

4. 월세 약정은 여섯 가지 유형을 구분해야 합니다

약정 유형	핵심 확인사항	소유권 이전 시 주요 쟁점
일정 기간 월세를 받지 않는 무상사용·렌트프리	시작일, 종료일, 면제 대상, 관리비·부가가치세 처리	임대차계약의 차임 변경인지, 변경 내용이 공시됐는지 확인합니다.
일정 기간 월세 금액을 낮추는 감액 약정	변경 전후 금액, 월별 적용기간, 종료 후 금액	변경된 임차료가 정정신고와 현황서에 반영됐는지 확인합니다.
월세 지급일만 미루는 유예 약정	유예 종료일, 분할납부일, 연체 처리, 해지 제한 여부	채무가 소멸한 것이 아니며, 변경 내용의 공시와 승계 여부를 확인합니다.
미납 월세를 면제하거나 채무를 정산하는 합의	이미 발생한 차임인지, 면제인지, 상계인지, 정산 완료 여부	임대차조건 변경과 기존 채무 정산을 구분해야 합니다.
인테리어 공사·시설투자를 조건으로 한 감액	공사 범위, 승인 주체, 투자액 산정, 완료 확인, 미완료 시 처리	감액의 대가관계와 조건 충족 여부, 승계자료 포함 여부를 확인합니다.
별도 구두 합의	합의자, 일시, 장소, 적용기간, 후속 이행	약정 성립과 구체적인 내용의 입증이 어렵고 공시 문제도 발생합니다.

4-1. 무상사용·렌트프리

“3개월 렌트프리”처럼 시작일과 종료일이 정해져 있고 그 기간의 월 차임을 청구하지 않는 약정입니다.

관리비까지 면제하는지, 월세만 면제하고 관리비와 전기료 등은 납부하는지, 부가가치세 관련 증빙은 어떻게 처리하는지를 분리해야 합니다.

“영업이 정상화될 때까지 월세를 받지 않는다”는 문구는 정상화의 판단 기준과 종료일이 없어 분쟁이 생기기 쉽습니다.

4-2. 감액 약정

원래 월세 중 일정 금액만 받기로 하는 계약 변경입니다. 변경 전후 금액과 적용 월을 적고, 감액 종료 후 원래 금액으로 복귀하는지 또는 새로운 금액이 계속 적용되는지를 정해야 합니다.

2026년 대법원 판결의 직접적인 쟁점은 차임 면제였으므로 부분 감액 약정이 항상 동일하게 판단된다고 단정할 수는 없습니다.

다만 임차료 자체가 임차인에게 유리한 방향으로 변경된다면 변경계약서 작성뿐 아니라 사업자등록 정정신고와 상가건물 임대차 현황서의 반영 여부가 중요한 판단자료가 될 수 있습니다.

4-3. 지급유예

지급유예는 차임채무를 없애는 것이 아니라 지급시기만 미루는 구조입니다. 약정 종료 후 누적 차임을 일시에 지급하는지, 분할하여 지급하는지, 유예기간 중 연체로 처리하지 않는지 명확히 해야 합니다.

감액과 유예가 혼용되면 임차인은 면제로 이해하고 임대인은 미수금으로 관리하는 상황이 생길 수 있습니다.

지급유예도 임차인의 차임 지급조건을 변경하는 약정이므로 소유권 이전이 예상된다면 변경 내용의 자료화와 새 소유자에 대한 통지·승계 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

4-4. 미납 월세 면제·채무정산

이미 발생한 차임을 면제하는 합의는 장래의 월세를 낮추는 계약 변경과 성격이 다를 수 있습니다. 다른 채권과 맞바꾸는 상계라면 어떤 채권을 얼마의 범위에서 소멸시키는지 정산표가 필요합니다.

소유권 이전 전에 이미 발생한 차임채권은 별도의 채권양도절차가 없다면 원칙적으로 전 임대인에게 귀속됩니다.

다만 임대차가 소유권 이전 후 종료되는 경우에는 전 임대인 시기에 발생한 연체차임이나 관리비도 특별한 사정이 없으면 새 임대인이 반환할 보증금에서 공제될 수 있습니다.

따라서 “새 건물주는 이전 월세를 직접 청구할 수 있는가”와 “임대차 종료 시 보증금에서 공제할 수 있는가”는 구분해야 합니다.

4-5. 인테리어·시설투자 조건부 감액

임차인이 공사비를 부담하거나 건물 가치에 도움이 되는 시설을 설치하는 대신 월세를 감액하는 구조입니다. 공사 승인서, 견적서, 세금계산서, 계좌이체 내역, 준공확인서와 시설 인수 여부를 함께 남겨야 합니다.

감액의 대가가 되는 공사비와 월별 감액액을 연결한 정산표도 필요합니다. 단순히 “공사비 대신 월세를 면제한다”고만 작성하면 어느 시점에 얼마가 상계되는지 확인하기 어렵습니다.

공사 상태는 촬영일이 남는 원본 사진으로 보관하는 것이 좋습니다. 천장·바닥·벽체뿐 아니라 전기증설, 냉난방기, 덕트, 급배수, 간판 자리, 공용부와 계량기 상태까지 기록해야 감액 조건의 이행 여부와 향후 원상복구 범위를 구분할 수 있습니다.

4-6. 구두 합의

구두 합의라고 하여 항상 효력이 없는 것은 아니지만, 합의의 존재와 정확한 내용을 입증하기 어렵습니다.

특히 기간, 금액, 면제 사유와 소유권 이전 시 처리방법이 남아 있지 않으면 새 건물주에게 주장하기가 더욱 어려워질 수 있습니다.

구두 합의가 있었다면 즉시 확인 이메일이나 문자로 합의 내용을 정리하고 상대방의 확인 답변을 받아야 합니다. 이후 변경계약서 작성, 월별 정산표 작성과 적용 가능한 사업자등록 정정신고 절차로 이어가는 것이 좋습니다.

5. 날짜를 여섯 시점으로 나누어야 합니다

분쟁이 발생하면 다음 날짜를 한 줄로 섞지 말고 각각 표시해야 합니다.

구분	확인할 날짜	확인 자료
원래 임대차계약 체결일	최초 차임과 기간이 정해진 날	최초 계약서
면제·감액 약정 체결일	변경 합의가 성립한 날	변경계약서, 각서, 메시지
약정 적용기간	실제 감액·면제가 적용되는 기간	월별 차임표, 입금내역
소유권 이전일	새 소유자가 건물을 취득한 날	등기사항증명서, 경매 관련 서류
약정 통지일	새 소유자에게 약정자료가 전달된 날	내용증명, 이메일, 수령확인
새 소유자 확인·합의일	새 소유자가 약정을 명시적으로 승계하거나 별도 합의한 날	승계확인서, 변경계약서, 정산합의서

소유권 이전일 전후의 월세를 누구에게 지급해야 하는지는 등기사항증명서와 임대인 변경 통지, 계좌 변경 안내를 함께 확인해야 합니다. 매매계약 체결일이나 잔금 예정일만 보고 실제 소유권 이전일을 판단해서는 안 됩니다.

새 소유자가 전 건물주의 약정을 알고 있었는지를 확인하는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 약정을 승계하기로 했는지 또는 취득 후 임차인과 별도의 감액·면제 합의를 했는지를 확인할 수 있는 자료가 필요합니다.

매매계약서 전체를 확보하기 어렵다면 본인 점포와 관련된 임대차 현황표, 승계 특약, 월세 정산서와 인수인계 확인서의 제공을 요청할 수 있습니다.

6. 새 건물주가 기존 월세 전액을 청구한 경우 확인 순서

1단계. 등기사항증명서에서 소유권 이전일을 확인합니다

현재 소유자와 소유권 이전일, 이전 원인을 확인합니다. 경매나 공매라면 매각대금 납부일과 소유권 취득자료도 함께 확인합니다.

2단계. 기존 계약서와 변경 약정을 대조합니다

원래 월세, 지급일, 관리비와 부가가치세를 기준으로 변경계약서·각서·문자 내용을 비교합니다.

“면제”, “감액”, “유예”, “상계”, “공사비 정산” 중 어느 유형인지 표시해야 합니다.

3단계. 감액·면제 기간과 금액을 월별로 정리합니다

대상 월	원래 계약상 차임	변경 약정상 차임	실제 지급액	세금계산서 금액	차이 발생 이유
소유권 이전 전	계약서 기재액	면제·감액·유예액	입금액	발행액	약정 유형 기재
소유권 이전 월	일할계산 여부	약정 적용 범위	입금액	발행액	전·후 임대인 구분
소유권 이전 후	계약서 기재액	승계 주장액	입금액	발행액	새 임대인 합의 여부

구체적인 금액은 실제 계약서와 입금내역을 기준으로 작성해야 합니다.

4단계. 전 건물주의 확인서와 발송·도달 자료를 확보합니다

전 건물주에게 약정의 체결일, 유형, 적용기간, 정산 완료 여부를 확인하는 서면을 요청합니다.

단순히 확인서를 받아 두는 것에 그치지 말고 새 건물주에게 언제 어떤 방법으로 전달했는지 남겨야 합니다.

5단계. 전 소유자와 새 소유자의 임대차 현황·정산자료를 확인합니다

임대차 현황표, 미수금표, 임대료 선납 내역, 감액·렌트프리 표시와 소유권 이전일 기준 월세 정산서를 확인합니다.

전 건물주가 매매 과정에서 약정을 공개했는지, 새 건물주가 해당 약정을 인수한다는 의사를 표시했는지도 점검합니다.

6단계. 사업자등록 정정신고와 현황서 반영 여부를 확인합니다

변경계약서를 작성했다는 사실만 확인하지 말고 실제 사업자등록 정정신고가 접수되었는지 확인해야 합니다.

상가건물 임대차 현황서에 변경된 임차료, 보증금과 기간이 어떻게 기재되어 있는지도 확인합니다.

다만 현행 부가가치세법 시행령 제14조 제1항 제7호는 상가건물 임차인의 정정신고·확정일자 신청 또는 확정일자를 받은 임차인의 변경 등 일정한 경우를 대상으로 규정하고 있습니다.

따라서 구체적인 정정신고 대상과 제출서류는 확정일자 부여 여부, 기존 사업자등록 내용과 변경 항목을 기준으로 관할 세무서 또는 국세청에 확인하는 것이 좋습니다.

7단계. 새 소유자에게 약정자료를 첨부하여 서면 통지합니다

통지서에는 다음 내용을 포함하는 것이 좋습니다.

임대차 목적물과 계약일
원래 차임과 변경된 차임
약정 체결일과 적용기간
면제·감액·유예·상계 중 해당 유형
사업자등록 정정신고와 현황서 반영 여부
전 건물주의 확인서
월별 차임표와 계좌이체 내역
새 건물주에게 요청하는 확인 또는 협의사항
답변을 요청하는 기한

통지는 내용증명, 수신확인이 가능한 이메일, 서명 있는 수령증 등 도달 여부를 확인할 수 있는 방법을 사용하는 것이 좋습니다.

8단계. 다툼이 있는 금액의 지급·공탁·정산 방법을 결정합니다

약정의 효력이 불분명한 상태에서 임차인이 임의로 월세 전액을 중단하면 연체차임 분쟁으로 확대될 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달할 때 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다.

따라서 지급을 보류하기 전에 다툼 없는 금액과 다투는 금액을 구분해야 합니다.

다투는 금액을 그대로 지급할지, 일부 지급할지, 별도의 정산합의를 할지 또는 공탁을 검토할지는 채권자와 지급거절 사유 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 임대인이 단순히 금액을 다툰다는 사정만으로 공탁 요건이 당연히 충족되는 것은 아닙니다. 계약서와 통지자료를 지참하여 개별 법률상담을 받은 뒤 처리방법을 결정하는 것이 적절합니다.

7. 당사자별로 확보해야 할 증빙자료

7-1. 임차인이 확보할 자료

원본 임대차계약서와 갱신·변경계약서
월세 면제·감액 합의서와 각서
문자·카카오톡·이메일 전체 대화
월세 계좌이체 내역과 통장 원본 자료
세금계산서·현금영수증·임대료 청구서
월별 차임 정리표
사업자등록 정정신고서와 접수자료
상가건물 임대차 현황서
전 건물주의 사실확인서
새 건물주에게 발송한 통지서와 도달자료
시설투자 조건이라면 공사승인서·견적서·증빙사진·완료확인서

7-2. 전 건물주가 확보할 자료

변경 약정을 체결하게 된 사유와 협의자료
감액·면제 적용기간의 임대료 장부
미수금과 면제액을 구분한 정산표
사업자등록 정정신고 협조자료
매수인에게 제공한 임대차 현황표
매매계약서 중 임대차 승계 특약
약정 공개 사실과 자료 전달 내역
소유권 이전일 기준 월세·관리비 정산서
매수인이 약정을 인수했는지 확인할 수 있는 서면

7-3. 새 건물주가 확보할 자료

등기사항증명서와 취득 관련 서류
상가건물 임대차 현황서
원본 임대차계약서와 갱신계약서
임차인별 실제 입금내역
임대료 청구·세금계산서 발행 내역
별도 변경계약서·각서·문자자료
매도인이 작성한 임대차 현황표와 미수금표
소유권 이전일 기준 정산서
감액·렌트프리·공사비 상계 약정의 인수 여부
임차인에게 발송한 임대인 변경 및 계좌 안내문

8. 임대인과 임차인이 놓치기 쉬운 부분

임차인이 놓치는 부분

전 건물주의 서명이 있는 각서가 있으면 모든 문제가 해결된다고 생각하기 쉽습니다.

그러나 각서는 전 건물주와 합의했다는 증거일 뿐, 새 건물주에게 변경 내용을 주장하기 위한 공시자료까지 자동으로 만들어 주는 것은 아닙니다.

또한 실제로 월세를 적게 지급했다는 사실만으로 감액 약정이 확정되는 것도 아닙니다. 임대인이 이를 미납으로 처리했는지, 유예로 관리했는지, 세금계산서를 원래 금액으로 발행했는지 함께 확인해야 합니다.

새 건물주가 약정의 존재를 알았다는 사실만으로 승계가 확정된다고 생각해서도 안 됩니다. 명시적인 승계확인서, 취득 후 변경계약이나 감액된 금액을 새로운 약정으로 확정한 자료가 있는지 확인해야 합니다.

전 건물주가 놓치는 부분

임차인에게 감액을 약속하고도 건물 매수인에게 공개하지 않으면 매도인과 매수인 사이에서도 책임 문제가 생길 수 있습니다.

매매계약서의 임대차 현황표에는 계약서상 월세뿐 아니라 실제 수령액, 렌트프리, 감액기간, 공사비 상계와 미수금 여부를 구분해 적는 것이 좋습니다.

전 건물주는 임차인에게만 각서를 작성해 주는 데 그치지 말고, 적용 가능한 사업자등록 정정신고에 협조하고 매수인에게 변경계약서와 정산표를 전달해야 합니다.

새 건물주가 놓치는 부분

상가건물 임대차 현황서만 확인하고 실제 입금내역과 별도 약정을 전혀 확인하지 않는 것도 위험합니다.

새 건물주가 계약 전 약정을 확인하고 이를 인수하기로 했거나, 취득 후 임차인과 새로운 감액·면제 합의를 했다면 그 합의에 따른 책임이 발생할 수 있습니다.

취득 후 감액된 금액을 반복하여 받았다는 사실만으로 항상 새로운 합의가 성립하는 것은 아니지만, 당사자의 메시지, 세금계산서, 청구서와 수령 경위를 종합해 묵시적 합의 여부가 문제 될 수 있습니다.

9. 월세 면제·감액 계약 문구 비교

아래 문구는 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 특약은 해당 계약의 임대차 조건과 당사자의 합의 내용에 맞게 조정해야 합니다.

불명확한 문구	구체화한 문구 또는 확인 기준
영업이 어려우므로 당분간 월세를 받지 않는다.	임대인은 임차인에게 YYYY년 MM월 DD일부터 YYYY년 MM월 DD일까지의 월 차임을 면제한다. 면제 대상은 월 차임에 한하며 관리비와 부가가치세 관련 증빙의 처리방법은 별도로 정한다. 기간 종료 다음 날부터는 원래 계약서에 정한 차임을 적용한다.
공사가 끝날 때까지 월세를 깎아 준다.	임차인이 별첨 공사목록에 따른 공사를 완료하고 임대인 또는 지정 관리자가 완료확인서에 서명하는 것을 조건으로, YYYY년 MM월분부터 YYYY년 MM월분까지 월 차임을 약정 금액으로 감액한다. 공사 지연·미완료 시 적용할 차임과 정산방법은 별도로 정한다.
몇 달 뒤에 월세를 내도 된다.	YYYY년 MM월분부터 YYYY년 MM월분까지의 차임은 채무면제가 아닌 지급유예로 한다. 유예 차임은 YYYY년 MM월 DD일부터 매월 정해진 금액으로 분할 지급하며, 유예기간 중 연체 처리와 계약해지 여부는 이 약정에 따른다.
밀린 월세는 받지 않기로 한다.	YYYY년 MM월분부터 YYYY년 MM월분까지 발생한 미납 차임 중 별지 정산표 기재 금액을 면제한다. 이 합의는 해당 금액의 차임채무를 소멸시키는 채무면제이며, 지급유예나 다른 채권과의 상계가 아님을 확인한다.
공사비 대신 월세를 면제한다.	임차인이 부담한 별첨 시설공사비 중 당사자가 인정한 금액을 차임채권과 월별로 상계한다. 상계 대상 월, 월별 상계액, 잔액, 증빙자료와 공사시설의 귀속 및 원상복구 범위는 별지 정산표와 시설목록에 따른다.
건물이 팔려도 이 조건은 유지한다.	임대인은 건물 소유권 이전이 예정되거나 진행되는 경우 본 약정과 관련 자료를 양수인에게 제공하고 임대차 현황표와 정산자료에 이를 기재한다. 임차인은 적용 가능한 사업자등록 정정신고 등 필요한 절차를 진행하며 임대인은 서류 제출에 협조한다. 당사자들은 양수인의 인수 내용 또는 취득 후 별도 합의사항을 승계확인서나 변경계약서로 명확히 한다.
월세에는 관리비도 모두 포함한다.	변경 금액에 포함되는 월 차임, 관리비, 전기료, 수도료와 부가가치세 관련 금액을 각각 표시한다. 관리비가 실비인 경우 산정기간, 배분기준, 증빙 제공과 정산일을 정한다.
새 건물주에게 알아서 설명한다.	약정 체결 후 임차인은 적용 가능한 사업자등록 정정신고 절차를 확인하고, 임대인은 변경계약서와 신고에 필요한 자료를 제공한다. 소유권 이전 시 전 임대인은 양수인에게 변경계약서, 임대차 현황표와 월별 정산표를 제공하고 임차인에게 제공 완료 사실을 서면으로 통지한다.

구체화한 문구에는 최소한 변경 대상 금액, 시작일과 종료일, 관리비·부가가치세 관련 처리, 면제인지 유예인지, 소유권 이전 시 자료 제공, 확인 주체, 월별 정산방법과 증빙자료를 포함하는 것이 좋습니다.

10. 가상의 사례로 보는 판단 순서

다음은 이해를 돕기 위한 가상의 사례입니다.

상가 임차인 A는 건물 수선과 영업 중단을 이유로 전 건물주 B와 “영업이 정상화될 때까지 월세를 받지 않는다”는 각서를 작성했습니다.

A는 일정 기간 월세를 지급하지 않았지만 사업자등록 정정신고는 하지 않았고, 상가건물 임대차 현황서에도 원래 월세가 표시되어 있었습니다.

이후 건물을 취득한 새 건물주 C가 원래 계약서에 기재된 월세 전액을 청구했습니다. A는 B의 각서를 제시했지만 C는 매매 당시 해당 약정을 전달받지 못했고 승계에 동의한 적도 없다고 주장했습니다.

이 경우 다음 내용을 순서대로 확인해야 합니다.

첫째, “영업 정상화”가 언제인지 판단할 기준이 없으므로 약정 적용기간을 객관적으로 확정할 수 있는지 확인합니다.

둘째, 실제 약정이 월세채무를 면제한 것인지, 영업 재개 후 지급하기로 유예한 것인지 확인합니다.

셋째, 변경된 임차료가 사업자등록 정정신고와 상가건물 임대차 현황서에 반영되었는지 확인합니다.

넷째, C가 매매 전 약정을 전달받았는지, 임대차 현황표나 승계 특약에 약정이 표시되었는지 확인합니다.

다섯째, C가 소유권 취득 후 약정자료를 받은 뒤 이를 명시적으로 승계했거나 별도의 감액 합의를 했는지 확인합니다.

여섯째, 소유권 이전 전후의 월세를 구분하고 C가 직접 청구할 수 있는 기간과 전 임대인에게 귀속되는 기간을 확인합니다.

A가 각서만 믿고 C의 청구를 계속 무시한다면 연체차임과 계약해지 분쟁으로 확대될 수 있습니다.

반대로 C도 원래 계약서의 월세만을 근거로 소유권 이전 전 기간과 이후 기간을 구분하지 않고 모두 직접 청구해서는 안 됩니다. 이전 전 차임채권의 귀속, 채권양도 여부와 보증금 정산 문제를 나누어 검토해야 합니다.

11. 분쟁 가능성이 높은 위험 신호

월세 면제·감액 약정이 구두로만 이루어져 있습니다.
“당분간”, “영업 정상화 시까지”, “공사가 끝날 때까지”처럼 종료일이 불명확합니다.
감액과 지급유예라는 표현이 한 문서에서 혼용되어 있습니다.
계약서상 월세와 실제 입금액은 다르지만 별도 변경계약서가 없습니다.
세금계산서는 원래 월세로 계속 발행되는데 임차인은 면제로 이해하고 있습니다.
사업자등록 정정신고 여부와 상가건물 임대차 현황서 반영 여부를 확인하지 않았습니다.
매매계약의 임대차 현황표에는 약정이 기재되어 있지 않습니다.
소유권 이전 후에도 종전 임대인의 계좌로 월세를 계속 보냈습니다.
전 건물주는 감액이라고 하고 새 건물주는 미납이라고 주장합니다.
공사비 상계 약정은 있지만 공사비 증빙과 월별 상계표가 없습니다.
새 건물주가 약정을 알고 있었다는 주장만 있고 승계확인서나 별도 합의가 없습니다.
이전 전 연체차임의 직접 청구와 보증금 공제 문제를 구분하지 않고 있습니다.

특히 소유권 이전 후 종전 계좌로 지급한 금액이 새 임대인에 대한 유효한 차임 지급으로 인정되는지는 별도의 문제가 될 수 있습니다.

임대인 변경 통지를 받은 즉시 지급계좌, 지급받을 사람과 차임의 귀속 월을 서면으로 확인해야 합니다.

12. 실무 체크리스트

건물 인도일과 사업자등록 신청일을 확인했습니다.
등기사항증명서로 소유권 이전일을 확인했습니다.
원래 임대차계약서와 모든 갱신·변경계약서를 확보했습니다.
약정을 면제·감액·유예·상계·채무정산 중 하나로 구분했습니다.
변경 전후 금액과 적용기간을 월별 표로 작성했습니다.
관리비와 부가가치세 관련 금액의 처리방법을 구분했습니다.
계좌이체 내역과 세금계산서·청구서를 대조했습니다.
적용 가능한 사업자등록 정정신고 절차를 확인했습니다.
사업자등록 정정신고 접수자료를 확인했습니다.
상가건물 임대차 현황서의 차임·보증금·기간을 확인했습니다.
매매 당시 임대차 현황표와 정산자료에 약정이 표시됐는지 확인했습니다.
새 건물주가 약정을 명시적으로 승계했는지 확인했습니다.
새 건물주에게 약정자료를 서면으로 통지하고 도달자료를 보관했습니다.
다투는 차임의 지급·공탁·정산 방법은 개별 상담 후 결정했습니다.

13. 자주 묻는 질문

Q1. 전 건물주가 작성한 월세 면제 각서 자체는 무효입니까?

각서가 있다는 이유만으로 무효라고 단정할 수는 없습니다.

전 건물주와 임차인 사이에서 약정이 성립했는지, 면제 대상과 기간이 무엇인지 판단하는 중요한 증거가 될 수 있습니다.

다만 새 건물주에게도 같은 내용으로 주장할 수 있는지는 약정의 법적 성격, 사업자등록 정정신고와 공시 여부, 새 건물주의 명시적 승계 또는 취득 후 별도 합의를 추가로 확인해야 합니다.

Q2. 건물주가 바뀌면 기존 임대차계약은 그대로 승계됩니까?

대항요건을 갖춘 임차인의 경우 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다.

그러나 임대인 지위의 승계와 외부에 공시되지 않은 개별 감면 약정의 대항 문제는 구분해야 합니다.

Q3. 사업자등록 정정신고는 어떤 경우에 문제 됩니까?

현행 부가가치세법 시행령 제14조 제1항 제7호는 상가건물 임차인의 임대인, 임대차 목적물과 면적, 보증금, 임차료 또는 임대차기간이 변경되는 일정한 경우 사업자등록 정정신고 절차를 규정하고 있습니다.

다만 해당 규정은 상가건물 임차인이 사업자등록 정정신고를 하려는 경우, 확정일자를 신청하려는 경우 및 확정일자를 받은 임차인에게 변경 사항이 있는 경우 등으로 적용 범위를 정하고 있습니다.

따라서 모든 상가 임차인의 모든 변경계약에 동일한 신고의무가 발생한다고 단정하기보다, 확정일자 여부와 변경 항목을 기준으로 관할 세무서에 확인해야 합니다.

변경계약서를 작성한 뒤에는 실제 정정신고 접수 여부와 상가건물 임대차 현황서의 반영 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

Q4. 새 건물주가 약정을 알고 있었다면 결과가 달라집니까?

새 건물주가 약정의 존재를 알고 있었다는 사정만으로 모든 경우에 약정 승계가 확정된다고 단정하기는 어렵습니다.

다만 매매 전에 약정을 확인하고 승계하기로 서명했거나, 소유권 취득 후 별도의 변경계약이나 정산합의를 체결했다면 새 건물주와의 독립된 합의가 성립했는지를 검토할 수 있습니다.

매매계약 특약, 임대차 현황표, 이메일, 승계확인서, 변경계약서와 정산자료를 확보해야 합니다.

Q5. 문자나 카카오톡 합의는 아무 의미가 없습니까?

그렇지 않습니다.

문자와 카카오톡은 당사자 사이의 협의 내용과 합의 성립을 입증하는 자료가 될 수 있습니다.

그러나 제3자에게 임대차 변경을 공시하는 절차와 동일한 역할을 한다고 단정할 수는 없습니다. 변경계약서, 사업자등록 정정신고 자료와 월별 정산표를 함께 갖추는 것이 좋습니다.

Q6. 감액기간에 월세를 내지 않아도 3기 연체가 되지 않습니까?

유효한 면제·감액 약정이 적용되는 금액은 연체차임 산정의 전제가 되는 약정 차임과 관련됩니다.

문제는 해당 약정이 실제로 면제·감액에 해당하는지와 새 건물주에게 그 내용을 주장할 수 있는지가 불분명한 경우입니다.

임차인이 일방적으로 지급을 중단하면 새 건물주는 원래 계약서상 금액을 기준으로 연체를 주장할 수 있습니다. 다툼 없는 금액의 지급과 나머지 금액의 처리방법을 신속히 정해야 합니다.

Q7. 새 건물주가 과거 미납 월세까지 모두 청구할 수 있습니까?

소유권 이전 전에 발생한 차임채권은 별도의 채권양도절차가 없다면 원칙적으로 전 임대인에게 귀속됩니다. 따라서 새 건물주가 이전 전 차임을 직접 청구하려면 채권양도 여부 등을 확인해야 합니다.

다만 새 건물주가 임대인의 지위를 승계한 뒤 임대차가 종료되어 보증금을 반환하는 경우에는, 소유권 이전 전에 발생한 연체차임이나 관리비도 특별한 사정이 없으면 보증금에서 공제될 수 있습니다.

과거 차임의 직접 청구권자와 보증금 반환 시 공제 문제를 구분해야 합니다.

14. 결론

전 건물주와 체결한 월세 면제·감액 약정은 당사자 사이에서 인정될 수 있더라도, 그 약정이 새 건물주에게 같은 범위로 자동 승계된다고 단정할 수는 없습니다.

먼저 임차인이 대항요건을 갖추었는지 확인하고, 임대인 지위의 승계와 별도 변경 약정의 대항 문제를 구분해야 합니다.

약정이 렌트프리인지, 감액인지, 지급유예인지, 과거 채무면제인지, 다른 채권과의 상계인지에 따라 필요한 증빙과 정산방법도 달라집니다.

2026년 대법원 판결은 차임 면제 등 임차인에게 유리한 변경 사항이 새 임대인에게 영향을 미치려면 사업자등록 정정신고와 상가건물 임대차 현황서 등을 통한 공시가 중요하다는 점을 확인했습니다.

동시에 각서의 명칭보다 실제 내용이 임대차계약 변경인지 채권 상계인지 먼저 판단해야 한다는 점도 보여 주었습니다.

임차인은 변경계약서, 월별 차임표, 정정신고 자료와 통지 도달자료를 확보해야 합니다. 전 건물주는 매매 과정에서 렌트프리·감액·관리비 면제·공사비 상계 등 실제 임대수익에 영향을 주는 약정을 공개해야 합니다.

새 건물주는 상가건물 임대차 현황서뿐 아니라 실제 입금내역과 인수인계 자료까지 확인하고, 기존 약정을 승계하는 경우에는 승계 범위와 적용기간을 서면으로 명확히 해야 합니다.

안내: 본 글은 상가·사무실 임대차와 부동산 계약에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건에 대한 법률 자문이나 결과를 보장하지 않습니다. 실제 판단은 계약서 내용, 당사자 간 합의, 공시자료, 증빙자료와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 발생했거나 중요한 법적 결정을 앞둔 경우에는 변호사 또는 대한법률구조공단 등 전문기관의 상담을 받으시기 바랍니다.

참고자료

대법원｜상가건물 임차인이 종전 임대인과 한 차임 면제 약정으로 새로운 임대인에게 대항할 수 있는지 문제 된 사건｜2026다201494｜차임 면제 약정의 성격과 사업자등록 정정신고·공시 여부에 관한 판단｜선고일 2026년 6월 25일｜확인일 2026년 7월 16일
국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법｜제3조 대항력과 임대인 지위 승계, 제4조 임대차정보 제공, 제10조의8 차임연체와 해지｜2026년 7월 16일 기준 시행 법령｜확인일 2026년 7월 16일
국가법령정보센터｜부가가치세법 시행령 제14조｜임대인·임대차 목적물·보증금·임차료·임대차기간 변경과 사업자등록 정정신고의 적용 범위｜2026년 7월 16일 기준 시행 법령｜확인일 2026년 7월 16일
국가법령정보센터｜대법원 2016년 6월 9일 선고 2013다215676 판결｜사업자등록의 공시 기능과 정정신고를 하지 않아 실제 계약과 공시 내용이 다른 경우의 판단 기준｜선고일 2016년 6월 9일｜확인일 2026년 7월 16일
국가법령정보센터｜대법원 2017년 3월 22일 선고 2016다218874 판결｜양수인의 임대인 지위 승계와 소유권 이전 전 차임채권·보증금 공제의 구분｜선고일 2017년 3월 22일｜확인일 2026년 7월 16일
국가법령정보센터｜상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙｜확정일자 신청과 상가건물 임대차 정보제공 관련 서식·절차｜시행일 2026년 6월 10일｜확인일 2026년 7월 16일